住房總套數(shù)，對(duì)于判斷一個(gè)地方房地產(chǎn)市場(chǎng)健康與否，無(wú)疑是一個(gè)至關(guān)重要的指標(biāo)。雖然截至目前除了深圳之外，一線城市和二線熱點(diǎn)城市均未公布這一數(shù)據(jù)，但凡事都有跡可循，記者試圖根據(jù)政府公開(kāi)信息披露的相關(guān)數(shù)據(jù)，從中推算其大致的住房總套數(shù)。結(jié)果無(wú)一不顯示，目前這些地方的住房數(shù)均已能滿足市民的居住需求，之所以供需矛盾依然突出，炒作是一個(gè)重要的因素。

值得注意的是，國(guó)家正在加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記，爭(zhēng)取年底前實(shí)現(xiàn)全國(guó)所有縣市的不動(dòng)產(chǎn)登記，地方市縣的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記全部接入國(guó)家級(jí)平臺(tái)。到今年年底或明年，每個(gè)地方的住房數(shù)將一清二楚。

在房地產(chǎn)數(shù)據(jù)發(fā)布上，各地一直對(duì)一個(gè)數(shù)據(jù)諱莫如深，即當(dāng)?shù)刈》靠偺讛?shù)。

日前，深圳市政策研究室主任、黨組書(shū)記吳思康透露，深圳現(xiàn)有住房1041萬(wàn)套，并一語(yǔ)道破：“如果房子只是用來(lái)住，我們認(rèn)為是足夠的。如果用來(lái)炒作，那是不夠的。”

深圳：目前有住房1041萬(wàn)套

在4月8日至9日舉行的第二屆中國(guó)制造2025（深圳）高峰論壇上，深圳市政策研究室主任、黨組書(shū)記吳思康應(yīng)邀出席，其發(fā)言的主題是對(duì)深圳發(fā)展制造業(yè)的幾點(diǎn)思考。在談到城市用地時(shí)，吳思康順便提了一下房?jī)r(jià)。

吳思康說(shuō)，現(xiàn)在深圳的房?jī)r(jià)很高，但是得到的信息是，深圳的房子都是剛需。“我不否定這個(gè)結(jié)論，這里給大家提供一個(gè)數(shù)據(jù)，深圳目前有住房1041萬(wàn)套，‘十三五’期間深圳將增加70萬(wàn)套住房。深圳的戶均人口是2.59人，按照此測(cè)算，現(xiàn)有的住房可容納2800萬(wàn)人。深圳現(xiàn)在實(shí)際人口大概是2000萬(wàn)人，深圳人口的變動(dòng)趨勢(shì)這幾年呈一個(gè)總體穩(wěn)定甚至略有下降的趨勢(shì)。從這一點(diǎn)分析，如果房子只是用來(lái)住，我們認(rèn)為是足夠的。如果用來(lái)炒作，那是不夠的。”

會(huì)后，吳思康解釋道，統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)以是否有獨(dú)立廚房、洗手間來(lái)衡量，1041萬(wàn)套包含了城中村住房，但不符合統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的部分職工宿舍等未計(jì)入其中。

值得注意的是，深圳現(xiàn)有的住房中，商品房占比并不高?！渡钲谧》勘Ｕ习l(fā)展規(guī)劃（2016-2020）》顯示：根據(jù)2013年的住房調(diào)查，全市住房總量共1035萬(wàn)間套。其中，商品房約128萬(wàn)套；政策性保障性住房約34萬(wàn)套；單位及個(gè)人自建住房約55萬(wàn)套；原村民集體經(jīng)濟(jì)組織自建、合建房33.44萬(wàn)棟，約650萬(wàn)套間；工業(yè)區(qū)配套宿舍及其他168萬(wàn)套間。按上述數(shù)據(jù)計(jì)算，商品房的占比僅為12.4%。

但是，吳思康的講話中沒(méi)有透露深圳人均居住面積。記者能查到的最新數(shù)據(jù)是2015年的。據(jù)《深圳統(tǒng)計(jì)年鑒2016》顯示，2015年，深圳人均住房建筑面積20.6平方米。

雖然這一數(shù)據(jù)與“正常”值（人均居住面積35平方米）還有一定差距，但2016年深圳市新建住宅成交套數(shù)4.04萬(wàn)套、竣工保障房5.1萬(wàn)套，2017年計(jì)劃新開(kāi)工及籌集人才和保障性住房8萬(wàn)套、供應(yīng)4.5萬(wàn)套。隨著后期大量商品房、保障房的建成，深圳商品房占比、人均居住面積等有望逐步增加。

上海：住房數(shù)量足以滿足

在上海樓市，不僅城鎮(zhèn)住宅總量和城鎮(zhèn)常住人口總量匹配，人均居住面積亦不低。

《2016年上海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，至2016年末，上海城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積36.1平方米，居民住宅成套率達(dá)97%。

人均36.1平方米，這一數(shù)字在全國(guó)熱點(diǎn)城市中是比較高的，很讓北京、深圳、廣州等地的居民羨慕。記者注意到，上海城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積逐年在改善提高，2012年至2015年的數(shù)字分別為33.9平方米、34.4平方米、35.1平方米、35.5平方米。

同期，上海的人口增長(zhǎng)速度并不快。2015年末，其常住人口總數(shù)為2415.27萬(wàn)人。到2016年末，這一數(shù)據(jù)更新為2419.70萬(wàn)人，僅僅增加了4.43萬(wàn)人。

上海城鎮(zhèn)化率較高，這方面能查到的最新數(shù)據(jù)是2011年，城鎮(zhèn)人口為2096萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率達(dá)89.3%?？紤]到這幾年城鎮(zhèn)人口的增加，暫按2150萬(wàn)人計(jì)算，上海城鎮(zhèn)住房面積約為7.76億平方米，如果每套住房面積按85平方米計(jì)算，大約共有913萬(wàn)套。

上海官方公開(kāi)的其他數(shù)據(jù)也印證了記者這一推算。根據(jù)《2016年統(tǒng)計(jì)年鑒》，截至2015年底，上海各區(qū)縣居住房屋面積總計(jì)6.3億平方米?！?016年本市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述》顯示，2016年，上海市商品房施工面積1.51億平方米，住宅8073.94萬(wàn)平方米。另外，2016年，還新增供應(yīng)各類保障性住房5.2萬(wàn)套。

如果僅從居住需求來(lái)看，上海目前的住房數(shù)量足以滿足，而且人均居住面積還不低。

北京：去年新增住宅約22.34萬(wàn)套

相比上海，《北京市2016年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》并沒(méi)有披露城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積的數(shù)據(jù)。這方面能查到的最新數(shù)據(jù)見(jiàn)于《北京市2015年暨“十二五”時(shí)期國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，到2015年末，北京城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為31.69平方米。

截至2015年末，北京常住人口2170.5萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口1877.7萬(wàn)人。據(jù)此推算，北京城鎮(zhèn)住房面積大約5.95億平方米。北京很多住宅面積不大，特別是早些年建的，如果按照每套80平方米計(jì)算，大約共有744萬(wàn)套。

而截至2016年末，北京市常住人口2172.9萬(wàn)人，比上年末增加2.4萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口1879.6萬(wàn)人，只比2015年多了1.9萬(wàn)人。根據(jù)《北京市2016年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，2016年，北京市竣工的商品住宅為1275.2萬(wàn)平方米，各類保障房竣工6.4萬(wàn)套。如果同樣按照每套80平方米計(jì)算，去年一年新增住宅約22.34萬(wàn)套。

北京城鎮(zhèn)戶均人口2.7人，據(jù)此推算約有家庭695萬(wàn)戶，按照北京目前的城鎮(zhèn)住宅總量，是能滿足居民的自住需求的。

財(cái)經(jīng)自媒體“杠桿游戲”的主創(chuàng)張銀銀認(rèn)為，北京還有大量的非住宅性質(zhì)公寓、單位宿舍等，實(shí)際承擔(dān)的是居住職能，如果把這一塊也考慮進(jìn)去，北京目前的房屋（住宅+公寓）不僅能滿足需求，甚至有部分一定是空置的。

廣州：擁有住宅房屋約800萬(wàn)套

4個(gè)一線城市中，廣州現(xiàn)有住房數(shù)量并不高，但人均居住面積卻不低。

今年3月19日發(fā)布的《2016年廣州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，2016年末常住人口1404.35萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口比重為86.06%。不過(guò)，這份公報(bào)并沒(méi)有披露廣州市城鎮(zhèn)居民人均住房面積，只提到“全年農(nóng)村常住居民居住住房總建筑面積人均49.74平方米”。

目前能查到的最新官方數(shù)據(jù)來(lái)自于《統(tǒng)計(jì)年鑒》，2013年，廣州城鎮(zhèn)人均住房面積為22.73平方米。

另一個(gè)能夠作為參考的數(shù)據(jù)，則來(lái)自廣州市政協(xié)委員、廣州住建委總工程師李敏霞在今年1月召開(kāi)的廣州市政協(xié)十三屆一次會(huì)議上的發(fā)言。李敏霞說(shuō)，目前廣州擁有住宅房屋約800萬(wàn)套，總建筑面積約6.43億平方米，若常住人口按1740萬(wàn)計(jì)算，人均居住面積超過(guò)35平方米。

作為系統(tǒng)內(nèi)的人，李敏霞所透露的這些數(shù)據(jù)應(yīng)該比較可信。李敏霞還表示，廣州市購(gòu)房群體日趨年輕化，21歲至36歲人群購(gòu)房比例從2014年的49.7%上升到2016年的61.2%。

值得注意的是，廣州的人口吸引力較強(qiáng)。從官方公布的常住人口數(shù)據(jù)來(lái)看，2014年為1308.05萬(wàn)人，2016年則達(dá)到1404.35萬(wàn)人，2年增加近100萬(wàn)人，遠(yuǎn)超同省的兄弟城市深圳。

南京、蘇州不缺房

作為二線城市的代表，樓市“四小龍”之一的南京和蘇州，其住房數(shù)量同樣遠(yuǎn)非市場(chǎng)所言的那么緊缺。

記者通過(guò)業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行查詢，南京市區(qū)目前商品房共有144萬(wàn)套入網(wǎng)，總面積1.33億平方米，平均每套面積92.3平方米。該統(tǒng)計(jì)僅僅是已登記入網(wǎng)的商品房，不包括公寓、自建房、安置房、保障房、單位宿舍等。

根據(jù)《南京統(tǒng)計(jì)年鑒2016》和《2015年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，2015年，南京市城鎮(zhèn)人均居住面積36.5平方米；常住人口823.59萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)常住人口670.40萬(wàn)人，戶均人口2.82人。由此推算，城鎮(zhèn)住房面積大約2.4億平方米，如果按每套房面積90平方米計(jì)算，共有267萬(wàn)套房，超過(guò)238萬(wàn)的家庭戶數(shù)。

隨著特大型城市的定位，南京人口流入再回上升通道。2016年，南京常住人口增長(zhǎng)3.41萬(wàn)人，創(chuàng)四年來(lái)新高。人口增長(zhǎng)的同時(shí)，新建商品房的數(shù)量也在增加，2016年共賣出14.5萬(wàn)套商品房，比前五年平均水平多一倍。

顯然，南京現(xiàn)有住房數(shù)量能滿足居民自主需求。而且，“十三五”期間，南京新建商品房年均上市將達(dá)800萬(wàn)平方米、各類保障性住房1500萬(wàn)平方米約15萬(wàn)套。

相對(duì)于南京，蘇州的住房更寬裕。根據(jù)《蘇州統(tǒng)計(jì)年鑒2016》、《2016年蘇州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，2015年，蘇州城鎮(zhèn)人均居住面積43.8平方米；常住人口1061.60萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口794.08萬(wàn)人，戶均人數(shù)3.04人。由此推算，蘇州城鎮(zhèn)住房面積大約3.5億平方米，如果按每套房面積90平方米計(jì)算，共有388萬(wàn)套房，超過(guò)261萬(wàn)戶家庭數(shù)。

作為江蘇經(jīng)濟(jì)第一市，2016年，蘇州商品房銷售火爆，共成交11萬(wàn)多套，成交面積1259萬(wàn)平方米。不過(guò)，蘇州人口增長(zhǎng)速度開(kāi)始放緩，2016年只比2015年增加了0.97萬(wàn)人，遠(yuǎn)低于南京的3.41萬(wàn)人。

張銀銀認(rèn)為，蘇州的小城鎮(zhèn)、農(nóng)村，大部分已準(zhǔn)城市化，對(duì)蘇州市區(qū)的依賴沒(méi)有一般城市大。另外，近300萬(wàn)外來(lái)人口中，有很大部分可能只是來(lái)打工的，永遠(yuǎn)不會(huì)在蘇州買房。如果除掉這部分，不敢想象蘇州真實(shí)的城鎮(zhèn)住房空置率有多高。

期待公布住房數(shù)據(jù)

從記者推算的一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市的住房數(shù)來(lái)看，都能滿足居民自主需求。如果加上待售、在建的房子，以及小產(chǎn)權(quán)房、自建房等沒(méi)有納入統(tǒng)計(jì)口徑的住房，目前這些地方的住房數(shù)應(yīng)該是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其城鎮(zhèn)居民家庭戶數(shù)的。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)曾撰文指出，從數(shù)據(jù)的透明度而言，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)就是一個(gè)真正的“檸檬市場(chǎng)”，無(wú)論是房子的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、房?jī)r(jià)的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)、土地供應(yīng)、城市規(guī)劃、住房需求等等，都基本是一筆糊涂賬。就拿房子的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)，從1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來(lái)，中國(guó)究竟有多少房子，每個(gè)城市住房的存量究竟有多少，迄今似乎沒(méi)有任何部門做過(guò)統(tǒng)計(jì)。

馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，每個(gè)城市有多少房子等數(shù)據(jù)清楚透明了，房?jī)r(jià)怎么走，老百姓會(huì)自己判斷。這個(gè)問(wèn)題如果一直是一筆糊涂賬，成為一個(gè)秘密，房子的稀缺就會(huì)成為炒作的借口。

值得注意的是，中國(guó)正在進(jìn)行一次真正的住房普查，大部分地區(qū)已開(kāi)始發(fā)放不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。截至2016年底，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度已在全國(guó)335個(gè)地市州盟、2808個(gè)縣市區(qū)旗實(shí)施。國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明近日表示，爭(zhēng)取年底前實(shí)現(xiàn)全國(guó)所有縣市的不動(dòng)產(chǎn)登記，地方市縣的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記全部接入國(guó)家級(jí)平臺(tái)。

這意味著，一旦今年底或明年登記聯(lián)網(wǎng)完成，一個(gè)人在全國(guó)買過(guò)幾套房，只要進(jìn)行過(guò)登記，都可以在平臺(tái)上查到。屆時(shí)，再想炒房，或許會(huì)變得更加困難。

延伸閱讀：全國(guó)城市住宅用地供應(yīng)持續(xù)增加

今年第一季度，全國(guó)105個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市住宅用地供應(yīng)同比增加，占建設(shè)用地供應(yīng)比例升至近兩年最高，一線城市增幅超過(guò)50%，有利于保持市場(chǎng)穩(wěn)定，合理引導(dǎo)預(yù)期。

全國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)組17日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，截至3月31日，第一季度全國(guó)105個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市土地供應(yīng)面積3.69萬(wàn)公頃，供應(yīng)量環(huán)比減少50.45%，同比下降4.22%。從各類城市情況來(lái)看，住宅用地供應(yīng)量一二線城市同比增加明顯，一線城市增幅超過(guò)50%，三線城市微幅下降。從20個(gè)熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)來(lái)看，住宅用地供應(yīng)同比也出現(xiàn)大幅上漲，漲幅超過(guò)30%?？傮w而言，住宅用地供應(yīng)數(shù)量與結(jié)構(gòu)變化符合分類調(diào)控的指導(dǎo)思想。環(huán)比方面，各類用地供應(yīng)均出現(xiàn)環(huán)比下降，符合土地供應(yīng)的時(shí)序特征。

全國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)組負(fù)責(zé)人趙松說(shuō)，4月初，住建部和國(guó)土資源部聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，進(jìn)一步明確了土地供應(yīng)方面因城施策的量化標(biāo)準(zhǔn)，以及編制和公布住宅用地供應(yīng)規(guī)劃、穩(wěn)定預(yù)期的具體要求，在多方合力下，預(yù)計(jì)二季度住宅地價(jià)增速或?qū)⑦M(jìn)一步放緩。