近日有媒體曝出，目前北京各銀行商用房全部暫停抵押。此外，廣州多家銀行也不能做商住房抵押貸款。成都商報記者采訪成都多家銀行發(fā)現(xiàn)，在對商用房調(diào)控的大背景下，銀行也收緊了相關(guān)的信貸政策。

成都商用房抵押貸難辦

在媒體曝出北京各銀行停止商用房抵押貸款業(yè)務(wù)后，成都商報記者今日走訪了成都多家銀行。

在某國有銀行個貸中心工作人員告訴記者，他們基本一直都停止了商用房抵押業(yè)務(wù)，“用商用房做抵押貸款的這種消費貸，如果不制定消費用途，很難監(jiān)管資金的動向，所以我們基本都沒有做這種業(yè)務(wù)。”

有其他股份制銀行的工作人員也表達出相同的意思。一位股份制銀行信貸部的工作人員表示，因為商用房變現(xiàn)能力比較弱，對這種抵押貸款的申請一般都很難通過，“首先一定要寫明貸款款項用途，專款專用，如果是抵押后買房這種肯定是通不過的。”該工作人員也表示，即使能通過審核，貸款的成數(shù)也僅在5成左右。

有分析人士認(rèn)為，從北京、廣州商用房抵押貸款的消息來看，被暫停也是情理之中的事情。“此類物業(yè)的投資性價流通性比較差，變現(xiàn)能力弱，如果做抵押貸款，甚至?xí)霈F(xiàn)抵押品不如貸款價值的現(xiàn)象。所以過去銀行會涉足，但現(xiàn)在確實會回避。”

新政一月公寓成交下降

根據(jù)中成房業(yè)提供的市場數(shù)據(jù)，跟3月份的集中井噴式的相比，4.21公寓新政出臺后，成都的商業(yè)市場供應(yīng)和成交一直處于低位徘徊。最近一周（4.17-4.23）大成都商業(yè)新增供應(yīng)3.68萬平米，成交2.99萬平米，環(huán)比下降8.78%，其中高新區(qū)成交最多。

正合股份提供的分析報告顯示，他們認(rèn)為“銀行等相關(guān)部門表示，2017年在去杠桿為目標(biāo)下，將嚴(yán)控住房貸款規(guī)模，未來房地產(chǎn)市場整體面臨資金收緊的壓力”，這導(dǎo)致了公寓市場一改過去大談投資回報的市場轉(zhuǎn)折。“作為住宅的低端投資替代品，近年來價值持續(xù)貶損，供應(yīng)持續(xù)高位單需求不多，價格始終原地踏步，與虎寨價差持續(xù)拉大”，正合認(rèn)為，這也是導(dǎo)致公寓成交下降的原因之一。

除了商用房抵押難，買這類物業(yè)還會遇到以下的問題，你最好先看完以下內(nèi)容再下手不遲：

一、40年后房子產(chǎn)權(quán)到期

房屋建筑產(chǎn)權(quán)的歸屬年限，包括：民用住宅建筑，商用建筑，工業(yè)用建筑。按建筑用類型有所不同，一般民用住宅建筑權(quán)屬年限為70年，商用房屋建筑權(quán)屬年限為40年。

目前，我們通常所說的房屋產(chǎn)權(quán)大致分為：

1.住宅用地，產(chǎn)權(quán)年限是70年；

2.綜合用地，產(chǎn)權(quán)年限是50年；

3.商業(yè)用地，產(chǎn)權(quán)年限是40年。

2016年的公寓市場上，大家也應(yīng)該都看到有很多商住類型的公寓，也就是40年產(chǎn)權(quán)的公寓。對于40年的概念，其實我們現(xiàn)在的糾結(jié)不過就是40年之后房子怎么辦？目前，對于公寓性質(zhì)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)到期問題，國家還沒有一個明確的定論。所以，40年產(chǎn)權(quán)的房屋會比70年產(chǎn)權(quán)的房屋更先面臨產(chǎn)權(quán)到期的問題。

二、商住房首付至少50%以上

現(xiàn)在人買房，除了因為自己本身就有一定的資本累積，比如年收入20萬以上，很難有人能一次性拿出很多很多的首付來吧。

舉個例子，朋友屬于被限購戶口

朋友問我：“我有10萬的首付，現(xiàn)在能不能買房？”

我說：“朋友，我們還是考慮買輛車吧”

朋友再問：“那我買個70年的公寓行不行？”

我說：“朋友，我們還是考慮買輛車吧”

朋友不死心繼續(xù)問：“那我買個40年的公寓行不行？”

我說：“朋友，車也別買了，拜托你的錢趕緊存?zhèn)€銀行定期吧。千！萬！別！惦！記！”

40年公寓的首付是你想付就能付的？

現(xiàn)在要科普一下了，40年商業(yè)產(chǎn)權(quán)的公寓的首付不是跟70年住宅一樣的支付方法啊，40年產(chǎn)權(quán)的首付需要支付至少50%。

假如一套50平米的房子，均價都是9000元。

70年產(chǎn)權(quán)的的首付：50*9000*30%=13.5萬

40年產(chǎn)權(quán)的的首付：50*9000*50%=22.5萬

不吃不喝不買衣服不化妝攢的十萬塊錢，可是連首付的一半都不到呢，聽著就是一個多么悲傷的故事！

三、貸款年限最多只能貸款10年

對于70年產(chǎn)權(quán)的住宅來說，貸款的年限越久，其實也是一個挺劃算的事情，為什么劃算，說起來就遠(yuǎn)了，和現(xiàn)在的通貨等等經(jīng)濟學(xué)理論相關(guān)。

這里要說的是，70年住宅產(chǎn)品最多可以貸款30年，但是商業(yè)住宅卻最多只能貸款10年?，F(xiàn)在商品房70年產(chǎn)權(quán)住宅的貸款利率是4.9%，遇到銀行打折的時候還會順便打個折什么的，大家經(jīng)常能看到有些銀行要打個9折，9.5折。但是商業(yè)住宅的利率卻是按照基準(zhǔn)利率來計算，并且很有可能會上浮10%。

以50平，均價9000，基準(zhǔn)利率4.9%的住宅為例

70年產(chǎn)權(quán)公寓，貸款30年，月供1671.79

40年產(chǎn)權(quán)公寓，貸款10年，月供2375.49

月供就是差距！

四、商住房交房時交稅更多

交房的時候要交稅，這個大家都知道的，可是到底要交多少稅呢？

財政部官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》，通知中對契稅政策進行了調(diào)減。

其中，對個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

二套房90平以下 1%；90平以上2%。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。（家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。）

通知中表示，這一決定將從2月22日起正式執(zhí)行。另外，北上廣深四個城市并不實施這一優(yōu)惠政策。

也就是說，70年住宅的稅費最多也就是2%，但是非居住用房的契稅一律是按照3%來征收的。

以50平，均價9000的住宅為例，70年產(chǎn)權(quán)公寓，50*9000*1%=4500，40年產(chǎn)權(quán)公寓，50*9000*3%=13500。又是一筆高額的差價。

五、商住房不能落戶

如果真的是因為受到限購的條件而急需在2017年購入一套住房，甚至是婚房的列位，請也為后代考慮一下。在二手房交易里，能不能落戶成了很多人購房的一個大條件，而商住房的缺陷就有以下幾種：

不能落戶；一般都不帶學(xué)區(qū)；回字形設(shè)計，通風(fēng)采光均有問題；本身屬辦公樓改造，后期居家辦公環(huán)境嘈雜；租金不高。