用居住功能消化商業(yè)庫(kù)存，這是多年來(lái)開(kāi)發(fā)商們駕輕就熟的“擦邊球式”玩法。然而突如其來(lái)的商住限購(gòu)?fù)ＹJ政策卻讓所有人猝不及防。

根據(jù)3月26日北京市住建委出臺(tái)的商辦項(xiàng)目調(diào)控政策要求：商辦項(xiàng)目最小分割單元不得低于500平方米，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛?。開(kāi)發(fā)企業(yè)在建（含在售）商辦類(lèi)項(xiàng)目，不得賣(mài)給個(gè)人。已出售的二手商辦項(xiàng)目出售給個(gè)人時(shí)，買(mǎi)家資格除了滿足住宅限購(gòu)要求，還需要全額付款。

近日，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者走訪北京最大的“商改住”小區(qū)中弘像素發(fā)現(xiàn)，這個(gè)擁有著近萬(wàn)套商住房源，曾經(jīng)充滿活力的年輕社區(qū)幾乎在一夜之間，一片蕭條。如今，中介門(mén)店相繼關(guān)門(mén)，多家餐廳、超市、咖啡館等也停止?fàn)I業(yè)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者：“在過(guò)去幾個(gè)月，北京商辦類(lèi)物業(yè)每月簽約都在3000套以上，“3·26”商辦限購(gòu)一個(gè)多月來(lái)，市場(chǎng)成交量下跌了99%，幾乎接近零成交，北京過(guò)6萬(wàn)億元資金被徹底冰封。”

進(jìn)退兩難的“在途單”

“42萬(wàn)定金我都收了，就差網(wǎng)簽了！”王女士說(shuō)，雷厲風(fēng)行的她萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)有想到在這節(jié)骨眼上遇到比她更加雷厲風(fēng)行的商住限購(gòu)政策。

“想把手頭那套商住房賣(mài)了，剛好給學(xué)區(qū)房攢出個(gè)首付。”再過(guò)兩年，王女士的兒子就要上小學(xué)了。盡管對(duì)北京要全面限購(gòu)商住的傳言有所耳聞，王女士對(duì)自己的行動(dòng)速度仍頗有信心。

這套位于朝陽(yáng)區(qū)北苑的待售商住房很快吸引了數(shù)位購(gòu)房者前來(lái)問(wèn)津——2013年，王女士以160萬(wàn)元的價(jià)格貸款將其購(gòu)下，為了不受將來(lái)可能存在的限購(gòu)限貸政策的影響，她還“有遠(yuǎn)見(jiàn)”地用了自己母親的名義。

成交價(jià)格最終敲定在260萬(wàn)元。一位購(gòu)房者很快與她簽訂了合同并支付了42萬(wàn)元定金。令人始料未及的是，一道史上最嚴(yán)商住限購(gòu)政策出臺(tái)，讓王女士和購(gòu)房者雙雙傻了眼。購(gòu)房者失去購(gòu)房資格加上住建部下令停止網(wǎng)簽，這套原本炙手可熱的商住房又砸回了王女士自己手里。

“何止是限購(gòu)，簡(jiǎn)直就是禁購(gòu)啊！”如數(shù)退還定金之后的王女士暗自分析，自己的這套房子已然成了燙手山芋，出手的希望算是渺茫了。“就算再次放開(kāi)網(wǎng)簽，估計(jì)價(jià)格也要下降三成左右。”

“3·26”限購(gòu)?fù)ＹJ政策對(duì)北京商住市場(chǎng)的打擊立竿見(jiàn)影。根據(jù)鏈家研究院的保守估計(jì)，像王女士這種進(jìn)退兩難的“在途單”群體的數(shù)量就高達(dá)一萬(wàn)單左右。5月9日，鏈家集團(tuán)表示，商辦門(mén)店關(guān)閉數(shù)量已達(dá)44家。

在北京像素，相繼有業(yè)主降價(jià)百萬(wàn)售房未果的消息傳出來(lái)。另有一些打算在北京像素出租、求租的朋友，因?yàn)闆](méi)有了中介相助，加上如今小區(qū)的“違規(guī)”房源在大多正規(guī)渠道已經(jīng)無(wú)法正常顯示，不得不偷偷在地鐵口和小區(qū)內(nèi)張貼小廣告，或訴諸社交網(wǎng)站等邊緣化渠道發(fā)布租售信息。

打開(kāi)豆瓣“北京租房”小組，輸入“像素”等關(guān)鍵詞可以看到，自3月26日以來(lái)一個(gè)多月的時(shí)間，有關(guān)北京像素出租和求租的帖子就高達(dá)數(shù)百個(gè)。其中不難看到一些轉(zhuǎn)移戰(zhàn)場(chǎng)的中介的身影。

“銷(xiāo)冠”們的尷尬

成熟商住小區(qū)的活力正在消失，而對(duì)于一些在建在售的商住項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，剩下的房源賣(mài)不出去，賣(mài)出去的又面臨著退房的危機(jī)。

記者來(lái)到位于大興區(qū)南六環(huán)內(nèi)的義和莊地鐵附近，這里分布著被稱(chēng)為“支撐義和莊區(qū)域發(fā)展的三大金剛”——萬(wàn)科天地、泰禾中央廣場(chǎng)、恒大未來(lái)城3個(gè)項(xiàng)目，2015年開(kāi)盤(pán)至今，占地扎營(yíng)，都欲以Loft產(chǎn)品分得北京商住市場(chǎng)的一杯羹。

然而“3·26”政策出臺(tái)之后，曾經(jīng)的銷(xiāo)冠，僅今年3月份就售出847套商住房的泰禾中央廣場(chǎng)仿佛經(jīng)歷了冰火兩重天。盡管這個(gè)商業(yè)項(xiàng)目在之前宣傳中表明可以通燃?xì)狻⑼ㄉ舷滤?，有?dú)立廚衛(wèi)、客廳和臥室，具備一切居住功能……連樣板間都裝修成了住宅的樣子，但一夜之間卻成了需要整改的“違規(guī)”項(xiàng)目。一個(gè)月來(lái)，售樓處遭到了上百名業(yè)主組織的15次維權(quán)退房活動(dòng)。

在泰禾中央廣場(chǎng)售樓中心，售樓員告訴記者，目前該項(xiàng)目已經(jīng)全面停止網(wǎng)簽了，至于什么時(shí)候整改、如何整改、何時(shí)開(kāi)放網(wǎng)簽都還不清楚。“政策出臺(tái)之前，本來(lái)已經(jīng)不剩幾套了，我只能說(shuō)已經(jīng)售出房源我們都會(huì)按照和業(yè)主合同上的規(guī)定來(lái)遵守。”（商辦項(xiàng)目的合同中注明的房屋功能是商業(yè)和辦公，并沒(méi)有寫(xiě)明允許居住。）

在蕭條的萬(wàn)科天地的售樓中心，記者同樣詢問(wèn)了項(xiàng)目的銷(xiāo)售和退房情況。售樓員表示，雖然停止了網(wǎng)簽，但項(xiàng)目的所有商住房源早已售罄，只剩下部分底商，目前沒(méi)有接到任何退房的要求。但通過(guò)與購(gòu)買(mǎi)了該項(xiàng)目的業(yè)主溝通后，記者了解到，萬(wàn)科天地的開(kāi)發(fā)商明確態(tài)度“可以退房”，并“隨時(shí)可退”。

記者隨即來(lái)到僅一墻之隔的恒大未來(lái)城售樓中心，該項(xiàng)目此前主打8.4米層高的空中墅式公寓，盡管已經(jīng)被定義為“違規(guī)”并停止了網(wǎng)簽，但售樓員依然小心翼翼地避免使用“商住房”類(lèi)似的字眼，并多次糾正記者：“沒(méi)有住，項(xiàng)目是商業(yè)辦公樓。”他透露，商業(yè)辦公項(xiàng)目停止網(wǎng)簽前的售價(jià)是6萬(wàn)元/平方米。

超60萬(wàn)套商辦物業(yè)被影響

在“3·17”后一個(gè)月時(shí)間，北京接近每天一個(gè)政策的角度封堵各種房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作空間，當(dāng)下樓市已經(jīng)全面降溫。

首先，該政策封堵了部分項(xiàng)目意圖用500平方米做類(lèi)別墅產(chǎn)品的可能性，單層500平方米意味著完全不可能再設(shè)計(jì)出現(xiàn)居住功能的布局。其次，不得預(yù)留管線，這相當(dāng)于封堵了后期修改的可能性，也就使得房企擦邊球的可能性降低。再次，擅自改變土地屬性的違法行為，將收回土地，同時(shí)限制再拿地，調(diào)控的嚴(yán)厲程度創(chuàng)下歷史新高，對(duì)企業(yè)的威懾力也將非常大。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京二手房市場(chǎng)大約有超過(guò)40萬(wàn)套商用類(lèi)物業(yè)（只統(tǒng)計(jì)最近10年成交），其中約25萬(wàn)套為商住類(lèi)物業(yè)。新政之下，這些商住房源雖然還可以賣(mài)給個(gè)人，但必須要符合比購(gòu)買(mǎi)住宅商品房更加嚴(yán)格的北京限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)——必須是無(wú)房戶，且需要全款。

而目前市場(chǎng)庫(kù)存大約商用類(lèi)物業(yè)高達(dá)6萬(wàn)套（其中2.3萬(wàn)套為商住類(lèi)物業(yè)），如今只能出售給企業(yè)，而此前個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商用物業(yè)的比例超過(guò)了90%。潛在供應(yīng)還有超過(guò)15萬(wàn)套商辦類(lèi)物業(yè)也將受到影響。這意味著本次政策將直接影響至少60萬(wàn)套物業(yè)，“所以在這一政策打擊下，商辦成交量暴跌。”張大偉總結(jié)道。

新政之后的商住房該如何處置，人們不得不選擇繼續(xù)觀望。就像文章開(kāi)頭提到的王女士，換房的希望變成泡影之后，她不得不繼續(xù)將房屋出租，以換取每月4000元的租金。

商住開(kāi)發(fā)商們也集體沉默了，記者采訪過(guò)程中，他們幾乎用了相同的口徑：“真是不方便說(shuō)。”