每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 舒曼曼    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 舒曼曼

今年以來，北京供地節(jié)奏明顯加快。4月11日，北京市規(guī)土委拍賣廳再次迎來了一場土拍，此次拍賣的分別為豐臺區(qū)王佐鎮(zhèn)青龍湖地區(qū)地塊、平谷區(qū)夏各莊新城地塊。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，青龍湖地區(qū)地塊由國開東方萬科聯(lián)合體以58.5億元的價格拿下，樓面價42700元/平方米，總建筑面積為230355.885平方米，建筑控制規(guī)模為249999平方米。

值得注意的是，上述青龍湖地區(qū)地塊溢價率僅為17%，在房企普遍高溢價拿地的今天顯得特別扎眼。那么，這是否意味著北京房地產(chǎn)市場開始由熱轉(zhuǎn)冷了呢？對此，有分析指出，由于該地塊成交面積較大，所以看似溢價率較低，但其實(shí)已經(jīng)接近近期房企拿地的極限了。不過，也有專家認(rèn)為，即便考慮到各種因素，國開東方萬科聯(lián)合體此次拿地的價格依然低于市場預(yù)期。

成交價低于市場預(yù)期

據(jù)悉，豐臺區(qū)王佐鎮(zhèn)青龍湖地區(qū)FT00-0503-0053等地塊，用地性質(zhì)為R2二類居住用地、B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地、A61機(jī)構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施用地、A33基礎(chǔ)教育用地、S4社會停車場用地，起始競拍價50億元。

上述如此誘人的地塊，毫無例外吸引了眾多房企開發(fā)商，比如招商、龍湖中海首開保利聯(lián)合體、華潤、遠(yuǎn)洋首創(chuàng)聯(lián)合體、國開東方萬科聯(lián)合體、中糧天恒旭輝聯(lián)合體等10家企業(yè)參與競拍。最終，青龍湖地塊被萬科聯(lián)合體拿下。北京萬科相關(guān)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，萬科在拿地上一直是比較開放的，此前包括跟首開、國開、京投發(fā)展等都有合作。

資料顯示，國開東方是由國開金融與上市公司東方集團(tuán)成立的合資公司，其官網(wǎng)顯示，該企業(yè)主要對青龍湖東側(cè)的豐臺區(qū)王佐鎮(zhèn)25.3平方公里區(qū)域進(jìn)行城鎮(zhèn)綜合開發(fā)，截至2015年底，國開東方總資產(chǎn)120億元，凈資產(chǎn)52億元，通過3年時間已在青龍湖區(qū)域完成實(shí)際投入超過100億元。

公開資料顯示，青龍湖地塊以“限房價競地價”方式出讓，商品住房銷售均價不超過41230元/平方米，且最高銷售單價不得超過43292元/平方米，并執(zhí)行“90/70”政策，此次拍地未觸及土地合理價格上限。據(jù)了解，該區(qū)域周邊已有V7北海壹號和億城燕西華府兩個項(xiàng)目，并以大戶型產(chǎn)品居多，基本售價均在5萬~6萬元/平方米左右。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，該地塊體量較大，但屬性復(fù)雜，持有比例較高，其中商辦接近8萬平方米，實(shí)際商品房住宅部分為13.7萬平方米，實(shí)際可售部分占比僅55%，平均樓面價為2.34萬元/平方米，如果將持有部分按照50%價值計算，樓面價為3.05萬元/平方米。整體看，雖然持有部分比例較高，但地塊價格依然低于市場預(yù)期。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，今年以來，北京土地市場供地節(jié)奏明顯加快，截至目前已成交住宅用地7宗，密集的土地出讓，使得房企的“饑渴”程度有所緩解，不過在今年新推的土地當(dāng)中，自住房等保障型產(chǎn)品占據(jù)較大份額，因此其中含純商住宅產(chǎn)品的地塊仍然受到較大歡迎。

記者注意到，昨日北京推出的平谷區(qū)夏各莊新城2-11-1地塊，雖然建設(shè)用地面積僅約20213.146平方米，建筑控制規(guī)模僅24255.775平方米，但最終卻由中弘以2.04億元的價格拿下，溢價率180%。資料顯示，該地塊屬性為A61機(jī)構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施用地。

房企聯(lián)合拿地漸成風(fēng)潮

從昨日競拍方情況來看，房企抱團(tuán)組成聯(lián)合體拍地似乎已經(jīng)成為了一種潮流。

據(jù)中原地產(chǎn)最新統(tǒng)計，截至4月11日，北京年內(nèi)供應(yīng)的住宅類已達(dá)20宗，而等待成交的15宗，已成交的有7宗。從已成交的7宗地看，合計成交的商品房住宅地塊面積為90.64萬平米。

其中，涉及限價商品房住宅為47.9萬平方米，主要分布在房山、平谷、密云，公建面積17.5萬平方米，這7宗住宅用地中自住房為22萬平方米。7宗地合計有4宗為聯(lián)合體，密云、房山、通州各有一宗地塊為企業(yè)獨(dú)立拿地。

針對房企頻現(xiàn)聯(lián)合體拿地，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，由于土地成本增加，企業(yè)聯(lián)合拿地會減少一定的風(fēng)險，目前來看，北京供地還是會增加的，豐臺和大興的土地供給的增加，后續(xù)還會有很多企業(yè)符合拿地的條件，對新一輪的投資和擴(kuò)張有一定的積極作用，

萬科集團(tuán)2016年年報披露，報告期內(nèi)，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2404.8億元，同比增長23%，凈利潤210.2億元，同比增長16.0%，其中，北京區(qū)域主營業(yè)務(wù)收入417.89萬元，收入占比達(dá)到17.85%，結(jié)算面積約414萬平方米，占比20.16%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱萬科2016年年報發(fā)現(xiàn)，報告期內(nèi)，萬科新增加開發(fā)項(xiàng)目173個，總建筑面積3157.3萬平方米，其中北京區(qū)域共新增7個項(xiàng)目，88.3%的新增項(xiàng)目位于一二線城市，而報告期末至該報告披露日（3月27日），萬科新增開發(fā)項(xiàng)目36個，規(guī)劃建筑面積約438.9萬平方米，其中涉及北京2個，位于朝陽區(qū)和門頭溝區(qū)。

北京萬科前述相關(guān)人士表示，劉肖擔(dān)任北京萬科一把手之后，在拿地投資上很果敢，他推出了一個叫A計劃，也就是曼哈頓計劃，涉及像城改、收購、公開招拍掛等，但強(qiáng)調(diào)不拿地王，豐臺這塊地也在今年預(yù)期當(dāng)中，與此前相比，目前拿地儲備屬于基本持平。

克而瑞地產(chǎn)研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，2016年北京房企銷售金額排行榜中，萬科在北京樓市銷售金額為248.52億元，銷售面積70.66萬平方米，均排名第三，排名第一的是斬獲銷售金額343.64億元的首開股份。

萬科集團(tuán)2016年年報陳述說，鑒于土地市場的競爭激烈，將持續(xù)探索多元化的土地獲取模式，通過合作、股權(quán)收購、代建等防水確保以合理價格獲取土地資源，2016年萬科集團(tuán)59.5%的新增項(xiàng)目是通過合作方式獲取。