今年以來，樓市洪荒之火越燒越旺，調(diào)控之劍越刺越猛，花劍、重劍、佩劍接連不斷，直刺、沖刺、交叉刺，層層遞進(jìn)，唯一的目的就是按住各地房?jī)r(jià)、抑制資產(chǎn)泡沫。

兩會(huì)上，總理和部長(zhǎng)們說了， “儲(chǔ)備了若干個(gè)調(diào)控政策，這些政策足夠我們調(diào)控市場(chǎng)所用”。 

究竟還有多少未出的儲(chǔ)備調(diào)控政策呢？ 

其實(shí)，想要猜測(cè)儲(chǔ)備調(diào)控政策不難，首先要理解中央政府和地方政府的不同視角和核心訴求，其次要看調(diào)控政策與效果之間的邏輯關(guān)系，然后梳理可能的政策工具并與調(diào)控邏輯相對(duì)應(yīng)，問題就變得簡(jiǎn)單了。

中央政府的核心訴求是什么呢？去年之前是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，今年當(dāng)然還是，政府工作報(bào)告中“穩(wěn)”就有49個(gè)字，其中下半年就有38個(gè)字，“穩(wěn)中求進(jìn)”的主基調(diào)顯示在“穩(wěn)”的基礎(chǔ)上才能有“進(jìn)”，可見中央政府的核心訴求之所在。 

目前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)在探底之中，雖未見底，但離底部已經(jīng)不遠(yuǎn)。房地產(chǎn)只要基本穩(wěn)住，沒有大跌，不出大亂（必須契合去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議“既要抑制資產(chǎn)泡沫，又要防止大起大落”的精神），就是對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的最大支撐。 

引發(fā)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)不“穩(wěn)”的最大不確定性在海外，地緣政治、貿(mào)易之爭(zhēng)、金融大戰(zhàn)無一不威脅中國(guó)經(jīng)濟(jì)，中美貿(mào)易之間發(fā)生傷筋動(dòng)骨、兩敗俱傷的大戰(zhàn)可能性大為降低，雖然我們現(xiàn)在還看不出中美金融戰(zhàn)的端倪，但央行收緊外匯政策不是沒有道理的，外匯儲(chǔ)備子彈多了，才能既起到阻嚇作用，又不懼真刀實(shí)槍干一場(chǎng)。 

“穩(wěn)”還特別包括金融系統(tǒng)的健康穩(wěn)定和風(fēng)險(xiǎn)可控，在房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)下跌的情況下，依然需要保持金融系統(tǒng)的正常運(yùn)行，不至形成多米諾骨牌效應(yīng)，如今我們還沒有看到金融系統(tǒng)開始像2008年一樣做壓力測(cè)試，這至少印證了目前房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)幾乎沒有，但“未雨綢繆、預(yù)防在先”才是調(diào)控的最高境界。 

調(diào)控之邏輯就是精準(zhǔn)診療癥結(jié)、逐步升級(jí)調(diào)控、先吃藥后點(diǎn)滴再手術(shù)，最終抑制資產(chǎn)泡沫的膨脹。既不能操之過急、用藥過猛，造成市場(chǎng)大跌，也不能一藥久用、形成耐藥，造成市場(chǎng)認(rèn)知反差和行為誤導(dǎo)。 

我們都知道物理學(xué)上有一個(gè)“共振”現(xiàn)象，曾經(jīng)有一隊(duì)歐洲軍人，以正步走的方式通過一座橋，因?yàn)檎R的步伐帶來橋梁的共振，最終橋被震斷。 

據(jù)媒體報(bào)道，有的城市已經(jīng)出現(xiàn)全民購(gòu)房熱潮，連清潔工、廣場(chǎng)舞大媽都想著進(jìn)入樓市，其情其景與曾經(jīng)“千股跌停”之前的股市何其相似，樓市已經(jīng)出現(xiàn)蔓延的“瘋狂”跡象。 

如何抑制樓市可能的再次瘋狂？ 

控制房?jī)r(jià)最基本的邏輯應(yīng)該就是： 

1、均衡供求關(guān)系；

2、抑制廉價(jià)投資。 

換句話說，最好的辦法就是：多供地、少給錢。 

多供地，才能降低供不應(yīng)求的市場(chǎng)預(yù)期，滿足“房子是用來住的”需求，進(jìn)而抑制房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，減緩因擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲而提前入市搶購(gòu)形成的“共振”。供地是地方政府的責(zé)任，因此，中央政府把調(diào)控房?jī)r(jià)的責(zé)任落實(shí)在地方政府身上。有人說，地方政府沒有指標(biāo)，或許你想不到的是，有的地方政府居然還主動(dòng)申請(qǐng)減少供地指標(biāo)。 

少給誰錢？當(dāng)然是少給購(gòu)房者加杠桿，讓套利者的錢變得更貴，減少追漲時(shí)的羊群效應(yīng)。同時(shí)還應(yīng)該多給生產(chǎn)者錢，讓市場(chǎng)供給更加充分。這是央行的責(zé)任，差異化的信貸政策和貨幣流向還是央媽說了才算。 

說起來簡(jiǎn)單，其實(shí)不那么簡(jiǎn)單。 

因?yàn)?，主觀上地方政府并不愿意放棄饑餓營(yíng)銷帶來的土地單產(chǎn)更大價(jià)值，客觀上核心城區(qū)可供土地稀缺，而控制城市邊界的國(guó)策又限制了城市建設(shè)攤大餅的老路，所以我們看到，一二線城市的住宅用地供應(yīng)幾乎是逐年下降的。

而金融機(jī)構(gòu)其實(shí)也不愿真正放棄房貸這塊優(yōu)質(zhì)蛋糕，央行窗口指導(dǎo)縮減房貸規(guī)模，也逼得銀行通過提高房貸利率來穩(wěn)住自己的收益，所以我們看到房貸增速將快速下降，而房貸利率將明顯提升。

金融機(jī)構(gòu)也更愿意多給生產(chǎn)者錢，但是，開發(fā)商錢多了，就會(huì)有人抑制不住地創(chuàng)造“地王”、推高房?jī)r(jià)、破壞調(diào)控，監(jiān)管者只好收緊不規(guī)范的信貸，收緊房企IPO和發(fā)債，收緊熱點(diǎn)城市資金投放，未來一二線城市的信貸額度和條件或?qū)⒗^續(xù)收緊，三四線城市的信貸條件或有可能優(yōu)于一二線城市，以助力去庫(kù)存。

 

我們可以進(jìn)一步梳理一下住房市場(chǎng)調(diào)控政策的脈絡(luò)和邏輯，包括已經(jīng)使用和未曾使用的，大致可以分為兩類： 

第一類是抑制需求端的，包括本地人和外地人。 

首先是能買不能買？其次是買多少？再次是怎么買？ 

限購(gòu)的本質(zhì)就是抑制需求，在供應(yīng)不足的情況下，延后需求使之與供應(yīng)相匹配，達(dá)成低水平的供求基本平衡，從而實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)的相對(duì)平穩(wěn)。

從購(gòu)房區(qū)域來看，從核心區(qū)、熱點(diǎn)區(qū)，到全市區(qū)、郊區(qū)縣，局部到全域限購(gòu)，逐漸升級(jí)，比如未來河北張家口市幾乎肯定會(huì)全市區(qū)限購(gòu)（雖然不是現(xiàn)在），因?yàn)?span lang="EN-US">2022年冬奧會(huì)將在那里舉辦。 

從限購(gòu)力度上看，從限購(gòu)兩套到限購(gòu)一套，到單身限購(gòu)、離婚一年內(nèi)限購(gòu)，是從松到緊的不斷加力。

對(duì)外地人口，購(gòu)房資格條件從社保公積金2年延長(zhǎng)到3年、5年甚至更長(zhǎng)時(shí)間，從納稅1年到3年、5年，從社保公積金或納稅“二選一”到社保公積金和納稅并聯(lián)執(zhí)行。

限貸既有抑制需求的作用，也有規(guī)避杠桿風(fēng)險(xiǎn)的作用。剛剛說了， 按揭貸款（也包括公積金）的收緊和貸款利率的上升顯然已成為政策的延伸，因此，貸款首付比例從25% 到30% 、到50% 、70%，逐步提檔。

目前來看，三四線城市普遍提高首付比例的概率不大，但都市圈區(qū)域內(nèi)的中小城市還會(huì)繼續(xù)定向提高首付比。

而一二線城市什么時(shí)候會(huì)出現(xiàn)二套房90%-100%首付？什么時(shí)候會(huì)出現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)限貸？如果某個(gè)城市市場(chǎng)的熱度真的不減，這樣的辣招也許真的近在眼前。

貸款利率全面取消9折以下的優(yōu)惠是顯而易見的，不過從去庫(kù)存角度講，中央政府肯定希望對(duì)一二線和三四線城市實(shí)行差別化的更優(yōu)惠利率政策，因此，對(duì)特定城市、特定人群實(shí)行基準(zhǔn)利率1.1倍、 1.2倍、1.3倍甚至更高的“定向加息”懲罰不是不可能的，而非熱點(diǎn)城市和三四線城市或剛需首套房或?qū)⒈Ａ?span lang="EN-US">9折、95折優(yōu)惠，不過期望值不能太高，恢復(fù)基準(zhǔn)利率是極有可能的，因?yàn)檠胄屑酉⒒蛟S就是轉(zhuǎn)眼的事兒。

每一次錢荒都只是央媽的測(cè)試，但是如果真的不會(huì)發(fā)生錢荒，央行又何必嚇唬市場(chǎng)呢？

央行加息不僅僅是因?yàn)槊绹?guó)加息，資金荒是因素之一，雖然M2增速依然不低，但流通中的錢卻似乎在減少，既然不搞大水漫灌，自然就要勒緊一點(diǎn)。3月20日，中國(guó)銀行業(yè)上演了驚心動(dòng)魄的的48小時(shí)！傳言各大銀行到處跪求資金，中小機(jī)構(gòu)更是出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性違約，更有機(jī)構(gòu)甚至以10%的價(jià)格融入當(dāng)天的隔夜資金，市場(chǎng)上一時(shí)風(fēng)聲鶴唳。雖然有人說，每一次錢荒都只是央媽的測(cè)試，但是如果真的不會(huì)發(fā)生錢荒，央行又何必嚇唬市場(chǎng)呢？

通脹預(yù)期越來越近是另一個(gè)因素，PPI大幅上升，CPI也延續(xù)了去年的溫和上漲態(tài)勢(shì)，預(yù)防通脹想必也已經(jīng)提上央行的決策議程。而通脹預(yù)期也強(qiáng)化了公眾資產(chǎn)保值的市場(chǎng)共識(shí)。

未來央行加息不一定采取美聯(lián)儲(chǔ)一刀切式的統(tǒng)一步伐，調(diào)控方式可以更加細(xì)膩、精準(zhǔn)，局部靶向、定向加息、循序微調(diào)，就如微創(chuàng)手術(shù)一般，因地制宜、因城施策，因此，日本式崩盤的擔(dān)憂其實(shí)大可不必。

在抑制購(gòu)房需求中需要特別關(guān)注需求過度問題，一些供房供應(yīng)并不短缺、需求也并不旺盛的城市，也出現(xiàn)了全民炒房，其背后的根本原因還在于擔(dān)心通脹預(yù)期和城市輪動(dòng)效應(yīng)而錯(cuò)過了財(cái)富增長(zhǎng)機(jī)會(huì)，當(dāng)供求關(guān)系出現(xiàn)短暫失衡、房?jī)r(jià)明顯上漲就引發(fā)了居民集體購(gòu)房的“共振”效應(yīng)，進(jìn)而促動(dòng)房?jī)r(jià)快速上漲，帶動(dòng)新一波居民的集體購(gòu)房。

不同于以往，這樣的城市并不一定是由外來投資者引發(fā)了共振，本地居民同樣也成為了投資者甚至投機(jī)者，這些購(gòu)房需求大多不是用來住的，因此，在這些戶均住房可能超過1.05套的城市，這種浪潮只會(huì)曇花一現(xiàn)，只不過在大浪涌起之時(shí)，政府的正確引導(dǎo)和調(diào)控管制還是有必要的。

從2015年國(guó)務(wù)院發(fā)文鼓勵(lì)企業(yè)、個(gè)人買房用于租賃到限制購(gòu)買住宅的政策轉(zhuǎn)向，用意就是消除新進(jìn)入住房市場(chǎng)的投資者，哪怕是全款買房（也會(huì)消耗越來越少的住房供應(yīng)），但是，我們看到企業(yè)購(gòu)房之門依然開著，在供求嚴(yán)重失衡的超大特大城市，也許這扇門遲早會(huì)有城市先行關(guān)上，隨后出現(xiàn)效仿者。

二手房市場(chǎng)會(huì)不會(huì)出臺(tái)調(diào)控政策？我想，一線城市政府肯定是特別想的，但是，礙于二手房市場(chǎng)是買賣雙方自己的事，政府難以直接介入，在房地產(chǎn)稅法出臺(tái)之前，對(duì)評(píng)估價(jià)格、契稅稅率或許也會(huì)“動(dòng)動(dòng)手指”的。

當(dāng)然，政策是可以疊加的，疊加的政策組合就更多了，但依然逃不出抑制需求的邏輯框架。

在交易端，既然“房子是用來住的，不是用來炒的”，限制交易時(shí)間也是有可能，比如購(gòu)房后3年、甚至5年才能交易，并分別征收高于正常水平的契稅標(biāo)準(zhǔn)，這樣雖然會(huì)減少市場(chǎng)供應(yīng)，但將套牢投機(jī)者的資金，加大其現(xiàn)金流危機(jī)和投資風(fēng)險(xiǎn)，使之望而生畏。

第二類類針對(duì)供給端的。

我們?nèi)ツ昃投啻握f過：熱點(diǎn)一二線城市房?jī)r(jià)上漲過快的根源是“人地錢”三者之間的資源錯(cuò)配，新華社說了：住房既要“管住炒”，也要“保障住”，因此，加大人口和資金流入的熱點(diǎn)一二線城市的土地供應(yīng)，才是解決這些城市供求嚴(yán)重失衡的根本之道。

政策方向或?qū)墓┑貙?duì)象、供地?cái)?shù)量、土地價(jià)格、住房上市時(shí)間及其價(jià)格等五個(gè)方面著手：

一是增加土地供應(yīng)數(shù)量，按照“房子是用來住的”定位和政府工作報(bào)告“房?jī)r(jià)上漲過快城市要合理增加土地供應(yīng)”的要求，以滿足剛性需求為底線適當(dāng)增加土地供應(yīng)數(shù)量，比如按照每年戶籍新婚人口為底數(shù)，加上城鎮(zhèn)化率帶來的非戶籍人口增加數(shù)量，按照“人地掛鉤”的原則，確定土地供應(yīng)計(jì)劃，雖然這個(gè)土地供應(yīng)計(jì)劃沒有考慮改善性需求的數(shù)量，但是考慮到城鎮(zhèn)化率非戶籍人口增加數(shù)量中有相當(dāng)一部分還不能滿足購(gòu)房資格，供求關(guān)系大致可以平衡。至于是不是真的能夠增加供應(yīng)，恐怕不能對(duì)這些超大特大城市報(bào)以太多幻想。

二是控制土地價(jià)格，與政府房?jī)r(jià)年度控制目標(biāo)為基準(zhǔn)，扣除稅費(fèi)、建安成本、三項(xiàng)費(fèi)用和基準(zhǔn)利潤(rùn)之后，倒算土地價(jià)格，實(shí)行熔斷和抽簽。有人可能會(huì)說，這是倒退回計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，其實(shí)這并不重要，我們并不是完全的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，政府的目標(biāo)在于抑制樓市資產(chǎn)泡沫，防止系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)，這才是最重要的。企業(yè)利潤(rùn)當(dāng)然是要服從政治正確的。 

三是管理住房上市時(shí)間，要打破房?jī)r(jià)上漲過快城市供不應(yīng)求的市場(chǎng)預(yù)期，加快住房上市時(shí)間，彌補(bǔ)供不應(yīng)求的市場(chǎng)空間，也是一個(gè)政策選項(xiàng)。如果真的在土地出讓合同中規(guī)定開工時(shí)間、開盤時(shí)間、銷售進(jìn)度、竣工交付時(shí)間，那些跑得慢的企業(yè)或者想靠時(shí)間來?yè)Q取漲價(jià)空間的項(xiàng)目，將不會(huì)再有機(jī)會(huì)。而對(duì)土地溢價(jià)率高于50%的項(xiàng)目要求現(xiàn)房銷售，本質(zhì)上是在延緩住房上市時(shí)間，加劇短期供求失衡矛盾，實(shí)不可取。

四是合理控制房?jī)r(jià)，限價(jià)本是為了防止樓市泡沫和系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，但是，卻造成了房?jī)r(jià)的扭曲，難以持久。消彌泡沫的根本路徑是控制房?jī)r(jià)的上漲速度，使其低于人均收入的增長(zhǎng)速度，最終使得收入房?jī)r(jià)比處于合理區(qū)間。 

長(zhǎng)期來看，唯有用增加供應(yīng)來均衡市場(chǎng)供需。短期來看，限價(jià)是解決包括全民炒房在內(nèi)的不合理需求擴(kuò)張的無奈之舉。合理控制房?jī)r(jià)意味著房?jī)r(jià)可以上漲，但既不能放任上漲速度過快，也不能助推上漲預(yù)期，更不能持久限價(jià)，以免造成遠(yuǎn)郊盤房?jī)r(jià)高于近郊盤房?jī)r(jià)、毛坯房房?jī)r(jià)高于裝修房房?jī)r(jià)、二手房房?jī)r(jià)高于一手房房?jī)r(jià)的扭曲現(xiàn)象。 

五是供地向大房企傾斜，通過提高購(gòu)地企業(yè)資格條件，減少競(jìng)拍企業(yè)數(shù)量，提高企業(yè)的規(guī)范度和誠(chéng)信度，有利于降低土地競(jìng)拍的激烈程度和土地價(jià)格上漲預(yù)期，控制地價(jià)的過快上漲，進(jìn)而減輕房?jī)r(jià)上漲壓力。 

在供給端，其實(shí)政府還有一項(xiàng)最重要的工作，就是管理市場(chǎng)預(yù)期，通過提高政策方向透明度，不斷改善市場(chǎng)對(duì)政策的預(yù)期，如同美聯(lián)儲(chǔ)在加息進(jìn)程所做的一樣，這次兩會(huì)上，部長(zhǎng)集體亮相發(fā)聲就是最好的預(yù)期管理，這是預(yù)防市場(chǎng)形成房?jī)r(jià)上漲共識(shí)，避免出現(xiàn)集體購(gòu)房的市場(chǎng)共振的最優(yōu)策略之一。 

黨的十七大報(bào)告首次確定“創(chuàng)造條件讓更多群眾擁有財(cái)產(chǎn)性收入”，十八大報(bào)告進(jìn)一步提出“多渠道增加居民財(cái)產(chǎn)性收入”，住房恰恰是居民看得見、摸得著的可租可售可自住的財(cái)產(chǎn)并可以穩(wěn)定增加收入。沒有需求，就沒有投資，即便是投資用來租賃的住房，也是符合“房子是用來住的”定位，合理合法、合乎政策，政策應(yīng)該打擊投機(jī)而不應(yīng)消滅投資。 

調(diào)控政策不僅要在短期穩(wěn)定樓市上做文章，更需要在長(zhǎng)效機(jī)制上下功夫，下個(gè)月我們也會(huì)來聊聊長(zhǎng)效機(jī)制的。