記者 張敏

在房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率日漸下滑的背景下，限價(jià)令又對(duì)企業(yè)利潤(rùn)實(shí)施了“精準(zhǔn)打擊”。從目前來(lái)看，除了拖延入市節(jié)奏，房企似乎沒(méi)有更好的辦法。但很多房企將銷售重心放在今年上半年。因此即使資金層面并不值得擔(dān)憂，業(yè)績(jī)的壓力也將很快來(lái)臨。

“限價(jià)令”是極考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)能力的政策之一，因?yàn)樗鼤?huì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤(rùn)進(jìn)行直接限制，且這種限制帶有強(qiáng)烈的行政色彩。

雖然限價(jià)措施早已有之，但由于此前的市場(chǎng)異動(dòng)，今年以來(lái)，“限價(jià)令”又以更加完善的版本重現(xiàn)于熱點(diǎn)城市。且在限購(gòu)、限貸等措施的“配合”下，其給房企帶來(lái)的殺傷力已不同于往日。

由于一二線城市的房?jī)r(jià)水平較高，多數(shù)房企傾向于在這些城市謀求利潤(rùn)，而將日漸升溫的三四線城市作為規(guī)模的戰(zhàn)場(chǎng)。如今，“限價(jià)令”的存在令前者遭遇困境，且年中節(jié)點(diǎn)的到來(lái)也給業(yè)績(jī)帶來(lái)壓力。挽救利潤(rùn)還是平衡業(yè)績(jī)？已成為房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)的一項(xiàng)難題。

“進(jìn)化”的限價(jià)令

對(duì)商品房（非保障房）實(shí)施限價(jià)的做法，最早可追溯至2010年。當(dāng)年5月，北京市房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)起步區(qū)6號(hào)地成為首個(gè)以“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”模式拍出的土地。第二年4月，該項(xiàng)目入市，并按照規(guī)定以每平方米12500元左右的價(jià)格進(jìn)行銷售，比當(dāng)時(shí)周邊房?jī)r(jià)低20%。

此后，類似的情況一度絕跡，直到2016年10月，北京開(kāi)始大規(guī)模推廣“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”的土地出讓模式，并引發(fā)多個(gè)熱點(diǎn)城市的效仿至今。

另一個(gè)版本的“限價(jià)令”存在于預(yù)售環(huán)節(jié)。為遏制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的情況，近幾年來(lái)，熱點(diǎn)城市紛紛發(fā)文，對(duì)商品房預(yù)售價(jià)格進(jìn)行管控。常見(jiàn)的限價(jià)條款為：“交易價(jià)格不得高于備案價(jià)格”、“售價(jià)不得高于同區(qū)域同類產(chǎn)品價(jià)格”、“售價(jià)不得高于項(xiàng)目前期價(jià)格”、“售價(jià)一年內(nèi)不得上調(diào)”等。

今年3月以來(lái)，限價(jià)措施進(jìn)一步擴(kuò)圍，并已從東部熱點(diǎn)城市，蔓延至部分三線城市，以及中西部區(qū)域。如無(wú)錫、阜陽(yáng)、蘭州等均出臺(tái)限價(jià)措施。

為避免開(kāi)發(fā)商以“捆綁銷售”等方式進(jìn)行規(guī)避，如今的限價(jià)令進(jìn)一步完善。如今年5月19日，住建部發(fā)布《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例（征求意見(jiàn)稿）》稱，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可后，應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)在房產(chǎn)管理部門網(wǎng)站和銷售現(xiàn)場(chǎng)一次性公開(kāi)全部準(zhǔn)售住房及每套住房?jī)r(jià)格并對(duì)外銷售。

同時(shí)，包括向買受人收取或者變相收取費(fèi)用；捂盤惜售或者變相囤積房源；不明碼標(biāo)價(jià)，在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)出售或者收取未標(biāo)明的費(fèi)用等在內(nèi)的12個(gè)銷售行為被明令禁止。

“企業(yè)基本上沒(méi)有空子可鉆，只能老老實(shí)實(shí)地按規(guī)定銷售。”北京某上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，以前很多房地產(chǎn)項(xiàng)目采用提高首付、一手變二手、捆綁車位（或地下室、裝修）銷售等方式來(lái)規(guī)避限價(jià)令，但現(xiàn)在監(jiān)管嚴(yán)格，很難行得通。

他還認(rèn)為，市場(chǎng)進(jìn)入下行周期，成交量本身就在下滑，加上限購(gòu)、限貸等措施的打壓，成交量下降趨勢(shì)更為明確。此時(shí)出臺(tái)的限價(jià)令，效果更是顯著。

“拖”字訣

從削減利潤(rùn)的角度來(lái)看，“限價(jià)令”對(duì)開(kāi)發(fā)商的打擊不可謂不大。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，全國(guó)有超過(guò)20個(gè)城市出臺(tái)了限價(jià)措施，其中大多數(shù)為一二線城市。而對(duì)于多數(shù)全國(guó)化布局的房企來(lái)說(shuō)，一二線城市由于房?jī)r(jià)水平較高，被視為利潤(rùn)的主要來(lái)源。近期日漸升溫的三四線城市，則被當(dāng)作規(guī)模的主戰(zhàn)場(chǎng)。

在房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率日漸下滑的背景下，限價(jià)令又對(duì)企業(yè)利潤(rùn)實(shí)施了“精準(zhǔn)打擊”。從目前來(lái)看，除了拖延入市節(jié)奏，房企似乎沒(méi)有更好的辦法。

以較早實(shí)施限購(gòu)令的北京為例，根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，今年前5個(gè)月，北京月均入市住宅項(xiàng)目在10個(gè)以內(nèi)。6月，北京預(yù)計(jì)有14個(gè)項(xiàng)目入市，雖然顯示出房企開(kāi)始準(zhǔn)備年中沖刺的姿態(tài)，但與去年同期的33個(gè)項(xiàng)目入市相比，仍然相差甚遠(yuǎn)。且這些項(xiàng)目能否最終入市尚存疑問(wèn)。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，今年北京住宅供應(yīng)低速運(yùn)行將成為常態(tài)。

據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)，近幾個(gè)月來(lái)，大多數(shù)熱點(diǎn)城市的新房供應(yīng)節(jié)奏明顯放緩。分析人士普遍認(rèn)為，這既是因?yàn)榉科髮?duì)政策存在一段消化期，也有限價(jià)令帶來(lái)的“定價(jià)難”因素。

2016年，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)獲得了較好的銷售業(yè)績(jī)，且這一銷售慣性延續(xù)至今年第一季度。同時(shí)，去年房企進(jìn)行了大量低成本融資，使債務(wù)結(jié)構(gòu)得以重組。因此根據(jù)多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的觀點(diǎn)，對(duì)于財(cái)務(wù)狀況良好的企業(yè)來(lái)說(shuō)，即使暫緩銷售步伐，資金面也暫時(shí)無(wú)虞。

業(yè)績(jī)的壓力

但這種局面能持續(xù)多久尚存疑問(wèn)。在調(diào)控政策的全面影響下，4月房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績(jī)出現(xiàn)下滑。

根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，今年1-4月，30家標(biāo)桿房企合計(jì)簽約9075.6萬(wàn)平方米，銷售金額為11619.9億，分別同比上漲62%與73.3%。但就4月單月來(lái)看，有24家企業(yè)的業(yè)績(jī)出現(xiàn)環(huán)比下滑。萬(wàn)科4月銷售418.9億元，比三月下降了34.2%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，一季度很多公司銷售業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)更多是因?yàn)?016年的結(jié)轉(zhuǎn)，目前來(lái)看，二季度繼續(xù)沖高可能性已經(jīng)不存在，大部分房企的半年度和年度業(yè)績(jī)都存在壓力。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，由于預(yù)估到下半年市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，很多企業(yè)將銷售重心放在今年上。因此，即使資金層面并不值得擔(dān)憂，但業(yè)績(jī)的壓力也將很快來(lái)臨。

在這種情況下，房企是否會(huì)按照“限價(jià)令”的要求降價(jià)出貨，從而在固定的時(shí)間節(jié)點(diǎn)上沖擊業(yè)績(jī)？

上海易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，價(jià)格管控措施具有維護(hù)房?jī)r(jià)平穩(wěn)、減少炒作的效果。目前來(lái)看，包括限價(jià)令在內(nèi)的一系列調(diào)控措施都將長(zhǎng)期執(zhí)行。

他認(rèn)為，從房企的角度來(lái)看，會(huì)否降價(jià)將在很大程度上取決于拿地情況。如去年大量拿地的企業(yè)，今年會(huì)面臨較大的資金壓力，也更有降價(jià)出貨的可能性。至于利潤(rùn)的損失，只能待后期進(jìn)行彌補(bǔ)。

郭毅也持有類似的看法。她認(rèn)為，對(duì)于北京這類城市而言，2016年住宅土地的超低成交，使得房企手中土地儲(chǔ)備不足，去庫(kù)存壓力較小，集中“舍價(jià)保量”的可能性也相對(duì)較低。但對(duì)于出讓了高價(jià)地的城市，去庫(kù)存壓力增大，存在降價(jià)出貨的可能。“對(duì)于全國(guó)化布局的房企來(lái)說(shuō)，今年肯定有某些區(qū)域公司的日子不好過(guò)。”郭毅說(shuō)。

（原標(biāo)題：“限價(jià)令”下的房企： 今年部分片區(qū)或面臨去化考驗(yàn) 來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）