2017年以來，在房企資金需求居高不下的背景下，隨著相關信貸和發(fā)債政策的收緊，融資成本高企的信托和海外發(fā)債再度成為房企主要輸血通道。 用益信托最新數(shù)據(jù)顯示，2017年3月全月共發(fā)行101只260.4億元的房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品，較2月份的54只166.3億和1月份的50只171.2億，不管是從發(fā)行只數(shù)，還是發(fā)行規(guī)模上，都增加了近100%和50%以上。 華融信托研究員袁吉偉表示，監(jiān)管層本輪房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)涉及債券融資、私募基金融資等調(diào)控政策，在融資渠道相繼受阻后，房地產(chǎn)信托業(yè)務主要是房企購地融資、房地產(chǎn)貸款信托合規(guī)性等方面受到了窗口指導，因此，房地產(chǎn)信托融資已成為很多中小房企的重要資金來源。 事實上，證監(jiān)會自去年10月開始收緊房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，包括不能在境內(nèi)發(fā)債，不得到H股上市融資。銀行方面也收緊開發(fā)貸，與此同時，基金業(yè)協(xié)會叫停16城私募、資管投資房地產(chǎn)項目，促使房企融資渠道迅速收窄。而與之相對應的是，房企資金需求大幅增加。CRIC數(shù)據(jù)顯示，僅3月份，重點房企新增融資額就高達759.20億元，環(huán)比上升82.72%。 受“末班車”效應與核心城市需求外溢影響，40家典型房企銷售額普遍好于去年同期。在銷售大幅增長的背景下，房企預期向好明顯，促使房企新增投資增幅也達高點。 袁吉偉表示，監(jiān)管層收緊融資渠道，相關房企拿地需求不減，是部分大型房企融資回流信托融資渠道的主要原因，而這在去年也有所體現(xiàn)。據(jù)信托業(yè)協(xié)會此前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2016年末，信托資產(chǎn)中約1.43萬億投入房地產(chǎn)業(yè)，較2015年末的1.29萬億元新增了1400億元。而在2016年三季度末，信托資金投向房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模為1.35萬億，這意味著，在去年前三季度合計新增僅約650億元的背景下，去年四季度信托資金投入房地產(chǎn)的規(guī)模新增800億元。 值得一提的是，除信托渠道外，此前在人民幣貶值預期下，為減少支出成本，2015、2016年房企連續(xù)兩年減少的海外融資，在2017年再成房企輸血工具。CRIC報告顯示，從3月當月來看，房企融資結構，票據(jù)、債券融資額增量明顯，總額為403.28億元，較上月環(huán)比增加了348.57%。其中，海外發(fā)行的票據(jù)、債券達到302.28億元，占到房企當月發(fā)行票據(jù)、債券總額的74.95%，甚至為當月房企銀行貸款的2.25倍，成為當前房企債務融資的中堅力量。 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，從債務來看，房企對資金的需求依然很大，且往往會考慮發(fā)債融資，國內(nèi)政策導致融資渠道受限，部分房企不得不考慮境外發(fā)債。 “但隨著人民幣匯率波動，美元進入加息周期，海外發(fā)債成本大幅上升?！睆埓髠ケ硎?，在最低價的債券、銀行貸款受限下，房企只能選擇信托、海外發(fā)債等資金價格較高的渠道。這也意味著，前期拿了較多土地的企業(yè)，資金杠桿過高，受資金成本增加的影響，銷售預期也將轉向。同時海外融資也面臨難度加大的可能性，因此房企未來資金鏈情況仍然前途未卜。