今年3月以來，樓市調(diào)控席卷全國，據(jù)《國際金融報》記者不完全統(tǒng)計，已有近60城出臺超150次調(diào)控政策。

在政策調(diào)控下，熱點城市房地產(chǎn)市場量跌價穩(wěn)，漲勢暫緩。特別是一線城市，在房屋交易市場不活躍的情況下，房屋租賃價格也開始出現(xiàn)下滑。

上海：房租十年首降

上海二手房交易從去年下半年開始萎縮。

數(shù)據(jù)顯示，今年1月份跌入低谷，成交僅76.9萬平方米。4月份，中原二手住宅租賃共成交1197套，環(huán)比下滑20.89%。

成交凍結(jié)，部分業(yè)主開始轉(zhuǎn)售為租，一些地區(qū)租賃房源供大于求，帶動租金小幅下行。

以楊浦為例，房源空置率比較高，大量房源成交周期維持在1個月以上，租金下滑較為明顯。一房租金由3500元/月下滑到3200元/月左右，兩房租金由6000元/月下滑到5300-5500元/月之間，三房租金由8500元/月下滑到7500-7800元/月之間。

上海房屋租賃指數(shù)辦公室最新數(shù)據(jù)顯示，上海房租結(jié)束了該指數(shù)連續(xù)90個月的上漲行情，從今年1月開始延續(xù)了下跌的態(tài)勢。

事實上，今年前5個月，上海二手房租金已經(jīng)出現(xiàn)3次環(huán)比下跌的情形。4月份中原（上海）租金指數(shù)月報顯示，4月中原（上海）租金指數(shù)為238.2點，環(huán)比小幅下滑1.09%，同比下滑4.38%，環(huán)比、同比跌幅均有所擴(kuò)大，全市租金均價77.7元/平方米/月。

北京推租賃住房試點

3月中旬，北京“十日九政”（連續(xù)10天內(nèi)九次出臺樓市調(diào)控政策），樓市調(diào)控以一種“速凍”的方式收到預(yù)期效果。

據(jù)我愛我家統(tǒng)計，4月份，北京二手房成交價下跌6%，結(jié)束了自2015年12月份以來的持續(xù)上漲，網(wǎng)簽套數(shù)下滑超三成。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，近期上海租賃市場相對降溫，對于北京市場有啟發(fā)，“部分二手房交易受到影響，會轉(zhuǎn)售為租，這樣會帶來此類市場房源的增多和租金的下調(diào)。購房市場降溫以后，租賃市場也會隨之下調(diào)”。

5月25日，記者從北京市住建委獲悉，北京市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的第一批試點項目——海淀區(qū)唐家?guī)X集體建設(shè)用地建設(shè)的927套租賃住房近日正式面向海淀區(qū)保障房家庭開展現(xiàn)場選房、簽約入住工作。

從2011年起，北京市先后在朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)、海淀區(qū)唐家?guī)X、昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)等5個集體建設(shè)用地地塊開展了租賃住房項目試點，可供應(yīng)租賃住房1.28萬套，面向周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)職工、外來務(wù)工人員出租，或者由區(qū)政府按市場價格整體躉租作為公租房，面向城鎮(zhèn)中低收入家庭出租，擴(kuò)大保障性住房籌集渠道。

嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，對于北京租賃住房的供應(yīng)來看，包括供地和建設(shè)開工，實際上都有一個較為明顯的刺激性措施，所以這也會對此類城市后續(xù)的租賃市場發(fā)展提供較好的條件。

據(jù)記者了解，今后5年，北京市將繼續(xù)加大租賃住房供應(yīng)，計劃供地1300公頃，建設(shè)租賃住房50萬套，并主要通過集體建設(shè)用地安排。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，通過集體建設(shè)用地安排的方式，有利于增加各類土地，也意味著北京近郊區(qū)類似五環(huán)周邊的土地會有部分轉(zhuǎn)變?yōu)樽赓U用房用地。

一線售轉(zhuǎn)租情況增加

上海、北京非個案，廣州、深圳的租金也在下降。

據(jù)第三方機(jī)構(gòu)測算，一線城市租金回報率已經(jīng)降至1.5%左右，北京甚至跌破了1.5%。目前還處在第一個階段，即租金下跌、房價橫盤以及租金收益率下行的階段，樓市成交凍結(jié)對租金的影響將持續(xù)顯現(xiàn)。

國家統(tǒng)計局國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計司司長、新聞發(fā)言人邢志宏解釋稱，房地產(chǎn)現(xiàn)在正在進(jìn)行分類調(diào)控，一線城市為了抑制房價過快上漲，加大了土地和房屋的供應(yīng)力度。

交通銀行最近發(fā)布的報告認(rèn)為，雖然全國各大熱點城市的樓市連續(xù)“降溫”顯著，但“因地制宜、因城施策”的房地產(chǎn)調(diào)控政策“高峰”并未完結(jié)，調(diào)控正走向深化。

國家統(tǒng)計局公布的4月份70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落，回落幅度在0.7至7.4個百分點之間。

成交凍結(jié)下越來越多的房屋轉(zhuǎn)售為租。中原地產(chǎn)的掛牌數(shù)據(jù)顯示，去年年底至今年年初，在樓市調(diào)控新政加強(qiáng)后，“由售轉(zhuǎn)租”的情況大幅度增加，占據(jù)掛牌量的一成以上。

租賃市場亟待規(guī)范

鏈家研究院近期發(fā)布報告指出，2017年，中國房屋租賃市場規(guī)模為1.1萬億元，僅占房屋交易市場規(guī)模的7%。在發(fā)達(dá)國家，這一比例一般在30%-50%。鏈家研究院認(rèn)為，未來5-10年，中國租賃市場將進(jìn)入快速發(fā)展階段，2020年，房屋租賃市場體量約為1.6萬億元，2025年將達(dá)到2.9萬億元，2030年有望超過4萬億元。

值得一提的是，在去年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上，明確提出要加快住房租賃市場立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展，加強(qiáng)住房市場監(jiān)管和整頓，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。今年初，國務(wù)院將住房租賃市場立法作為深化改革急需的項目，列入今年的立法工作計劃。

5月19日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部就《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》（下稱《意見稿》）公開征求意見。

住建部政策研究中心副主任周江坦言，“《意見稿》強(qiáng)調(diào)對住房租賃出租方和承租方所負(fù)法律責(zé)任和義務(wù)的界定，特別注重對承租人的保護(hù)。”

在此之前，“租購不同權(quán)”導(dǎo)致居民必須買房才能享受城市公共服務(wù)，如辦理居住證等。首都師范大學(xué)政法學(xué)院副教授崔俊杰認(rèn)為，條例搭建了‘租購?fù)瑱?quán)’的平臺，使得房東和租客處于相同的法律地位和享有同樣的權(quán)利。從這方面來看，將促進(jìn)住房租賃和銷售市場法治化、規(guī)范化。

（國際金融報 記者 吳婧，原題為:租房還是買房？一線城市新選擇題）