作為房地產(chǎn)稅的必要條件，不動(dòng)產(chǎn)登記早已開(kāi)始悄然發(fā)力。 截至2016年底，全國(guó)335個(gè)地市、2808個(gè)縣開(kāi)始實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，累計(jì)頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)1400萬(wàn)本，不動(dòng)產(chǎn)登記證明1300萬(wàn)份。 國(guó)土資源部表示，爭(zhēng)取年底前實(shí)現(xiàn)全國(guó)所有縣市的不動(dòng)產(chǎn)登記，地方市縣的“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記”有望全部接入國(guó)家級(jí)平臺(tái)。今后在國(guó)土資源部監(jiān)督下，我國(guó)房屋、土地等不動(dòng)產(chǎn)登記將基本做到登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”。 不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)現(xiàn)，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)稅提供更加充分的依據(jù)和基礎(chǔ)信息，更加有效地支撐房地產(chǎn)稅收改革工作。 不過(guò)，在中國(guó)財(cái)稅法學(xué)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)周序中看來(lái)，房地產(chǎn)稅立法還有很多疑難問(wèn)題沒(méi)有解決，包括房地產(chǎn)稅和土地出讓金之間的關(guān)系，以及農(nóng)村宅基地是否收取房地產(chǎn)稅等問(wèn)題，這些都需要明確?！叭绻@些問(wèn)題沒(méi)有說(shuō)清楚，我覺(jué)得不應(yīng)該倉(cāng)促立法，會(huì)帶來(lái)很多后續(xù)問(wèn)題?！敝苄蛑懈嬖V《華夏時(shí)報(bào)》記者。 不過(guò)，在北京大學(xué)法學(xué)院教授、中國(guó)財(cái)稅法學(xué)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉劍文看來(lái)，短期內(nèi)，房地產(chǎn)稅難以出臺(tái)。按照中央的部署，房地產(chǎn)稅應(yīng)該是在2020年前實(shí)施。在這期間，立法程序?qū)⒅饾u走完，《房地產(chǎn)稅法》將正式落地。 整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé) 事實(shí)上，2007年《物權(quán)法》出臺(tái)就提出不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度，不過(guò)一直沒(méi)有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。在實(shí)際操作中，不動(dòng)產(chǎn)的登記出現(xiàn)諸多問(wèn)題。 據(jù)了解，目前，我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的普遍定義既包含土地、林地等自然資源本身，又包括土地上的建筑、林地上的樹(shù)木等附著物。因此，在我國(guó)，為一處不動(dòng)產(chǎn)登記往往需要奔波于多個(gè)部門(mén)之間。亞太城市研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳寶存舉例稱(chēng)，此前，民眾要做房屋的不動(dòng)產(chǎn)登記至少要跑?chē)?guó)土資源和住建兩個(gè)部門(mén)，一個(gè)部門(mén)為土地發(fā)放土地證，一個(gè)部門(mén)為房屋發(fā)放房產(chǎn)證，造成不同部門(mén)登記的同一處不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)存在較大出入，房地產(chǎn)稅征收很難參考意見(jiàn)，基本無(wú)法操作下去。 不過(guò)，3月20日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，我國(guó)將整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)，把分散在多個(gè)部門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合由一個(gè)部門(mén)承擔(dān)，理順部門(mén)職責(zé)關(guān)系，減少辦證環(huán)節(jié)。具體而言，今后國(guó)土資源部將負(fù)責(zé)、指導(dǎo)和監(jiān)督全國(guó)土地、房屋、草原、林地、海域等不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)，行業(yè)管理和不動(dòng)產(chǎn)交易監(jiān)管等職責(zé)繼續(xù)由相關(guān)部門(mén)承擔(dān)。各地在中央統(tǒng)一監(jiān)督指導(dǎo)下，結(jié)合本地實(shí)際，將不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)統(tǒng)一到一個(gè)部門(mén)。 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中國(guó)推進(jìn)這一制度，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)審批、交易和登記信息在有關(guān)部門(mén)間依法依規(guī)互通共享，消除信息死角。 不過(guò)，地方“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記”接入國(guó)家級(jí)平臺(tái)，只是房地產(chǎn)稅開(kāi)征的必要條件之一，并不意味著房地產(chǎn)稅馬上會(huì)落地。比如，今年全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)之后，仍然有大量的違法建筑、小產(chǎn)權(quán)房是“漏網(wǎng)之魚(yú)”。在這種情況下如果開(kāi)征房地產(chǎn)稅，則意味著更大的不公平：違法建筑、小產(chǎn)權(quán)房屬于“偷稅漏稅”的房子，反而獲得了永久的納稅豁免權(quán)。 此外，“我們還有很多歷史遺留問(wèn)題，一些很難統(tǒng)計(jì)產(chǎn)權(quán)的老房子就包含在其中。雖然不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記正在加速進(jìn)行，但是怎樣理順這些房屋產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，還需要一定的政策解釋?！敝苄蛑斜硎?。 因此，在陳寶存看來(lái)，我國(guó)此前積累了太多不同種類(lèi)的房屋產(chǎn)權(quán)登記記錄和數(shù)據(jù)，真正實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一至少還需15-20年才能基本實(shí)現(xiàn)。 強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)稅的綜合改革 事實(shí)上，按照全國(guó)人大今年的立法計(jì)劃，房地產(chǎn)稅法不包含在其中。 不過(guò)，房地產(chǎn)稅的受重視程度，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其他稅種。一個(gè)細(xì)節(jié)是，房地產(chǎn)稅的立法跟以往的部門(mén)立法大不相同。此次房地產(chǎn)稅法的起草，是由全國(guó)人大預(yù)算工作委員會(huì)牽頭，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局等職能部門(mén)共同參與，同時(shí)也吸收了一些專(zhuān)家，組織形成一個(gè)團(tuán)隊(duì)來(lái)共同起草。 按照現(xiàn)有思路，房地產(chǎn)稅征收有兩個(gè)模式：一個(gè)是上海模式，對(duì)新增房產(chǎn)超過(guò)一定面積的部分征稅，不涉及到存量；一個(gè)是重慶模式，涉及到存量，但只涉及少數(shù)高檔住宅。2011年上海和重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案，都有免征條款：上海本地戶(hù)籍居民人均60平方米免征，重慶對(duì)于新購(gòu)房100平方米免征。 國(guó)家稅務(wù)總局原副局長(zhǎng)許善達(dá)此前透露，當(dāng)初房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)時(shí)提出了三個(gè)目標(biāo)：第一個(gè)目標(biāo)是增加地方政府收入，但現(xiàn)在看來(lái)，上海和重慶的房產(chǎn)稅收入規(guī)模都極?。坏诙€(gè)目標(biāo)是縮小居民收入差距；第三個(gè)目標(biāo)是穩(wěn)定房?jī)r(jià)。目前看來(lái)，上海和重慶的房產(chǎn)稅改革取得一定成效，但要期待它實(shí)現(xiàn)所有改革目標(biāo)仍不太現(xiàn)實(shí)。 “希望房地產(chǎn)稅達(dá)到讓房?jī)r(jià)下跌的目的有些樂(lè)觀。”中國(guó)發(fā)展研究基金會(huì)副理事長(zhǎng)劉世錦表示。在劉世錦看來(lái)，房地產(chǎn)稅只是改革進(jìn)程中的一個(gè)環(huán)節(jié)，除此之外整個(gè)土地制度也要進(jìn)行改革，包括城市供地政策、農(nóng)村的集體建設(shè)用地、宅基地入市改革等問(wèn)題。房地產(chǎn)稅是系統(tǒng)改革中的一個(gè)部分。 “在我國(guó)現(xiàn)行稅制下，房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)、建設(shè)、交易的過(guò)程中，前端的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)較重，但保有環(huán)節(jié)稅負(fù)較輕。除重慶、上海試點(diǎn)地區(qū)外，自用住宅在保有環(huán)節(jié)不征收房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。因此，在財(cái)稅改革中強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)稅費(fèi)的綜合改革，這樣有利于稅負(fù)的均衡?！敝袊?guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院稅收研究室主任張斌表示。 在北大光華管理學(xué)院蔡洪濱教授看來(lái)，房地產(chǎn)稅應(yīng)當(dāng)成為地方政府的重要稅種，有利于改變地方政府行為模式。應(yīng)當(dāng)允許地方政府有相當(dāng)?shù)淖灾鳈?quán)，但中央政府可以規(guī)定一個(gè)統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅率下限。