每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 周程程 每經(jīng)編輯 王可然    

圖片來源：視覺中國

每經(jīng)記者 周程程 每經(jīng)編輯 王可然

2017年的樓市，將何去何從？

5月9日，中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究所等機構發(fā)布《房地產(chǎn)藍皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報告（2017）》（以下簡稱“藍皮書”）。對于商品房市場，藍皮書預測，商品房均價增速由2016年的10%會下降到2017年增長不超過1%。

藍皮書執(zhí)行主編王業(yè)強表示，在中央經(jīng)濟工作會議堅持“房子是用來住，不是用來炒的”定位的背景下，2017年房地產(chǎn)政策的基調(diào)我們認為是抑制房地產(chǎn)投資，防止金融風險，同時也要保持房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展。

同時，藍皮書指出，2016年北京二手房成交量超27萬套，創(chuàng)歷史新高。北京地價上漲促使房價上漲，未來北京南五環(huán)外新盤房價將達6萬元/平方米的水平，北京新房進入豪宅化時代。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，目前，熱點城市調(diào)控仍在不斷收緊，限購限貸力度還在不斷加碼。剛進入5月，鄭州、無錫、上海等地又出臺了有關房地產(chǎn)方面的調(diào)控政策。

預測1：房地產(chǎn)投資將進入下行通道

整體來看，2016年房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了新一輪快速上漲。

藍皮書中一組數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2016年全國房地產(chǎn)開發(fā)總投資規(guī)模首次超過10萬億元的門檻。商品房增速也自2010年以來重新回到兩位數(shù)增長，其中全國住宅均價7203元每平米，同比增長達到11.3%。

這也使得我國房地產(chǎn)市場區(qū)域性分化日益顯著，“雙高”特征明顯，即一、二線城市高房價和三、四線城市高庫存并存。

藍皮書強調(diào)，防風險是2017年房地產(chǎn)政策的主基調(diào)。一是經(jīng)濟下滑的風險，需要正確認識房地產(chǎn)的積極作用；二是國際國內(nèi)資本市場的“資產(chǎn)荒”風險，資金脫實入虛，推高房價；三是國內(nèi)地方政府債務不斷累積，如果房地產(chǎn)市場下行，很有可能激發(fā)地方政府債務危機。

藍皮書預測，2017年城市分化將進一步加大，因城施策將更加顯著，一二線重點城市仍以調(diào)控為主，其中二線城市降杠桿已成為主要任務，三四線城市“去庫存”的優(yōu)惠政策仍將繼續(xù)，整體成交量將逐漸回落。

同時，根據(jù)2016年底中央經(jīng)濟工作會議“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，以及“既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落”的定調(diào)，房地產(chǎn)市場將回歸居住屬性，投機性需求將受到壓制。預計2017年房地產(chǎn)投資將進入下行通道，整體呈現(xiàn)溫和下滑態(tài)勢。

瑞銀最新發(fā)布的《中國經(jīng)濟評論》報告預計，整體而言，4月地產(chǎn)建設活動大致平穩(wěn)，房地產(chǎn)投資同比增速小幅放緩至8%~9%左右。

預測2：商品住宅銷售面積或下滑5%

對于各界關注的商品房方面，王業(yè)強表示，從商品房市場銷售情況來看，2017年增速回落，價格走勢相對平穩(wěn)。2017年商品房銷售面積與銷售額增速比2016年雙雙回落，降幅分別為10個百分點和20個百分點，預計商品房均價增速由2016年的10%會下降到2017年增長不超過1%。房地產(chǎn)市場價格的平穩(wěn)也將有利于宏觀經(jīng)濟的平穩(wěn)運行。

對于2017年的商品房住宅市場，藍皮書認為，貨幣政策保持“穩(wěn)健中性”，房地產(chǎn)調(diào)控政策致力于促進市場平穩(wěn)健康發(fā)展，住房市場庫存消化壓力減小，由宏觀基本面因素決定的中長期住房需求增長趨于放緩。

具體到需求方面，藍皮書指出，從住房需求的宏觀影響因素來看，雖然宏觀基本面因素總體依然向好，但經(jīng)濟增長和收入增長的放緩以及部分人口結構指標的逆向變化預示著中長期住房需求增長趨于放緩。

再從經(jīng)濟因素來看，據(jù)藍皮書分析，2011年以來我國經(jīng)濟增速持續(xù)下行；2013年以來城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速持續(xù)減小。從人口結構來看，我國人口撫養(yǎng)比自2011年由降轉(zhuǎn)升，2014年和2015年上升速度增加；2014年以來結婚對數(shù)持續(xù)加速下降，2014年和2015年分別比上年減少約40萬對和80萬對。

基于上述因素，藍皮書預測，與宏觀基本面因素決定的中長期住房需求增長放緩趨勢相比較，我們認為當前的銷售規(guī)模難以持續(xù)。綜合商品住宅銷售面積預測模型和對中長期住房需求的估計，預計2017年商品住宅銷售面積將出現(xiàn)5%~10%的負增長。

預測3：熱點城市房價回落幅度較大

瑞銀發(fā)布的上述報告中也指出，隨著越來越多的城市出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，高頻數(shù)據(jù)顯示4月30個大中城市的房地產(chǎn)銷售同比跌幅從3月的30%擴大至40%。但部分未出臺調(diào)控政策的三四線城市房地產(chǎn)銷售依然非常強勁，可能在一定程度上抵消一二線城市的放緩。

而價格方面，去年年初以來，70個大中城市新建住宅價格環(huán)比漲幅總體呈波動上升趨勢，9月房價漲幅創(chuàng)歷史新高。伴隨著熱點城市房地產(chǎn)調(diào)控政策的實施，10月以來房價漲幅已出現(xiàn)收窄。

《藍皮書》指出，在貨幣政策保持“穩(wěn)健中性”的環(huán)境下，預計2017年70個大中城市新建住宅價格漲幅回落，熱點城市受政策收緊影響回落幅度將較大。

此外，針對去年寬松的住房信貸政策環(huán)境也推動了房價、地價的快速上漲這一情況，藍皮書認為，2017年信貸政策實現(xiàn)更均衡分配。

具體為，加大對實體經(jīng)濟的信貸支持力度，適度加大三四線城市房地產(chǎn)信貸資源的傾斜，以降低一線、二線熱點城市的居民杠桿比例。房地產(chǎn)政策方面，在強化房屋回歸居住屬性的同時，通過因城施策、精準調(diào)控和中長期的長效機制來推進住房體制建設。