每經(jīng)編輯 舒曼曼    

每經(jīng)記者 舒曼曼

房?jī)r(jià)跌了！北京房?jī)r(jià)跌了！

今天（5月31日），《證券日?qǐng)?bào)》發(fā)布了一條醒目的消息：北京二手房?jī)r(jià)大面積下跌，部分區(qū)域跌幅超20%。

該報(bào)道援引偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)稱，2017年5月份，北京二手房成交均價(jià)環(huán)比4月份同期下滑2.4%。在有交易的12個(gè)區(qū)域中，多達(dá)8個(gè)區(qū)域的成交均價(jià)都在下跌，僅有4個(gè)區(qū)域的價(jià)格上漲。跌幅最大的是通州區(qū)、亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)，幅度都超過(guò)了20%。

對(duì)于無(wú)房者來(lái)說(shuō)，這條新聞可謂眼前一亮，但給有房者潑了一盆涼水。北京樓市到底發(fā)生了什么?。?/p>

80%的漲價(jià)變成80%的降價(jià)

您看對(duì)面的時(shí)代國(guó)際，那里有一套109平方米的兩居室，原來(lái)價(jià)格是1150萬(wàn)元，現(xiàn)在房東降價(jià)到1050萬(wàn)元，降了100多萬(wàn)，到現(xiàn)在還沒(méi)有賣(mài)出去……

鏈家時(shí)代國(guó)際店一位經(jīng)紀(jì)人小張面對(duì)每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者的詢問(wèn)感慨道，限購(gòu)之后，他和同事丟失了一大部分客戶，現(xiàn)在客戶比以前越來(lái)越少了。

▲圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)（圖文無(wú)關(guān)）

小張告訴記者，他來(lái)到鏈家工作半年有余，每成交一套房，他們會(huì)有2.2%的中介服務(wù)費(fèi)，但正好趕上政策調(diào)控的密集發(fā)力期，市場(chǎng)給了他一次不小的打擊。主要是因?yàn)檎叱雠_(tái)之后，鏈家的成交量明顯下滑。

3·17政策調(diào)控出臺(tái)之后，我們的成交量下滑挺多的，假如說(shuō)之前一個(gè)月成交10套的話，現(xiàn)在只能成交三五套左右……

因此，小張用“挺慘的”描述他這半年的職業(yè)經(jīng)紀(jì)人經(jīng)歷。

除了5月份北京部分區(qū)域二手房?jī)r(jià)格下跌20%之外，自3月份以來(lái)，北京二手房市場(chǎng)成交量也出現(xiàn)連續(xù)下滑。2017年5月份，二手住宅市場(chǎng)實(shí)際簽單量環(huán)比下降34.2%，新增客戶登記量也環(huán)比下降11.9%，市場(chǎng)交易活躍度已跌入谷底。

鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)分析表示，北京市出臺(tái)了一系列樓市調(diào)控政策，市場(chǎng)已經(jīng)有了明顯變化。從鏈家成交量來(lái)看，已經(jīng)出現(xiàn)了80%以上的下滑，價(jià)格也明顯下跌，市場(chǎng)回調(diào)顯著，從業(yè)主調(diào)價(jià)行為觀察，業(yè)主由3月份80%的漲價(jià)到目前超過(guò)80%的降價(jià)，預(yù)期發(fā)生了較大逆轉(zhuǎn)。

偉業(yè)我愛(ài)我家酒仙橋店一位置業(yè)顧問(wèn)告訴每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者，目前客戶量明顯沒(méi)有之前多，所屬區(qū)域的住宅均價(jià)7.3萬(wàn)元/平方米左右，成交量和成交價(jià)均有明顯下降，房源價(jià)格上，“目前能夠爭(zhēng)取到降價(jià)空間”，他表示，“只要業(yè)主在價(jià)格上有下降，我們的價(jià)格就會(huì)下降”。

對(duì)此，偉業(yè)我愛(ài)我家愛(ài)集團(tuán)副總裁胡景暉表示，在一系列嚴(yán)密而嚴(yán)厲的政策疊加影響下，北京二手房市場(chǎng)有資格、有能力購(gòu)房的需求明顯減少，導(dǎo)致市場(chǎng)上買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈關(guān)系已經(jīng)逆轉(zhuǎn)，整個(gè)市場(chǎng)正在向買(mǎi)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。

▲圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

據(jù)鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，從3月17日～5月24日鏈家官網(wǎng)上的調(diào)價(jià)記錄分析來(lái)看，共有30162條調(diào)價(jià)記錄，其中22989條為降價(jià)記錄，排除重復(fù)調(diào)價(jià)的房源，有8000套房源有調(diào)價(jià)行為，其中6000套以上為多次調(diào)價(jià)房源，最多達(dá)15次，最少2次。

胡景暉分析稱，隨著交易量的持續(xù)下滑，業(yè)主已經(jīng)無(wú)力維持強(qiáng)勢(shì)地位，買(mǎi)家不再積極，觀望情緒濃，市場(chǎng)議價(jià)空間在增大，曾經(jīng)堅(jiān)挺的房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始松動(dòng)，下跌是必然趨勢(shì)。

此外，安居客首席分析師張波告訴每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者，政府調(diào)控作用在新房上體現(xiàn)得更為直接，二手房的作用相比商品房作用力顯現(xiàn)會(huì)稍有延后。樓市加速降溫，一二手房?jī)r(jià)格倒掛明顯。

從安居客重點(diǎn)關(guān)注的全國(guó)15個(gè)重點(diǎn)城市來(lái)看，張波進(jìn)一步指出，購(gòu)房者在3個(gè)月內(nèi)購(gòu)房的比例近一步降低，用戶在安居客平臺(tái)搜索房源的數(shù)量，同比去年已出現(xiàn)下降，尤其是改善型需求，受首付比例影響已經(jīng)把換房時(shí)間推遲到下半年或明年。政府對(duì)樓市調(diào)控堅(jiān)定態(tài)度影響下，二季度全國(guó)樓市整體量減已是不爭(zhēng)的事實(shí)，價(jià)格將繼續(xù)在高位盤(pán)整，實(shí)際購(gòu)房人數(shù)還將持續(xù)減少。

專家：很多老百姓資產(chǎn)只剩下房子了

對(duì)于目前北京樓市的狀況，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者，二手房市場(chǎng)降溫是符合調(diào)控預(yù)期的，也是正常的市場(chǎng)表現(xiàn)，政策收緊之后，自然提高了購(gòu)房門(mén)檻，對(duì)于部分賣(mài)房者來(lái)說(shuō)會(huì)選擇主動(dòng)降價(jià)，從市場(chǎng)交易的角度來(lái)看，交易量下滑也說(shuō)明市場(chǎng)在進(jìn)行自主調(diào)整。

此外，他明確指出，此輪去泡沫的過(guò)程很快就會(huì)結(jié)束，交易下滑的趨勢(shì)不會(huì)超過(guò)3個(gè)月，隨后會(huì)趨于穩(wěn)定或者小幅度增長(zhǎng)，市場(chǎng)將回歸理性。

全經(jīng)聯(lián)秘書(shū)長(zhǎng)姜祎在接受每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者采訪時(shí)表示，房?jī)r(jià)的漲和跌本身不是一個(gè)很有邏輯的事情，主要是看市場(chǎng)供需和購(gòu)房者的預(yù)期，所有對(duì)于市場(chǎng)短期變化的分析，都沒(méi)有太大的價(jià)值，整個(gè)市場(chǎng)規(guī)律至少需要從3～5年的長(zhǎng)周期來(lái)觀察。

不過(guò)，無(wú)論后市如何，3月以來(lái)的樓市調(diào)控措施降溫效果明顯，除了北京之外，此前很多房?jī)r(jià)暴漲的二線城市房?jī)r(jià)也在下跌。例如，去年領(lǐng)漲全國(guó)的二線“四小龍”城市合肥、廈門(mén)、南京、蘇州房?jī)r(jià)掉頭向下。4月份，廈門(mén)、南京、合肥三城的二手住宅價(jià)格降幅位居前三，領(lǐng)跌全國(guó)。

▲圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)（圖文無(wú)關(guān)）

經(jīng)濟(jì)參考報(bào)援引西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理研究院院長(zhǎng)甘犁文章稱，從家庭層面來(lái)講，中國(guó)家庭的資產(chǎn)配置有三個(gè)不合理的地方：

第一，房地產(chǎn)占比過(guò)大。中國(guó)房地產(chǎn)比例在家庭資產(chǎn)中比是68%。北京、上海則高達(dá)85%。老百姓富得或者窮得只剩下房子了，這個(gè)是顯然不合理的。

第二，家庭資產(chǎn)配置中的金融資產(chǎn)占比過(guò)小。目前金融資產(chǎn)在整個(gè)資產(chǎn)比例中只占12%，美國(guó)是36%。中國(guó)金融資產(chǎn)本身在配置上的量是非常小的。除此之外，數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)家庭資產(chǎn)配置的風(fēng)險(xiǎn)呈現(xiàn)出兩極化的態(tài)勢(shì)。要么是大量的家庭幾乎沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，零風(fēng)險(xiǎn)；要么是家庭高風(fēng)險(xiǎn)，80%、90%的金融資產(chǎn)都在股票上。中等收益、中等回報(bào)的，混合類資產(chǎn)的配置很少。

第三，總體借貸比例低。在中國(guó)，資產(chǎn)當(dāng)中有5%是負(fù)債，美國(guó)是15%，差了很多倍。負(fù)債比例低其實(shí)不是一件好事，所以才有企業(yè)、政府要降杠桿，家庭要加杠桿的說(shuō)法。

同樣在端午假期間，全國(guó)人大財(cái)政經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任委員黃奇帆5月26日在由復(fù)旦大學(xué)主辦的“中國(guó)大問(wèn)題”講堂第11期講堂上關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的演講，霸占了多家媒體的頭條。黃奇帆講到，要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的系統(tǒng)平衡呢，以下五項(xiàng)基礎(chǔ)性制度尤為重要。

1、土地。首先控制土地供應(yīng)總量。一個(gè)城市的土地供應(yīng)總量一般可按每人100平方米來(lái)控制，這應(yīng)該成為一個(gè)法制化原則。第二，控制用地結(jié)構(gòu)比例，要改變以往為了GDP大手大腳招商搞工業(yè)，工業(yè)用地占比太高的問(wèn)題，把城市用地20%用于住宅開(kāi)發(fā)、5%用于商業(yè)開(kāi)發(fā)，這個(gè)比例作為法制性的用途規(guī)則確定下來(lái)。第三，控制拍賣(mài)土地價(jià)格。大體上，樓面地價(jià)不要超過(guò)當(dāng)期房?jī)r(jià)的三分之一。

2、金融。首先，堅(jiān)決守住開(kāi)發(fā)商自有資金拿地這條底線；其次，堅(jiān)決防止開(kāi)發(fā)商多賬戶借款；再次，認(rèn)真管好住房按揭貸款。

3、稅收。首先，形成高端有遏制、中端有鼓勵(lì)、低端有保障的差別化稅率體系；其次，適時(shí)征收房產(chǎn)稅或物業(yè)稅；再次，研究征收土地增值稅。

4、租賃市場(chǎng)。首先，完善政府公租房體系；其次，培育商品房租賃市場(chǎng)。

5、地票制度。一方面，要十分珍惜國(guó)家給的土地指標(biāo)，加強(qiáng)土地節(jié)約集約利用。與此同時(shí)，要探索建立農(nóng)民進(jìn)城后退出農(nóng)村宅基地和建設(shè)用地的新機(jī)制。地票設(shè)計(jì)要遵循三個(gè)原則：一是要體現(xiàn)農(nóng)村土地是集體的公有制性質(zhì)；二是農(nóng)民是農(nóng)村改革的主體，要保護(hù)好他們的利益；三是農(nóng)村土地要嚴(yán)格實(shí)行用途管制，城鄉(xiāng)之間地票的交易對(duì)象是建設(shè)用地，不涉及任何耕地。

每經(jīng)編輯 王嘉琦