每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 唐潔    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 唐潔

上周，碧桂園、中海地產(chǎn)、SOHO中國(guó)等龍頭房企集中披露2016年成績(jī)單，多項(xiàng)核心指標(biāo)飄紅。3月初起，內(nèi)房股集體大漲，已提前做出了反應(yīng)。

3月24日，龍湖地產(chǎn)（00960，HK）在香港發(fā)布了2016年業(yè)績(jī)，顯示去年簽約銷售額同比增長(zhǎng)61.6%至881.4億元，創(chuàng)下歷史新高， 歸屬于股東的凈利91.5億元，核心凈利增長(zhǎng)11.8%至77.6億元。

相比今年碧桂園確定的4000億與中海的2100億港元目標(biāo)等，龍湖給自己的目標(biāo)是1100億?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者最近觀察到，旭輝、富力、雅居樂等品牌房企均在瞄準(zhǔn)千億級(jí)。

龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官邵明曉表示，盡管今年現(xiàn)在的市場(chǎng)整體向好，但是面向未來政策和市場(chǎng)的不確定性是必須考量的因素，所以他們會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的情況力保完成1100億。

核心凈利穩(wěn)健增長(zhǎng)

當(dāng)前，隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)走過粗放性增長(zhǎng)階段，保持質(zhì)量效益型增長(zhǎng)成為其特別看重的一個(gè)核心考量指標(biāo)，尤其是在香港上市的內(nèi)地房企。

根據(jù)年報(bào)表述，龍湖地產(chǎn)2016年歸屬于股東的凈利為91.5億元，減除少數(shù)股東權(quán)益及評(píng)估增值等影響后的核心凈利為77.6億元，同比增長(zhǎng)11.8%。

中銀國(guó)際2月份發(fā)布研報(bào)指出，龍湖地產(chǎn)凈資產(chǎn)收益率持續(xù)保持在13%以上的穩(wěn)健水平，且凈負(fù)債比處于60%左右的低位，在同行業(yè)的非國(guó)有企業(yè)中表現(xiàn)亮眼，主要得益于公司在價(jià)格溢價(jià)和低財(cái)務(wù)成本的基礎(chǔ)上，獲得較高的利潤(rùn)率。

近日，龍湖地產(chǎn)罕見獲得了國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪對(duì)其較高評(píng)級(jí)水準(zhǔn)，龍湖企業(yè)家族評(píng)級(jí)由Ba1調(diào)升到Baa3，高級(jí)無(wú)擔(dān)保債券評(píng)級(jí)由Ba2調(diào)升到Ba1，評(píng)級(jí)展望為穩(wěn)定，首次成為境內(nèi)外全投資級(jí)民營(yíng)房企。

能穩(wěn)健賺錢的背后，是龍湖地產(chǎn)保持了營(yíng)業(yè)收入高增長(zhǎng)。去年，龍湖地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額881.4億元，同比增長(zhǎng)61.6%。其中，長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、西部、華南及華中片區(qū)合同銷售額分別為325.1億元、238.9億元、196.5億元、107.4億元、13.5億元。

按照克而瑞的統(tǒng)計(jì)口徑，龍湖地產(chǎn)去年的銷售排名處于全國(guó)房企200強(qiáng)的第13位，直逼首次躋身千億級(jí)的華潤(rùn)置地和金地集團(tuán)。

記者注意到，去年龍湖地產(chǎn)新增土地43幅，項(xiàng)目集中位于北京、上海、杭州、廣州、重慶、廈門、濟(jì)南等一二線城市，而且增加了天津、武漢兩大高鐵路網(wǎng)重地。

依此計(jì)算，龍湖地產(chǎn)當(dāng)前已覆蓋城市增至全國(guó)26個(gè)，自稱其當(dāng)前的戰(zhàn)略布局城市為堅(jiān)持了深耕高能級(jí)城市的投資邏輯。

業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)吳亞軍說，“從心情來講，應(yīng)該說不錯(cuò)，同時(shí)也忐忑。‘不錯(cuò)’是說我們一直還是覺得掌握了自己的發(fā)展節(jié)奏，比較滿意。忐忑的原因，是下半年的市場(chǎng)或者政策可能有很多不確定性，也需要小心駕馭。”

沖刺“既定目標(biāo)”1100億

據(jù)克而瑞研究統(tǒng)計(jì)，在盤點(diǎn)今年房企千億預(yù)備班上，龍湖與招商被列入“穩(wěn)健保送班”，魯能、新城、旭輝首開被劃入“飛速?zèng)_刺班”，世茂、陽(yáng)光城被編入“蓄力黑馬班”。

面對(duì)像恒大的4500億元、碧桂園的4000億元、中海的2100億港元等龍頭房企已先后拋出的銷售目標(biāo)，龍湖地產(chǎn)及時(shí)回應(yīng)了外界對(duì)其年度銷售計(jì)劃的猜測(cè)。

龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官趙軼對(duì)外透露，該房企2017年銷售目標(biāo)為1100億，將推出1700億的可售貨值，去化率接近65%，強(qiáng)調(diào)要“穩(wěn)穩(wěn)站上千億規(guī)模并力爭(zhēng)上游”。

但截至目前，全國(guó)40余個(gè)城市進(jìn)入限購(gòu)等調(diào)控從緊狀態(tài)，不少實(shí)力房企年初曾高調(diào)宣布過今年千億級(jí)銷售目標(biāo)計(jì)劃，后來卻做了一定下調(diào)的謹(jǐn)慎舉措。

業(yè)績(jī)會(huì)上，吳亞軍除了心情“忐忑”之外，她的策略依然是堅(jiān)持穩(wěn)健原則。她說，與過去兩年一樣，今年也會(huì)量入而出，根據(jù)集團(tuán)整體財(cái)務(wù)狀況投資，堅(jiān)持不投過高的“地王”項(xiàng)目。龍湖會(huì)保持比較平和的心態(tài)，用頻率換概率，積極參與。

據(jù)悉，龍湖地產(chǎn)預(yù)計(jì)2017年土地投入會(huì)在400億元到500億元之間。比如3月3日，龍湖地產(chǎn)以6.17億元總價(jià)競(jìng)得大連市高新區(qū)騰飛軟件園西側(cè)地塊，而3月24日，龍湖地產(chǎn)以單價(jià)522萬(wàn)元/畝、總價(jià)4.2億元競(jìng)得位于合肥瑤海龍崗一幅地塊。

截至2016年底，龍湖地產(chǎn)凈負(fù)債率53.9%，現(xiàn)金儲(chǔ)備173.6億元，綜合借貸成本進(jìn)一步降至4.92%的歷史低位，平均貸款年限拉長(zhǎng)至5.9年，非抵押債務(wù)占總債務(wù)比例提升為75%。

就上述千億預(yù)備班來看，招商蛇口基于央企背景同樣有著的安全穩(wěn)健的財(cái)務(wù)管理，優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備是其進(jìn)入千億門檻的保障，但近來不斷下降的毛利率也引人關(guān)注。憑借95%以上超高出租率進(jìn)行輕資產(chǎn)模式化的新城控股，近年來增勢(shì)迅猛，但其88.67%的負(fù)債率使其財(cái)務(wù)狀況急需改善。

克而瑞研報(bào)指出，千億預(yù)備班房企達(dá)成千億并不是最終目的，基于新的增長(zhǎng)點(diǎn)，能有質(zhì)量的、健康地發(fā)展才是正確的路徑。