為規(guī)避?chē)?guó)家稅收監(jiān)管，故意隱瞞真實(shí)交易價(jià)格，房款充裝修款，繳稅時(shí)發(fā)現(xiàn)非“滿五唯一”房稅費(fèi)誰(shuí)出……記者從海淀法院了解到，在近期二手房買(mǎi)賣(mài)交易過(guò)程中，裝修款、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)問(wèn)題嚴(yán)重影響雙方交易進(jìn)程，并引發(fā)諸多糾紛案。

故意隱瞞真實(shí)交易價(jià)格相關(guān)協(xié)議無(wú)效

王先生將其名下一套在北京的房屋出售給陳先生，雙方簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定成交總價(jià)為1168萬(wàn)元。同時(shí)，雙方還簽訂了一份《裝修款補(bǔ)充協(xié)議》，約定房屋配套設(shè)施折價(jià)468萬(wàn)元，相應(yīng)的房屋合同價(jià)格為700萬(wàn)元。但之后，王先生將陳先生告到法院，以《裝修款補(bǔ)充協(xié)議》涉嫌逃稅為由，要求確認(rèn)該協(xié)議無(wú)效。經(jīng)海淀法院聯(lián)系陳先生后，最終陳先生和王先生庭下自行達(dá)成了和解協(xié)議。

由于在二手房交易過(guò)程中，一般是由買(mǎi)受人實(shí)際承擔(dān)交易所需的全部稅費(fèi)，所以買(mǎi)受人為降低交易成本，往往與中介公司、出賣(mài)人等合意，通過(guò)簽訂《裝修款補(bǔ)充協(xié)議》等或者在網(wǎng)簽時(shí)降低交易價(jià)格等方式，惡意隱瞞真實(shí)的交易價(jià)格，以達(dá)到規(guī)避?chē)?guó)家稅收監(jiān)管的目的。

海淀法院東升法庭法官陸金偉認(rèn)為，雙方當(dāng)事人為規(guī)避?chē)?guó)家稅收監(jiān)管故意隱瞞真實(shí)的交易價(jià)格，相關(guān)協(xié)議、價(jià)格條款無(wú)效，但不影響雙方合同其他條款的效力。由于這種行為損害了社會(huì)公共利益，所以買(mǎi)賣(mài)各方當(dāng)事人可能面臨不僅要承擔(dān)民事責(zé)任，還會(huì)因此受到相關(guān)稅務(wù)機(jī)構(gòu)行政處罰的風(fēng)險(xiǎn)。

合同無(wú)約定 非“滿五唯一”由房主交稅

李女士購(gòu)買(mǎi)張女士的一套房屋，雙方簽合同后，順利完成了網(wǎng)簽、貸款面簽等手續(xù)?？傻竭^(guò)戶前繳稅時(shí)，李女士卻吃驚地發(fā)現(xiàn)，涉案房屋需繳納稅費(fèi)約50余萬(wàn)元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)自己預(yù)期的數(shù)額。經(jīng)詢(xún)問(wèn)，她得知該房屋并不是“滿五唯一”，所以按規(guī)定需征收個(gè)人所得稅。于是李女士要求張女士負(fù)擔(dān)這筆稅費(fèi)，但張女士不同意，認(rèn)為合同約定應(yīng)由李女士交稅。

經(jīng)過(guò)審理，法院認(rèn)為根據(jù)雙方所簽房屋買(mǎi)賣(mài)合同的約定內(nèi)容，只有在房屋是“滿五唯一”的狀態(tài)下，交易所需稅費(fèi)才由李女士負(fù)擔(dān)，而涉案房屋現(xiàn)在并非“滿五唯一”，且雙方合同中對(duì)于這種情形下該如何負(fù)擔(dān)稅費(fèi)并無(wú)約定，因此應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定負(fù)擔(dān)稅費(fèi)，最后判定這筆稅費(fèi)由張女士負(fù)擔(dān)。

陸金偉法官認(rèn)為，根據(jù)目前國(guó)家相關(guān)稅費(fèi)規(guī)定，二手房買(mǎi)賣(mài)交易過(guò)程中，買(mǎi)方主要需承擔(dān)契稅、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi)，賣(mài)方主要需承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅，而且滿五年的，免征營(yíng)業(yè)稅，滿五年且唯一(以家庭為單位)的，免征個(gè)人所得稅。同時(shí)，在目前二手房交易市場(chǎng)中，經(jīng)買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商后，一般交易所需稅費(fèi)均由買(mǎi)受人實(shí)際負(fù)擔(dān)，出賣(mài)人所獲得的購(gòu)房款通常是不含稅費(fèi)的凈價(jià)。因此房屋的狀態(tài)會(huì)嚴(yán)重影響實(shí)際稅費(fèi)的數(shù)額。

所以，買(mǎi)賣(mài)雙方在基本達(dá)成交易意向時(shí)，務(wù)必核實(shí)確認(rèn)交易房屋的狀態(tài)，并提前向稅務(wù)征收機(jī)構(gòu)了解交易所需的稅費(fèi)情況，同時(shí)在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，務(wù)必對(duì)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)問(wèn)題作出明確約定，特別是對(duì)買(mǎi)家在何種情況下負(fù)擔(dān)全部稅費(fèi)、交易過(guò)程中出現(xiàn)新增稅費(fèi)該如何負(fù)擔(dān)問(wèn)題作出明確約定，避免因稅費(fèi)約定不明而影響雙方合同履行。