備受社會(huì)各界關(guān)注的《西安市經(jīng)濟(jì)適用住房退出管理實(shí)施細(xì)則》昨日正式對(duì)外發(fā)布，該細(xì)則自6月15日起施行，有效期5年。細(xì)則明確，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購(gòu)房人在補(bǔ)交差價(jià)款后，可取得完全產(chǎn)權(quán)并退出經(jīng)濟(jì)適用住房保障，也可上市交易。

滿五年的日期如何確認(rèn)？

西安市住房保障和房屋管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，細(xì)則中所稱經(jīng)濟(jì)適用住房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、套型面積和銷售價(jià)格，面向中低收入住房困難家庭銷售，具有保障性質(zhì)的政策性住房。退出管理，是指經(jīng)濟(jì)適用住房取得完全產(chǎn)權(quán)、上市交易和政府回購(gòu)的管理。

對(duì)于退出市場(chǎng)的經(jīng)適房如何確權(quán)的問(wèn)題，該負(fù)責(zé)人介紹，經(jīng)濟(jì)適用住房取得完全產(chǎn)權(quán)，是指購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年（從簽訂購(gòu)房合同之日起計(jì)算），購(gòu)房人按照本細(xì)則規(guī)定補(bǔ)繳土地收益等差價(jià)款（以下簡(jiǎn)稱差價(jià)款）后取得該套住房占有、使用、收益、處分的全部權(quán)利，住房性質(zhì)變更為普通商品住房的活動(dòng)。

經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易，是指購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購(gòu)房人按照本細(xì)則規(guī)定補(bǔ)繳土地收益等差價(jià)款取得完全產(chǎn)權(quán)，同時(shí)將該套住房轉(zhuǎn)讓給第三人的活動(dòng)。

五年之前能否上市交易？

該負(fù)責(zé)人介紹，經(jīng)濟(jì)適用住房在取得完全產(chǎn)權(quán)前，經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房人擁有房屋有限產(chǎn)權(quán)，只能由購(gòu)房人及其共同申請(qǐng)的家庭成員自住，不得出租、出借、閑置和擅自改變房屋用途。

他表示，換句話說(shuō)，在未滿五年期限，經(jīng)適房是不允許上市交易。除購(gòu)房按揭外，經(jīng)濟(jì)適用住房不得進(jìn)行任何抵押。

經(jīng)適房咋轉(zhuǎn)化為商品房？

該負(fù)責(zé)人介紹，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，經(jīng)西安市住房保障管理部門(mén)審核同意，購(gòu)房人在補(bǔ)交差價(jià)款后，可取得完全產(chǎn)權(quán)并退出經(jīng)濟(jì)適用住房保障，不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)在房屋登記簿中取消經(jīng)濟(jì)適用住房的房屋性質(zhì)記載，重新核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)；購(gòu)房人在補(bǔ)交差價(jià)款后，也可上市交易，不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)按照普通商品住房交易相關(guān)程序，辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的相關(guān)稅費(fèi)按規(guī)定繳納。

差價(jià)款繳納標(biāo)準(zhǔn)為原購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的15%，計(jì)算公式為：應(yīng)繳差價(jià)款＝（房屋建筑面積-按商品房?jī)r(jià)格購(gòu)買的建筑面積）×原購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房合同單價(jià)×15%。

騙購(gòu)違規(guī)出租咋處理？

西安市住房保障和房屋管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，原則上不得上市交易，房屋產(chǎn)權(quán)不得變更、轉(zhuǎn)移。購(gòu)房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓的，可由市住房保障管理部門(mén)按照原購(gòu)買價(jià)格回購(gòu)?；刭?gòu)資金從市保障性住房建設(shè)管理專項(xiàng)資金中列支?；刭?gòu)的經(jīng)濟(jì)適用住房，由市住房保障管理部門(mén)按規(guī)定統(tǒng)籌使用。

該負(fù)責(zé)人表示，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房后有騙購(gòu)經(jīng)適房、違規(guī)出租兩次警告拒不改正等行為，西安市住房保障管理部門(mén)有權(quán)回購(gòu)，回購(gòu)價(jià)格按照原購(gòu)買價(jià)格每年扣減2%折舊后的價(jià)格計(jì)算（折舊年限以交付使用之日起計(jì)算，不足整年的，按1年計(jì)算）。

同時(shí)，取消其住房保障資格，計(jì)入個(gè)人不良信用檔案，5年內(nèi)不得再次提出住房保障申請(qǐng)；屬于國(guó)家機(jī)關(guān)公務(wù)人員的，提請(qǐng)其所在單位或行政監(jiān)察機(jī)關(guān)對(duì)其進(jìn)行行政或紀(jì)律處分；對(duì)出具虛假證明的單位或個(gè)人，提請(qǐng)其上級(jí)主管部門(mén)或其他監(jiān)管部門(mén)追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，移交司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

違規(guī)銷售經(jīng)適房會(huì)咋處理？

西安市住房保障和房屋管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)單位向未經(jīng)審查、不符合購(gòu)房條件的家庭違規(guī)出售、出租經(jīng)濟(jì)適用住房的，市住房保障管理部門(mén)責(zé)成其限期收回；不能收回的，責(zé)成其補(bǔ)繳違規(guī)時(shí)間節(jié)點(diǎn)經(jīng)濟(jì)適用住房與同地段類似商品住房的差價(jià)，并依法對(duì)建設(shè)單位進(jìn)行處罰。

對(duì)于已購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭（申請(qǐng)人及共同申請(qǐng)人）再次購(gòu)買其他房屋的，應(yīng)按照本細(xì)則規(guī)定退出經(jīng)濟(jì)適用住房保障。未退出經(jīng)濟(jì)適用住房保障的，房屋管理部門(mén)不予辦理其新購(gòu)房屋網(wǎng)簽備案手續(xù)。

同時(shí)，未經(jīng)市住房保障管理部門(mén)批準(zhǔn)，任何中介機(jī)構(gòu)不得代理買賣、出租未取得完全產(chǎn)權(quán)批復(fù)的經(jīng)濟(jì)適用住房，房屋租賃管理機(jī)構(gòu)不予辦理房屋租賃備案，不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)不予辦理房屋權(quán)屬變更和轉(zhuǎn)移登記，并將有關(guān)情況及時(shí)通報(bào)市住房保障管理部門(mén)。

西安對(duì)商品房銷售違法違規(guī)行為實(shí)行記分管理制度

違規(guī)超5分暫停網(wǎng)簽銷售

昨日，華商報(bào)記者從西安市住房保障和房屋管理局從獲悉，即日起西安市開(kāi)始對(duì)商品房銷售違法違規(guī)行為實(shí)行記分管理制度，計(jì)分超過(guò)5分將被暫停房屋網(wǎng)簽銷售。

據(jù)介紹，記分管理制度旨在為進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，引導(dǎo)和規(guī)范商品房銷售行為。

西安市住房保障和房屋管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這樣做的目的就是用制度來(lái)約束開(kāi)發(fā)商和銷售代理機(jī)構(gòu)。對(duì)存在商品房銷售違法違規(guī)行為的，全市各房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)依法嚴(yán)肅查處，并視情節(jié)進(jìn)行評(píng)定記分，依據(jù)累積分值對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、代理機(jī)構(gòu)做出相應(yīng)處理。

該負(fù)責(zé)人表示，開(kāi)發(fā)商、銷售代理機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為記分記錄周期為半年。記錄周期屆滿后，記分信息統(tǒng)一清零，違法違規(guī)行為列入其信用檔案。但對(duì)在記分記錄周期內(nèi)，拒絕整改或未按期整改的，其違法違規(guī)行為記分在下一個(gè)記錄周期累計(jì)計(jì)算。

西安市住房保障和房屋管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，違法違規(guī)行為線索經(jīng)調(diào)查核實(shí)后，于5個(gè)工作日內(nèi)將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、代理機(jī)構(gòu)的違法違規(guī)行為、記分情況等錄入商品房銷售違法違規(guī)行為記分管理系統(tǒng)，并向社會(huì)公布。

他表示，對(duì)存在行政處罰或因違法違規(guī)銷售引起重大涉穩(wěn)事項(xiàng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、代理機(jī)構(gòu)，除記分處理外，還將納入“黑名單”，報(bào)送市社會(huì)信用體系建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，由有關(guān)部門(mén)實(shí)施聯(lián)合懲戒；情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)。

該負(fù)責(zé)人介紹，對(duì)于房地產(chǎn)銷售過(guò)程中可能存在的問(wèn)題，54個(gè)記分條款都給予明確說(shuō)明和細(xì)化。扣分最高的是開(kāi)發(fā)商代收大修基金，且為按照要求將大修基金歸集到專戶以及達(dá)到立案條件等，一次性最高扣除15分。

（來(lái)源：華商報(bào)，原標(biāo)題：西安市經(jīng)濟(jì)適用住房退出 管理實(shí)施細(xì)則昨?qū)ν獍l(fā)布滿5年補(bǔ)15%差價(jià)可變商品房，記者：陳思存）