房東攆人、中介騙人、開(kāi)發(fā)商欺負(fù)人……您還在為租房買房而煩惱嗎？剛剛，我國(guó)首部專門針對(duì)住房租賃和銷售的法規(guī)——《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例》（征求意見(jiàn)稿）發(fā)布了！今后，租房買房再遇到糟心事兒，您可以舉起法律的武器保護(hù)自己啦。

按照住建部的說(shuō)法，《條例》立法的目的在于建立購(gòu)租并舉的住房制度，規(guī)范住房租賃和銷售行為，保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，保障交易安全。麻辣財(cái)經(jīng)帥哥記者三七強(qiáng)注意到，意見(jiàn)稿著墨最多的還是保護(hù)承租人權(quán)益，讓租房者更安心。

要知道，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，主要是外來(lái)務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等，他們確實(shí)需要法律保護(hù)！

繳房租按年還是按季？政策鼓勵(lì)月付

三七強(qiáng)第一時(shí)間拿到征求意見(jiàn)稿，下面開(kāi)始劃重點(diǎn)了：

出租人應(yīng)當(dāng)確保出租房符合安全要求，滿足基本使用功能；出租人不得采取暴力、威脅或者其他強(qiáng)制方式驅(qū)逐承租人，收回住房。也就是說(shuō)，房東拿了房租，就得信守承諾、負(fù)起責(zé)任。白紙黑字簽在那里，隨便攆人可不成。

那么，租住期間，房東能否隨意進(jìn)入房間？意見(jiàn)稿明確，未經(jīng)承租人同意，出租人不得擅自進(jìn)入租賃住房；當(dāng)事人在住房租賃合同中約定出租人可以進(jìn)入租賃住房情形的，出租人應(yīng)當(dāng)按照約定進(jìn)入租賃住房并提前通知承租人，把房子租出去了，產(chǎn)權(quán)還是房東的，可這期間的使用權(quán)是租客的。就算房東要賣房、買家要看房，也得尊重租戶的意見(jiàn)，本來(lái)租戶就弱勢(shì)，自己的一方小天地可不能隨便他人叨擾。

“二房東”是否合法呢？按照意見(jiàn)稿的意思，是合法的——承租人可以按照租房租賃合同的約定轉(zhuǎn)租住房；未約定的，承租人轉(zhuǎn)租住房，應(yīng)當(dāng)征得出租人的書面同意。此外，自然人轉(zhuǎn)租住房達(dá)到一定規(guī)模的，應(yīng)當(dāng)依法辦理工商登記。也就是說(shuō)，如果你是專業(yè)的、轉(zhuǎn)租了很多住房的“二房東”，由于涉及經(jīng)營(yíng)行為，所以要辦理工商登記。

為了保障居住環(huán)境和質(zhì)量，意見(jiàn)稿提出了一些強(qiáng)制性要求。比如，出租房應(yīng)當(dāng)符合單間租住人數(shù)和人均租住面積的標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)然，具體標(biāo)準(zhǔn)由直轄市、市、縣人民政府制定。此外，廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室等非居住空間，不得出租用于居住。也就是說(shuō)，未來(lái)，開(kāi)墻打洞、群租住房、出租地下室將可能成為違法行為。

有些要求不是強(qiáng)制性的，意見(jiàn)稿也提出了鼓勵(lì)方向。比如，在租金繳納方面，承租人應(yīng)當(dāng)按月支付租金，當(dāng)事人另有約定的除外。若當(dāng)事人約定“季付”“年付”，也可以照其執(zhí)行，但政策上是鼓勵(lì)“月付”的。又比如，住房租賃合同中未約定租金調(diào)整次數(shù)和幅度的，出租人不得單方面提高租金。對(duì)這一條，房東尤其得留心了，日后要漲價(jià)，最好提早在合同里就給租戶打好“預(yù)防針”，免得日后再生是非。

月付租金、不得亂漲，其實(shí)都是為了營(yíng)造長(zhǎng)期穩(wěn)定的租房環(huán)境。意見(jiàn)稿在租住期限方面提出，鼓勵(lì)簽訂長(zhǎng)期住房租賃合同，當(dāng)事人簽訂三年以上住房租賃合同且實(shí)際履行的，應(yīng)當(dāng)給予相關(guān)政策支持。”

三年以上，算得上是穩(wěn)定的租住關(guān)系了，有利于租房市場(chǎng)穩(wěn)定。此外，意見(jiàn)稿還要求住房租賃企業(yè)出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限不得低于三年。既然是專門拿出房源從事租賃的企業(yè)，就更應(yīng)該拿出誠(chéng)意、維護(hù)長(zhǎng)期客戶。

在租賃備案上，意見(jiàn)稿提出：租賃住房的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在住房租賃合同簽訂十五日內(nèi)，到房產(chǎn)管理部門或基層組織辦理備案?，F(xiàn)在大家租房時(shí)嫌麻煩，很多都不去登記，那拿什么來(lái)激勵(lì)備案積極性呢？意見(jiàn)稿明確，承租人可持備案的合同申領(lǐng)居住證，并享受規(guī)定的基本公共服務(wù)；租賃期限屆滿時(shí)，承租人享有同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。對(duì)那些漂在城市里的異鄉(xiāng)打拼者來(lái)說(shuō)，能拿到居住證、能享受些公共服務(wù)、能在續(xù)租時(shí)得到政府撐腰也挺好，不妨就跑跑腿、登個(gè)記。

當(dāng)然，權(quán)利與義務(wù)是對(duì)等的。租客也不能自視為弱勢(shì)群體，就一點(diǎn)義務(wù)不擔(dān)。意見(jiàn)稿說(shuō)了，承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定及物業(yè)管理要求合理使用租賃住房，不得擅自改動(dòng)住房結(jié)構(gòu)和室內(nèi)設(shè)施設(shè)備。

對(duì)房產(chǎn)中介，劃定11個(gè)“禁區(qū)”

說(shuō)完了租房，再看看買賣房。

為了讓住房銷售更加規(guī)范，意見(jiàn)稿對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)明確了十二種禁止行為。這“十二宗罪”可都是從現(xiàn)實(shí)中總結(jié)出來(lái)的。

有些是“炒作”：比如捏造或者散布漲價(jià)信息，捂盤惜售或者變相囤積房源，為買受人墊付首付等。

有些是“欺瞞”：比如發(fā)布虛假房源信息和廣告；不明碼標(biāo)價(jià)，在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)出售，即“價(jià)外加價(jià)”；同一房源重復(fù)銷售，即“一房多售”等。

有些則是“霸王條款”，比如捆綁搭售，即開(kāi)發(fā)商在賣房時(shí)違背買家意愿，搭售車位、地下儲(chǔ)藏室等商品。也就是說(shuō)，房子和車位要分開(kāi)賣，買家可以都買，開(kāi)發(fā)商也可以給點(diǎn)優(yōu)惠，但強(qiáng)制買家既買房又買車位，不成！

對(duì)于這些行為如何處罰？意見(jiàn)稿規(guī)定，可依法處以暫停網(wǎng)上簽約權(quán)限、沒(méi)收違法所得、罰款、吊銷資質(zhì)證書等處罰措施，構(gòu)成犯罪的，還要依法追究刑事責(zé)任。

租房買房，大多都得通過(guò)房產(chǎn)中介。這些年市場(chǎng)上的亂象，也與一些無(wú)良的中介機(jī)構(gòu)脫不了干系。針對(duì)此，意見(jiàn)稿也列了11個(gè)“禁區(qū)”。這些“禁區(qū)”就是當(dāng)前存在的各種“坑”啊，想租房買房的可得睜大眼睛、多多提防了。

有些“坑”真是讓大家深受其害。比如：捏造散布不實(shí)價(jià)格信息，或者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)串通捂盤惜售，炒賣房號(hào)，操縱市場(chǎng)價(jià)格；發(fā)布虛假房源信息，隱瞞影響住房租賃、銷售的信息；強(qiáng)制提供代辦服務(wù)、捆綁收費(fèi)；泄露或者不當(dāng)使用客戶信息，謀取不正當(dāng)利益。尤其最后這一條，咱們天天接到中介電話，還不就是“泄露或者不當(dāng)使用客戶信息”嘛！中介機(jī)構(gòu)，今后要當(dāng)心！

有些“坑”看似方便了當(dāng)事人，但其實(shí)是違法的。比如，協(xié)助當(dāng)事人弄虛作假，為規(guī)避住房交易稅費(fèi)、騙取貸款等非法目的提供便利；又如違反有關(guān)規(guī)定，為當(dāng)事人提供購(gòu)房融資?，F(xiàn)在市場(chǎng)上很多買賣都簽訂“陰陽(yáng)合同”來(lái)避稅，其實(shí)是違法行為，大家心里還是要清楚的。意見(jiàn)稿說(shuō)了，若經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員違反規(guī)定，可給予暫停合同網(wǎng)上簽約權(quán)限、沒(méi)收違法所得、罰款等處罰措施。

看了這個(gè)條例，您滿意嗎？當(dāng)然，這次發(fā)布的是征求意見(jiàn)稿，您若有自己的高見(jiàn)，可以到住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的網(wǎng)站上去反映。這事很關(guān)己，可不要“高高掛起”喲！（人民日?qǐng)?bào)中央廚房·麻辣財(cái)經(jīng)工作室 劉志強(qiáng)）