尹伯成

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出要建立房地產(chǎn)市場長效機(jī)制出于兩個(gè)原因：一是房價(jià)漲勢(shì)難逆轉(zhuǎn)；二是“控”、“松”怪圈走不出，即房價(jià)漲就限購，需求不足和經(jīng)濟(jì)下行壓力增大就放松限購，房價(jià)再漲再限購，如此循環(huán)往復(fù)。造成這種結(jié)果的根本原因是：供給計(jì)劃性和需求市場性嚴(yán)重不對(duì)稱。

供給計(jì)劃性，指房屋建設(shè)土地供給受政府計(jì)劃控制。目前，我國中央政府根據(jù)行政區(qū)劃實(shí)行建設(shè)用地目標(biāo)管理，各地政府根據(jù)指標(biāo)確立年度建設(shè)用地指標(biāo)。其中，除去基礎(chǔ)設(shè)施用地和工業(yè)用地后，商品房市場化用地比例不到30%，存在高度的計(jì)劃性。

需求的市場性，指商品住房買賣是自由的，包括自住、投資、投機(jī)等。改革開放后一部分先富裕起來的人，由于要讓手中的貨幣保值升值，熱衷于投資價(jià)格一路上漲的房產(chǎn)市場，使我國房地產(chǎn)投資需求持續(xù)升溫，房價(jià)不斷上升，造成房價(jià)嚴(yán)重脫離廣大居民實(shí)際購買能力，房地產(chǎn)泡沫越來越大。

多年來，針對(duì)我國樓市形勢(shì)出臺(tái)的調(diào)控政策，注重的只是需求方面，且主要采取限購、限貸、限價(jià)等行政手段，從未注重供給方面，也很少采用市場經(jīng)濟(jì)政策手段。這不僅沒有抑制住房價(jià)上漲趨勢(shì)，且為居民帶來了一種預(yù)期，即任何一次包括限購、限貸在內(nèi)的房地產(chǎn)調(diào)控都是暫時(shí)的，只要經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下行壓力就要房地產(chǎn)救助，調(diào)控就會(huì)松動(dòng)，房價(jià)又會(huì)上漲。盡管早有人士呼吁開征“房地產(chǎn)持有稅”以抑制投資、投機(jī)需求，中央層面也進(jìn)行過討論，但因種種原因遲遲未出臺(tái)，立法也至今未提上議程。

2015年三季度末起，隨著GDP增速放緩，除了北京、上海等幾個(gè)城市沒有取消限購，其他城市均取消限購，房地產(chǎn)信貸等政策順應(yīng)松動(dòng)，投資、投機(jī)需求迅速再起，部分城市房價(jià)立刻暴漲，人們爭先恐后搶房。正是這種情況下，黨中央在2016年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上提出，要“加快研究符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制”并確定了“房子是用來住的，不是用來炒的”定位。這預(yù)示著房地產(chǎn)市場將迎來全面改革。

過去的調(diào)控政策為什么失效？第一，房地產(chǎn)政策目標(biāo)定位不當(dāng)。長期以來，各級(jí)各地政府將房地產(chǎn)政策當(dāng)做經(jīng)濟(jì)政策來看，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)是為了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房價(jià)上漲失控就限購，房地產(chǎn)市場低靡影響經(jīng)濟(jì)就放松調(diào)控，從而使居民形成房產(chǎn)調(diào)控政策是短期措施的預(yù)期，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)消費(fèi)、投資、投機(jī)行為。第二，房地產(chǎn)調(diào)控政策只調(diào)需求，不調(diào)供給，而且重行政手段，輕市場辦法。用行政手段時(shí)又沒有說清楚原因，例如限購政策就因“用計(jì)劃手段代替市場手段”而一直受到非議。這種非議，忘記了中國房地產(chǎn)市場的供給側(cè)是計(jì)劃性的，這決定了必須用“限購”的行政手段來管理過于旺盛的投資和投機(jī)需求。因此，在房產(chǎn)持有稅出臺(tái)以前，“限購”就不應(yīng)當(dāng)取消，否則調(diào)控政策的效果又會(huì)走過去的老路。

未來如何建立適合國情的長效機(jī)制？一要增加土地供給，包括可否考慮打破政府壟斷土地一級(jí)市場格局，同時(shí)在目前城市規(guī)劃中適當(dāng)增加土地供應(yīng)以降低土地供應(yīng)成本；二要切實(shí)增加保障性住房建設(shè)和供應(yīng)，解決買不起房的工薪階層和進(jìn)城務(wù)工人員的住房困難；三要大力發(fā)展住房租賃市場，增加房源，降低房租；四要重新認(rèn)識(shí)“限購”必要性，將限購制度化，改變?nèi)藗儗?duì)限購是政府調(diào)控“臨時(shí)措施”的預(yù)期；五要進(jìn)一步在信貸和其他方面抑制房地產(chǎn)投資、投機(jī)需求；六要加緊房產(chǎn)稅立法的準(zhǔn)備工作，并提高房產(chǎn)交易所得稅稅率，將投機(jī)所得大部分轉(zhuǎn)為社會(huì)所有；七要根據(jù)各地實(shí)際情況，實(shí)施“分類調(diào)控”“因城施策”，將房地產(chǎn)的去泡沫和去庫存結(jié)合好；八要進(jìn)一步整頓和規(guī)范市場秩序，真正做到信息公開，買賣公平。

總之，要長短兼顧，疏堵結(jié)合，供求并舉，逐步建立一套長效機(jī)制，以形成人們對(duì)房地產(chǎn)市場未來健康發(fā)展的預(yù)期，推動(dòng)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。

（作者系復(fù)旦大學(xué)教授、復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任）