每經(jīng)編輯 杜冉樂 唐潔    

每經(jīng)記者 杜冉樂 唐潔

今年1月，由胡潤研究院與萬國置地聯(lián)合發(fā)布的全球房價指數(shù)顯示，合肥房價由于漲幅超過40%，位居2016年全球房價漲幅第一。

但去年下半年以來，合肥樓市開始從嚴調(diào)控，政策不斷加碼，該市房地產(chǎn)市場因此又陷入沉寂。

▲圖片來源：視覺中國（圖文無關）

彼時被卷入這股火熱洪流的那些一擲千金拿下高價地的房企們，比如安徽本土唯一上市房企合肥城建，目前就面臨著較為嚴峻的高價地困局。不久前，該公司對外發(fā)布的一季報除了披露當期業(yè)績下滑之外，一處不易被外界覺察的表述更是讓人吃驚：

公司預計上半年凈利下滑50%至100%！

上半年或觸及盈虧臨界點

此前，合肥城建給外界一種“小打小鬧”的地方國資房企印象，但隨著去年首單高價地落袋，其一舉成為業(yè)內(nèi)矚目的焦點。該房企一位高層彼時告訴每日經(jīng)濟新聞（微信號：nbdnews）記者：“手上已經(jīng)沒現(xiàn)貨了。”

按公司公告，上述地塊的土地款由合肥城建自籌解決。值得一提的是，去年市場上資金成本較為便宜，促使上市房企加杠桿拿地，一時間地王頻出。記者梳理發(fā)現(xiàn)，2016年合肥城建先后拿下3個高價地，拿地金額約61億元，數(shù)量與金額均創(chuàng)下歷史之最，年初至今卻暫未拿地。

公開資料顯示，2016年4月，合肥城建以1490萬元/畝的價格拍得肥西［2016］6號地塊，樓面價10159.19元/平方米，總價27.15億元，溢價率292.11%。

時隔兩個月后，合肥城建又以1665萬元/畝的價格競得瑤海區(qū)E-1606號地塊，樓面價9990.10元/平方米，總價20.19億元，溢價率261.96%。

不過，合肥城建對搶高價地的沖動并未因為當?shù)貜膰勒{(diào)控而有所減弱。2016年11月，合肥城建以1625萬元/畝的價格競得蜀山區(qū)W1607號地塊?？們r14.05億元，溢價率212.3%。其中A地塊住宅樓面價11072.73元/平方米，B地塊住宅樓面價9744.0元/平方米。

而在去年8月與12月，合肥城建分別向渤海銀行、興業(yè)信托借款6億元、12億元，年化利率5.8%、5.3%，期限均為2年。去年5月、6月與11月份，合肥城建向華夏銀行、建設銀行貸款融資總額3.23億元。截至去年年底，合肥城建授信額度50億元，融資余額30.38億元，融資成本區(qū)間為5.3%~5.8%。

記者注意到，合肥城建因今年一季度融資增加而導致財務成本劇增5210.9萬元，同比增幅897.4%，今年一季度實現(xiàn)凈利4285.8萬元，同比下滑接近40%。

面對即將到來的半年報，合肥城建表述說，其凈利潤預計同比去年的7010.4萬元下滑50%~100%，這意味著該房企如果遭遇盈利能力最壞情況的話，可能會觸及盈虧臨界點。

合肥城建對外解釋說，與上年同期相比，營業(yè)收入規(guī)模變化不大，由于銀行借款增加較多，財務費用上升，導致2017年1~6月利潤下降較多。

未入市樓盤周圍已有開發(fā)商虧本拋售

▲圖片來源：視覺中國（圖文無關）

每日經(jīng)濟新聞（微信號：nbdnews）記者近日實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，合肥城建去年拿下的三個高價地項目，目前已經(jīng)被圍擋圍了起來，但并未確認項目具體入市時間：

瑤海區(qū)項目地段位于瑤海區(qū)半塔路以西、襄水路以北，記者在項目現(xiàn)場并未看到有工人施工。

蜀山區(qū)項目盡管已挖好地基，也未見有工人施工。

肥西項目從拿地到目前為止，已經(jīng)有超過一年的時間，現(xiàn)在工地正在建售樓處。

巨額的融資成本與當前周圍均價直逼拿地樓面價的現(xiàn)狀，成為目前合肥成城建所面臨的現(xiàn)實問題。以合肥城建去年拿下的瑤海區(qū)項目為例，該地塊擬定項目名稱為城建琥珀東華府。據(jù)悉，瑤海區(qū)是合肥市的四大老城區(qū)之一，目前在進行舊城改造。

記者了解到，合肥當?shù)氐馁彿空吒鼉A向于環(huán)境較好的濱湖新區(qū)，瑤海區(qū)的地緣客戶主要來自于瑤海區(qū)和肥東縣兩個區(qū)域。以前，這兩個區(qū)域的客戶足以消化瑤海樓市的供應，但去年限購以后，肥東縣部分居民因沒有購房資格而被擋在了瑤海區(qū)外面。整體而言，限購使得瑤海失去了肥東的一大批客源。

在琥珀東華府周圍，距離最近的在售樓盤為同屬安徽本土房企的文一地產(chǎn)旗下“文一錦門學府里”項目。記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，該項目在合肥市物價局的備案價為12000元/平方米，而此項目拿地樓面價就已經(jīng)高達10050元/平方米，溢價率264.13%。

文一錦門學府里項目售樓處的一位客戶經(jīng)理宋早楊告訴每日經(jīng)濟新聞（微信號：nbdnews）記者，公司為解決目前資金鏈緊張的問題，在虧本銷售。該項目有包括合富輝煌在內(nèi)的兩家代理公司以及文一自身的銷售團隊一起進行銷售。宋早楊表示，后面該項目還會繼續(xù)加推新樓盤。

與合肥城建同在困局中的“難兄難弟”，還包括新城和安徽建設兩家。比如，新城控股旗下的新城桃李郡對著城建琥珀東華府，當時其拿地樓面價9001元/平方米，溢價率185.76%，目前處于待售；安徽建設的項目目前還未定名，拿地樓面價為12179.72元/平方米，溢價率286.7%。

“股神”巴菲特有一句經(jīng)典的話：“只有在退潮之際才能知道誰在裸泳”，如今再次品讀，引人深思。

每經(jīng)編輯 李凈翰