這兩天，本報(bào)再次接到石市新華區(qū)橡嶸灣小區(qū)貸款購(gòu)房者打來的電話稱，“最近開發(fā)商讓我們交貸款手續(xù)，卻提出三個(gè)條件讓三選一：每平方米加1000元，或交精裝修費(fèi)1600元/平方米，或20萬(wàn)元買個(gè)地下車位，我們不同意，這兩天有業(yè)主陸續(xù)收到《律師函》，讓到開發(fā)商處辦理退房協(xié)議。”記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，像這位購(gòu)房者一樣，許多市民在購(gòu)房時(shí)會(huì)遭遇延期交房、房產(chǎn)證“難產(chǎn)”等。如何規(guī)避購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)？看消協(xié)專家、知名律師怎么說。

讀者：購(gòu)房辦貸款遭遇強(qiáng)制消費(fèi)

本報(bào)曾關(guān)注過新華區(qū)橡嶸灣小區(qū)延期交房的事。近日一波未平一波又起，“我們?nèi)ラ_發(fā)商處辦貸款手續(xù)時(shí)，遭遇了‘三選一’的附加條件——或每平方米加1000元，或每平方米交1600元的精裝修費(fèi)，或20萬(wàn)元買個(gè)車位，這不是強(qiáng)制消費(fèi)嗎？”他們對(duì)開發(fā)商此舉產(chǎn)生質(zhì)疑。

位于紅星街與趙佗路交叉口的橡嶸灣小區(qū)規(guī)劃建有5棟高層樓，截至目前，4棟住宅樓已封頂，卻長(zhǎng)期處于停工狀態(tài)。“停了一兩年，這也是我們最擔(dān)心的。一味同意開發(fā)商的‘要求’，可能換來的是空頭支票。”6月7日，小區(qū)購(gòu)房者素素（化名）告訴記者，她于2013年購(gòu)買了該小區(qū)一套期房，當(dāng)時(shí)與開發(fā)商簽訂了一份《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，協(xié)議約定，2015年12月交房。如今房子沒交，還遇到了開發(fā)商的種種“附加條件”。

今年二三月份，開發(fā)商先是通過電話、短信等方式讓購(gòu)房者繼續(xù)交錢，“包括每平方米1600元的精裝費(fèi)和補(bǔ)交房屋面積差價(jià)，差價(jià)按原房?jī)r(jià)支付。短信上說，如果沒在約定之日前交錢，后果自行承擔(dān)。”素素說，對(duì)于開發(fā)商的這種“變相漲價(jià)”要求，多數(shù)業(yè)主都難以接受，經(jīng)媒體關(guān)注后，開發(fā)商的說法變成了“自主選擇”。

可一波未平一波又起。前不久，一些購(gòu)房者又陸續(xù)接到開發(fā)商的電話，要求盡快遞交辦理貸款所需的手續(xù)，“我到售樓部交手續(xù)時(shí)，對(duì)方說想要辦貸款，就要三選一：每平方米加價(jià)1000元、每平方米交1600元的精裝修費(fèi)或20萬(wàn)元購(gòu)買一個(gè)地下車位。我沒同意，但擔(dān)心將來與開發(fā)商換簽正式合同時(shí)對(duì)方給我‘設(shè)卡’。”

素素的這一擔(dān)心也是小區(qū)其他貸款購(gòu)房者的心聲。業(yè)主王脈（化名）說，購(gòu)房時(shí)該樓盤五證不全，截至目前，已辦理了四證，卻尚未取得預(yù)售許可證，“我們?cè)儐柫讼嚓P(guān)部門，答復(fù)是小區(qū)2018年6月30日交房”。王脈的這一說法，記者6月7日從政府相關(guān)官網(wǎng)上得到了證實(shí)。

開發(fā)商：“三選一”不是強(qiáng)制性的

就貸款遇“捆綁”，小區(qū)業(yè)主群里也是議論紛紛。還有一些業(yè)主說，他們還收到了來自省會(huì)一家律師事務(wù)所的《律師函》，要求他們解除與開發(fā)商的《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》。“收到短信的業(yè)主有些可能是限購(gòu)令的緣故，可有些符合購(gòu)房條件也被勸退，這合理嗎？”

采訪時(shí)，有業(yè)主說，他們向相關(guān)部門反映過遭遇貸款遇“捆綁”的事情，相關(guān)部門在官網(wǎng)上給予的答復(fù)是“橡嶸灣小區(qū)不交房的原因是之前手續(xù)一直沒有辦理齊全，反映人反映的三選一問題，開發(fā)商稱并沒有要求業(yè)主必須選擇，不是強(qiáng)制性的。”

6月7日，記者也在相關(guān)官網(wǎng)上看到這一答復(fù)。業(yè)主王脈說，對(duì)于有些符合購(gòu)房條件確也收到退房《律師函》一事，開發(fā)商并未給出合理解釋。

當(dāng)天，記者就此事多次撥打購(gòu)房者提供的售樓部電話，均無(wú)人接聽。隨后，記者試圖聯(lián)系地產(chǎn)方一位崔姓負(fù)責(zé)人，有業(yè)主說這位崔先生一直負(fù)責(zé)溝通協(xié)調(diào)此事。然而，崔先生的電話始終無(wú)人接聽。

消協(xié)專家解析相關(guān)購(gòu)房交易行為

河北省消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴與法律事務(wù)部副主任、石家莊仲裁委員會(huì)仲裁員廉莙認(rèn)為，依據(jù)規(guī)定，未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不得以“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”“內(nèi)部認(rèn)訂”“內(nèi)部登記”等名目發(fā)布廣告。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條的規(guī)定，即“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。”所以，如果該房地產(chǎn)公司已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證，該內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議書應(yīng)認(rèn)定為有效。如果雙方所簽訂協(xié)議書中已經(jīng)明確約定了房屋價(jià)款、交房日期、違約責(zé)任等內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。

事實(shí)上，對(duì)于該小區(qū)已經(jīng)按約交納全款、首付款或通過貸款方式購(gòu)買房屋的產(chǎn)權(quán)人來說，房地產(chǎn)公司應(yīng)按約定并于2015年交付房屋，現(xiàn)其未如約交付，已經(jīng)構(gòu)成合同違約；現(xiàn)又提出所謂的“三選一”的政策，嚴(yán)重侵害了消費(fèi)者享有的知情權(quán)、公平交易權(quán)和自主選擇權(quán)，消費(fèi)者有權(quán)拒絕此種強(qiáng)制交易行為。特別值得注意的是，如果開發(fā)商至今沒有取得預(yù)售許可證，則內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同以及開發(fā)商要求購(gòu)房者簽訂的所謂正式合同均是無(wú)效的；關(guān)于逾期交房違約責(zé)任的約定，對(duì)雙方?jīng)]有約束力，因此造成的損失按照雙方過錯(cuò)分擔(dān)，建議雙方協(xié)商處理或通過向有關(guān)行政管理部門進(jìn)行申訴舉報(bào)或向法院提起訴訟的方式，依法維護(hù)自身合法權(quán)益。

簽了協(xié)議開發(fā)商又要漲價(jià)

家住藁城區(qū)的劉先生去年在理想城買了一套房子，當(dāng)時(shí)以每平方米4000元的價(jià)格簽訂了協(xié)議。目前樓盤主體已經(jīng)基本竣工。但是前不久，劉先生突然接到售樓人員的電話稱，房?jī)r(jià)要在原來的基礎(chǔ)上，每平方米再增加1950元。

“簽了協(xié)議怎么還能隨意漲價(jià)呢？”劉先生說，對(duì)方并沒有具體說出漲價(jià)理由。不少業(yè)主在接到這個(gè)電話之后，也向當(dāng)?shù)刂鞴懿块T進(jìn)行了投訴。劉先生說，現(xiàn)在正在等有關(guān)部門的答復(fù)。

6月7日下午，記者聯(lián)系到了該樓盤售樓處的一名銷售人員。對(duì)方稱此事主管部門已經(jīng)介入，至于為何漲價(jià)，他并不清楚。

河北誠(chéng)基律師事務(wù)所王潤(rùn)奇律師認(rèn)為，如果開發(fā)商在沒有預(yù)售許可證的情況下與業(yè)主簽訂了協(xié)議，那么就屬于違規(guī)銷售行為，業(yè)主可以向當(dāng)?shù)刈〗ú块T反映，維護(hù)自身權(quán)益。如果開發(fā)商在有預(yù)售許可證的情況下簽了協(xié)議，那么開發(fā)商一方漲價(jià)的行為屬于違約，業(yè)主可以向住建部門反映，或通過法律途徑解決。

交房10年拿不到房產(chǎn)證

橋西區(qū)君曉家園業(yè)主劉藝（化名）致電本報(bào)反映，該小區(qū)在2007年交房，至今已經(jīng)10年了，可業(yè)主們依然沒有拿到房產(chǎn)證。

劉藝稱，2006年她通過售樓部購(gòu)買了該小區(qū)一套商品房，當(dāng)時(shí)對(duì)方宣稱五證齊全。在與開發(fā)商簽訂的房屋買賣合同中約定，將會(huì)在房屋交付使用后一年半內(nèi)辦理房產(chǎn)證，如逾期則賠償違約金。

2007年，開發(fā)商通知業(yè)主交房，按照開發(fā)商的要求，劉藝?yán)U納了契稅、維修資金等費(fèi)用，“當(dāng)時(shí)如果不繳納這些費(fèi)用，開發(fā)商就不給鑰匙。”她說。可住進(jìn)來之后，過了許久房產(chǎn)證都遲遲沒有動(dòng)靜。“業(yè)主們也找過開發(fā)商多次，聽說是因?yàn)槭掷m(xù)不全導(dǎo)致房產(chǎn)證辦不下來。”

劉藝說，小區(qū)有30多棟住宅樓，有團(tuán)購(gòu)房和散戶房，都沒有領(lǐng)到房產(chǎn)證。

6月7日，記者從石家莊市不動(dòng)產(chǎn)登記中心了解到，倘若十余年該小區(qū)都沒有房產(chǎn)證，很有可能是開發(fā)商并未提交申請(qǐng)。記者欲聯(lián)系該小區(qū)開發(fā)商，無(wú)果。隨后，記者從轄區(qū)街道辦事處了解到，目前街道及區(qū)相關(guān)部門已經(jīng)介入?yún)f(xié)調(diào)。

河北俱時(shí)律師事務(wù)所宋毅律師表示，業(yè)主購(gòu)買商品房后，在提交了辦理房產(chǎn)證的相關(guān)手續(xù)后，開發(fā)商有義務(wù)為業(yè)主代辦房產(chǎn)證。如逾期未辦理，業(yè)主可通過法律途徑，強(qiáng)制要求開發(fā)商辦理房產(chǎn)證并賠償。

（來源：燕趙晚報(bào) 記者 杜慧 卞靜 叢俊儒）