熙熙攘攘的“油尖旺”（香港油麻地、尖沙咀、旺角的合稱）街頭，地產(chǎn)中介花花綠綠的廣告擠在櫥窗前。“劈價”“海嘯式跳價”“勁減”等詞匯以標題抬頭的形式博得眼球。

那些用簽字筆寫在紙上的價格大多被打叉，重新標記15%，甚至多達30%的降價幅度——不管是噱頭還是“確有其房”，此情此景都讓素以寸土寸金形象示人的香港樓市“畫風(fēng)大變”。

僅隔一衣帶水的深圳過去曾被貼上“香港郊區(qū)”的標簽，而從2015年下半年就啟動的漲價“巨輪”，在“遍地10萬盤”“6平米鴿子房”的現(xiàn)象中碾壓著似乎“驍勇不再”的香港。

《中國經(jīng)濟周刊》記者發(fā)現(xiàn)，其實從交易均值來看，深圳普通公寓樓尚未追平香港的均價，但多數(shù)類似地段梯度的房價差距僅在每平米萬元之內(nèi)，而深圳目前已經(jīng)涌現(xiàn)大量賣出“香港價”的樓盤也是不爭的事實。

曾是亞洲高房價標桿之一的香港會不會真被深圳取而代之？就在圍觀者費力解讀之時，內(nèi)地一些被“限購”政策擠出的資金悄然南下，儼然將這塊一直可望而不可即的“金土地”視作了價值洼地。

在3月22日舉行的長江和記實業(yè)業(yè)績會上，長和系主席李嘉誠向記者表示，香港是開放的城市，“歡迎內(nèi)地人來港買樓”，香港的土地供不應(yīng)求，房屋供不應(yīng)求，除本地人買樓自住外，還有內(nèi)地人在香港買樓投資，這令香港房價持續(xù)有支持。

調(diào)查：深圳大量樓盤價格力壓香港

“香港雖然地方小，但是樓盤的價格梯度還是很大的，便宜的地區(qū)，比如新界的屯門、元朗，現(xiàn)在還是可以找到3萬港元/平方米左右的房源，這個價格和內(nèi)地一線城市比較是沒有意義的，而港島的半山區(qū)、淺水灣這些地區(qū)又盛產(chǎn)豪宅，單價甚至可以賣到100萬港元以上，也沒有普遍性。”2014年被內(nèi)地某金融集團派駐香港出任投行部高級經(jīng)理的王演（化名）向《中國經(jīng)濟周刊》記者介紹。

在王演看來，以兩地非豪宅的公寓價格作為比較的樣本相對科學(xué)。“同樣是拿新盤來比，位于九龍的官塘、尖沙咀，港島的太古城和北角這些地方的一二線樓盤，一般報價都在2萬港元一平尺左右，換算成平方米計價，單價就是20萬港元左右，算上匯率差，大概是16萬元人民幣，看起來還是明顯比深圳高出一截。但是香港特區(qū)政府2013年以后就規(guī)定一手房都要以實用面積報價，內(nèi)地則是按照建筑面積報價，去掉這個因素，算下來估計是十一二萬元的單價，這在現(xiàn)在深圳好地段的新盤中并不罕見。”

記者從機構(gòu)提供的近期香港房屋交易記錄數(shù)據(jù)中看到，單價中位數(shù)是1萬港元/平尺，約為11萬港元/平方米，也就是不足9萬元人民幣的單價。一位香港資深地產(chǎn)中介還向記者補充介紹，如果是在地段稍偏的新界板塊，新盤的單價一般在7萬元人民幣左右。

“二手房的情況也差不多，我們的終端可以看到深受中產(chǎn)歡迎的一些樓盤，比如港島的康怡花園、海怡半島、藍灣半島、置富花園等，九龍的半島豪庭、德福花園等，每平方米人民幣單價都在8萬到10萬元，和現(xiàn)在的深圳比起來已經(jīng)不算離譜。”

《中國經(jīng)濟周刊》記者從上述地產(chǎn)中介展示的數(shù)據(jù)中還看到，就以2月最后一周的成交記錄來看，旺角、荃灣這樣的二線板塊的成交價還不足8萬元人民幣/平方米，將軍澳、天水圍等偏僻地段的二手房價格約為4萬元人民幣/平方米。

反觀深圳房價，首先是超級豪宅的樣本層出不窮，比如2015年就有位于前海蛇口自貿(mào)區(qū)的頂層單位價格達到20萬元/平方米。盡管在香港走頂級富翁社區(qū)路線的半山區(qū)的價格還要更高，但深圳房價作為后起之秀報出20萬元/平方米已屬“天價”。

另一方面，深圳福田、南山兩個中心區(qū)新樓盤每平方米價格爭相破10萬，龍華、寶安的均價也“破6奔7”，深圳市規(guī)劃國土委2月底的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，深圳房價已經(jīng)連續(xù)15周維持在5.5萬元/平方米左右的水平。以這個來自官方口徑的均價考量，深圳“叫板”香港的陣勢也已經(jīng)相當(dāng)明確。

觀察：漲跌互現(xiàn)，10年前已有房價“預(yù)言”

曾經(jīng)完全無法與香港房價比肩的深圳，在經(jīng)歷去年一輪暴漲后已經(jīng)榮升全國房價最貴城市，這或許為不久后深圳房價反超香港房價提供了可能?！吨袊?jīng)濟周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，自二戰(zhàn)以后，占GDP 20%以上、一直作為香港經(jīng)濟支柱之一的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)歷了6次周期性的盛衰循環(huán)，當(dāng)下正處于由盛而衰的節(jié)點。

曾經(jīng)被亞洲金融危機暴捶的香港樓市是在2004年開始復(fù)蘇的，而2016年以前，香港辦公和商業(yè)樓的價格已經(jīng)超過了1997年的峰值，住宅價格也與當(dāng)時持平。但在香港特區(qū)政府的調(diào)控措施下，去年前7個月的樓價累計跌幅達到了近11%。隨后內(nèi)地買手紛紛“慷慨解囊”，特區(qū)政府采取了調(diào)高印花稅等方式阻擊回暖的樓市。就連香港地產(chǎn)四大家族之一的頂級富豪李兆基也公開表示，未來一年香港整體樓價可能再跌10%，話音未落，他就身體力行地加入了拋售大軍，賣掉了總市值近680億港元的30項物業(yè)，價格也都調(diào)低了4%~10%不等。

一項來自金融系統(tǒng)的數(shù)據(jù)也支撐了這種趨勢。記者獲悉，受房價下跌影響，一些香港住宅的價值已經(jīng)跌至低于其按揭貸款金額，這些房產(chǎn)被稱為“負資產(chǎn)住宅”。香港金融管理局數(shù)據(jù)顯示，2016年一季度香港負資產(chǎn)住宅按揭宗數(shù)從2015年四季度的95宗增加至1432宗，環(huán)比暴增將近15倍，創(chuàng)下2011年第四季度以來17個季度的新高。

這和深圳房價的趨勢似乎恰恰相反。即使深圳因為漲勢過熱而出臺調(diào)控政策，在2月20日易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的榜單上，它依然以同比增幅56%成為2016年房價上漲最快的城市。值得一提的是，今年1月深圳房價有所松動，環(huán)比微跌0.03%，但這更多地被市場視作調(diào)控效應(yīng)，較少有評論認為這是中長期價格真正的拐點。

“1997年以前，香港房價比深圳貴得多，哪怕我們后來跌了60%，也還是比深圳貴，但現(xiàn)在來看，深圳早晚會超過香港。北京和上海主要是資金所向，因為醫(yī)療和教育資源的集中，而深圳的產(chǎn)業(yè)定位很清晰，做得比較成功，高科技行業(yè)吸引的年輕人不僅有錢，也剛好有置業(yè)需求，所以對房價有支撐。”香港中文大學(xué)劉佐德全球經(jīng)濟及金融研究所常務(wù)所長莊太量向記者分析稱。

其實早在10年前，就有關(guān)于“深圳房價反超香港”的論調(diào)。據(jù)記者了解，當(dāng)時香港位置偏僻、最便宜的低價房約每平方米1.5萬港元；普通香港市民居住的50至80平方米的小戶型， 每平方米約2萬至3萬港元；位置較好的高檔住宅或公寓每平方米約5萬至7萬港元不等；較豪華的太平山半山豪宅與山頂別墅，每平方米約10萬至20萬港元以上。

而深圳當(dāng)時的房價基數(shù)站上2萬元人民幣/平方米。當(dāng)時便有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，當(dāng)深圳城市化率達到65%以上，85%的城市居民將擁有自己的固定房產(chǎn)，他們都不希望手中物業(yè)貶值，低價拋售房產(chǎn)的可能性幾乎為零，再加上和美元掛鉤的港幣長期會對人民幣貶值，深圳房價在若干年后超越香港也是大概率事件。

現(xiàn)象：“南下”資金蠢蠢欲動，港人呼“北上”買樓買不起

兩地價格差的進一步縮窄，讓曾經(jīng)偏好在深圳置業(yè)的香港人望而卻步。一位在香港期貨界工作的金融人士告訴記者，據(jù)他了解，香港人曾經(jīng)可以一年買下深圳五六千套房，深圳新樓盤去香港推售的效果很不錯。不管是出于投資還是自住目的，港人都不吝對深圳樓房出手，但現(xiàn)在已經(jīng)沒有多少價格吸引，港人一般都轉(zhuǎn)向珠三角其他城市置業(yè)。

與此同時，內(nèi)地資金卻在向香港不斷輸送購買力。由李嘉誠旗下長江實業(yè)地產(chǎn)有限公司策劃，位于元朗的67棟獨立屋項目，開售首三輪銷售均全數(shù)售罄，更曾在短短一周內(nèi)售出50棟獨立屋，其中20%來自內(nèi)地客戶。開發(fā)商還專門針對內(nèi)地買手提供“代繳100%從價印花稅及買家印花稅”，合共為成交金額30%的折扣優(yōu)惠，更大程度烘托出香港買房的性價比。

香港房價在去年前兩個季度下跌10%，呈現(xiàn)由盛而衰的滑鐵盧之態(tài)，最終也被認為是由內(nèi)地買手托起。由于中國一線城市房價與包括香港在內(nèi)的全球主要城市的房價差距不再明顯導(dǎo)致的比價效應(yīng)，以及內(nèi)地政府對投機賣房的重拳出擊限制了一部分資金的動向，再加上美元的升值作用，從第二季度底開始，香港住宅對內(nèi)地投資的魅力陡升，房價幾乎收復(fù)全部失地。

世邦魏理仕近日發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示，內(nèi)地投資者2016年的海外房地產(chǎn)投資額高達282億美元，比2015年增長47%，美國是最吸引內(nèi)地投資者的國家，其次就是香港。

更暗涌的一股潮流來自內(nèi)地房企悄悄植入香港樓市。香港地產(chǎn)中介美聯(lián)物業(yè)的數(shù)據(jù)顯示，2015—2016年香港售出的開發(fā)用地中，29%由內(nèi)地公司投資，比2013—2014年增加大約6倍。全球知名房地產(chǎn)服務(wù)商戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，2016年內(nèi)地機構(gòu)投資者在香港地產(chǎn)的投資額高達66億美元，2015年僅為14.6億美元。

就在2月24日，廣東龍光地產(chǎn)控股有限公司旗下子公司，以及位于廣州的合景泰富地產(chǎn)力克13個對手，以總價168.6億港元的天價買下香港鴨脷洲南道的一宗住宅用地，打破了20年前118億港元的總價紀錄。

內(nèi)地房企目前對香港的土地投資已經(jīng)到了不惜代價的地步，而上述不過是其中一個例子。記者了解到，此前海航集團還投資了7.13億美元買下香港前國際啟德機場的地皮，用于興建住宅，按照樓板價計算，未來的售價可能要比現(xiàn)在售價高40%。去年在內(nèi)地演繹的地王邏輯似乎又照搬到了香港。

據(jù)記者從圈內(nèi)了解到，一旦開啟地王爭奪戰(zhàn)，內(nèi)地房企又將站上優(yōu)勢位，現(xiàn)在很多香港本土房地產(chǎn)商已經(jīng)懼于價格過高而不愿參加土地競標。對此，李嘉誠表示，香港樓市最重要的是能保持好勢頭，內(nèi)地地產(chǎn)商出高價投地，也是以公平公正的方式，香港人及長和系并沒有反感。