在連續(xù)發(fā)布限購政策后，北京市近日發(fā)布《關于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》，成為首個對商住房限購的城市。

這一公告規(guī)定，商業(yè)、辦公類項目(以下簡稱商辦類項目)應當嚴格按規(guī)劃用途開發(fā)、建設、銷售、使用，未經(jīng)批準，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛?；個人購買應當符合下列條件：名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄的。在申請購買之日起，在京已連續(xù)五年繳納社會保險或者連續(xù)五年繳納個人所得稅。同時還規(guī)定商業(yè)銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。

商住房的存在由來已久，但如此動真格地限購，尚屬第一次。

北京市商住房限購政策能否落地？這一政策將帶來哪些影響？《法制日報》記者展開了調查。

房產(chǎn)機構都在等實施細則

北京市的商住房限購公告發(fā)布后，記者采訪了北京一些房地產(chǎn)機構。

房地產(chǎn)租售服務平臺安居客的工作人員告訴記者，“商住房分兩類，有一類商住房在項目立項時是商業(yè)類，比如酒店，一般我們能看到的就是沒有天然氣的這類房子，這類商住房現(xiàn)在不能以個人名義購買，只能是企事業(yè)單位或者公司購買。還有一類商住房在立項時為公寓用途，公寓類住房既可以辦公也可以居住，個人可以購買”。

對于目前北京市商住房的銷售情況，安居客的工作人員告訴記者，新的商住房都暫停網(wǎng)簽了。根據(jù)新的政策，大部分購房者都不符合資質要求。具體房源怎么操作，建委還在研究，所以情況也不太明朗?？辞闆r，商住房的價格應該會下降，所以購房者也都還在觀望。

對于二手商住房的轉賣，上述工作人員表示，二手項目出售給個人時需滿足名下無房且在北京已連續(xù)五年繳納社會保險或者連續(xù)五年繳納個人所得稅兩個條件。銀行對個人商住房貸款已經(jīng)停止了。“現(xiàn)在很明確的是，如果外地戶籍買二手商住房就要交全款。自從這個政策下來后，銀行還沒辦理過任何一筆商住房的貸款，本地戶籍買說不定能貸一部分，但是也很難說，因為政策剛剛出臺，我們也在等實施細則”。

房產(chǎn)中介鏈家的工作人員告訴記者，“現(xiàn)在我們公司所有的商住房項目都停止操作了，都在等建委的實施細則，只有實施細則出來之后才能有進一步的消息，至于房價走勢怎么樣還不知道，得根據(jù)實施細則來看”。

對于商住房限購政策，鏈家工作人員表示，“這是硬性規(guī)定，誰也繞不過去，必須完全符合政策規(guī)定才能買”。

在公告出臺后，監(jiān)管機構也接連出手。

北京市住建委官微發(fā)布消息稱，北京搜房網(wǎng)房天下獨立房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司發(fā)布“商改住”項目信息，屬于虛假宣傳商辦類房屋居住用途。執(zhí)法部門已啟動執(zhí)法程序，目前搜房網(wǎng)已經(jīng)下架全部涉嫌“商改住”項目的信息，涉嫌違規(guī)的房地產(chǎn)經(jīng)紀也遭到注銷備案的處理。

另據(jù)媒體報道，北京市住建委執(zhí)法部門在執(zhí)法檢查中發(fā)現(xiàn)，卡夫卡公社、中弘北京像素、石景山萬達廣場、天通公園里商辦項目等所在區(qū)域的15家房地產(chǎn)中介門店，涉嫌違規(guī)代理商辦類房屋銷售、虛假宣傳商辦類房屋居住用途，因而被責令停業(yè)整頓，接受進一步調查處理。

記者試圖與上述新聞中提到的商辦項目取得聯(lián)系，但有的售樓處電話已經(jīng)找不到，有的售樓處電話打不進去，還有的售樓處工作人員告訴記者，只能找二手房中介。

記者與卡夫卡社區(qū)和萬達廣場的二手房中介取得了聯(lián)系，對方都回復稱，因為政策停售，所有與之相關的工作都停了，新房源二手房都一樣，要等更進一步的實施細則。

非京籍剛需族轉購二手房

記者以購房者身份咨詢一名房地產(chǎn)中介，對方向記者推薦了位于北京亦莊的某商住項目，“這是公園地產(chǎn)，品質很高”。

“需要以公司名義全款買。”房產(chǎn)中介特別強調。

在咨詢另一名房地產(chǎn)中介過程中，記者提出，“能不能先注冊一個公司再買房”？對方回復稱，“看現(xiàn)在的政策規(guī)定好像是沒問題的，但是實際操作起來會有什么麻煩也不知道，畢竟政策剛下來，建議再等等”。

對于一度缺少購房資質的購房者而言，往往對商住項目有一種特殊情結。

“現(xiàn)在商住房都要全款買了。”在北京打拼數(shù)年的方女士對記者說。

多年前，方女士就關注過上述新聞中提到的中弘北京像素樓盤。

“那個時候很便宜，大約四五十萬元一套。”方女士說，“不過家里不同意，覺得商住房給人感覺比較怪，建議我還是買70年產(chǎn)權的住宅。”

不久前，朋友又給方女士介紹了一個商住項目，位于北京通州。

“對外價格每平方米5萬多元，內(nèi)部價格大約每平方米3萬多元，不到4萬元。不過，朋友跟我說的時候太晚了，當時首付需要一半，也就是一百多萬元，而且時間也很倉促，離開盤只剩3天，實在湊不出首付。”方女士不無遺憾地說，“現(xiàn)在就更買不起了，全款肯定湊不出來。這個房子的位置確實很好，樓下就是地鐵，而且是精裝修。”

方女士今年將獲得購房資質，她告訴記者，“我還是準備購買二手房，算首套房。商住房現(xiàn)在自住應該還是可以，但是以后肯定不好賣”。

開發(fā)商鉆政策空子“商改住”

北京住建委在檢查中還發(fā)現(xiàn)，林肯公園、萬科天地、恒大未來城、泰禾中央廣場、龍湖西宸廣場、尚峰一號6個開發(fā)項目涉嫌將規(guī)劃批準的商業(yè)辦公用途改變?yōu)榫幼∮猛緦ν庑麄鞑N售，目前這6個項目已被停止網(wǎng)簽。

北京市住房和城鄉(xiāng)建設委相關負責人表示，商業(yè)、辦公類項目應當嚴格按規(guī)劃用途開發(fā)、建設、銷售、使用，未經(jīng)批準，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛?。對?guī)劃用途為商辦類的房屋，中介機構不得以任何方式宣傳房屋可以用于居住。對違規(guī)代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用途的中介機構，依法注銷機構備案，直至吊銷營業(yè)執(zhí)照。市住房和城鄉(xiāng)建設委將繼續(xù)加大執(zhí)法檢查力度，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，立即查處，絕不姑息。

記者在一家房地產(chǎn)網(wǎng)站上發(fā)現(xiàn)，有房地產(chǎn)中介在銷售上述新聞中提到的項目，記者與對方取得聯(lián)系后，對方表示，“那應該是很久以前發(fā)布的消息，我現(xiàn)在已經(jīng)不做這個項目了”。

這家房地產(chǎn)網(wǎng)站顯示，這條銷售信息大約發(fā)布于五六天以前，對方對此表示，“可能是別人又重新發(fā)布了一遍”。

房地產(chǎn)中介青睞商住房，與北京市多年的限購政策有關。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析認為，觀察2008年以來北京酒店式公寓的發(fā)展情況，可以看出市場規(guī)模總體處于擴大的態(tài)勢。在2008年供應套數(shù)為11511套，而到了2009年就上升到了22349套。經(jīng)歷了2011年限購政策調整、2012年普通住宅市場復蘇的階段，到了2013年開始供應套數(shù)呈現(xiàn)出逐年攀升的態(tài)勢，說明限購政策下此類產(chǎn)品潛在的投資價值增加。2015年為29547套，到了2016年則為41739套。2016年供應套數(shù)創(chuàng)下了新高?？傮w上看，供應增加和市場銷售行情較好有關。而到了2016年下半年開始，北京對于酒店式公寓的購房政策和供地政策都開始收緊。此類政策效應在2017年前兩月得到了體現(xiàn)，即供應總套數(shù)僅為770套。

在商住房行情看漲的情況下，一些開發(fā)商也開始“商改住”。

記者發(fā)現(xiàn)，早在2011年，北京市住建委會同市發(fā)改委、市規(guī)劃委、市商務委及市國土局聯(lián)合出臺《關于加強部門聯(lián)動，完善商業(yè)、辦公類項目管理的通知》，其中規(guī)定，2011年6月1日起，商業(yè)、辦公類項目不得設計成住宅的格局，不能設立單獨的衛(wèi)生間，開發(fā)商自己打隔斷出售的商鋪將無法辦理房產(chǎn)證。

但現(xiàn)實情況卻是，“商改住”現(xiàn)象屢禁不止。

北京一家施工單位的工程技術人員向記者介紹了一個“商改住”的事例，“本來按照規(guī)劃就是商業(yè)項目，驗收完成之后，甲方又開始一通改”。

“比如加隔墻之類的，然后開始作為住宅往外賣。”這名工程技術人員說，“有些地方需要改結構再加固。這個應該是不符合規(guī)定的，規(guī)劃里應該寫清楚項目的用途，不能隨便改，是開發(fā)商鉆政策空子。”

在被問及“商改住”是否存在安全風險時，這名工程技術人員出言謹慎，“這個不好說，應該是沒什么風險，肯定不會塌”。