家住天河的李先生在廣州有兩套房子，打算把其中一套出售，但考慮到再買房的話算是二套房，他打算暫時把物業(yè)放租，卻了解到租金回報率僅為1.4%，陷入“租售兩難”的境地。據(jù)了解，目前廣州二手市場中至少有三成的放盤業(yè)主轉(zhuǎn)售為租，增加租賃市場的供應(yīng)量，平抑了租金上漲的幅度。

案例1：熱門小區(qū)租售兩難

家住天河的李先生在廣州有兩套房，其中一套位于海珠區(qū)南洲花園，原本打算出售，但考慮到再買房的話算是二套房并且有貸款記錄，首付提高至70%，于是李先生打算暫時放租。不過近日他從中介了解到，他的房子在8層，屬于高層樓梯樓，一般只能租到2000元左右。據(jù)了解，雖然整個小區(qū)以租戶為主，但周邊放租的業(yè)主也不少，租金很難上漲。目前該套物業(yè)的市價約為170萬元，按每月2000元的租金收益，租金回報率約1.4%，這么一算，李先生又感到收益太低，對比之下如果投資理財也有5%左右收益。

分析：轉(zhuǎn)售為租可期待長遠(yuǎn)升值潛力

今年第二季度以來樓市成交回落，不少業(yè)主陷入觀望。新政策對業(yè)主方面規(guī)定物業(yè)需持有兩年以上才能轉(zhuǎn)售，并且對二套房買家有進(jìn)一步的首付和購房資格限制，據(jù)二手市場經(jīng)紀(jì)人介紹，因?yàn)橘u一買一又相當(dāng)于提高了購房門檻，放盤的業(yè)主中有三成左右會選擇轉(zhuǎn)售為租，從而增加了租房市場的供應(yīng)。

因此，雖然進(jìn)入畢業(yè)季，租房市場供需兩旺，但租金卻沒有明顯上漲。據(jù)房天下數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，6月份租房熱門區(qū)域白云區(qū)平均月租金為2668元，環(huán)比下滑3%；番禺平均月租金為2507元，環(huán)比微漲2.3%。

房天下廣州二手房電商海珠區(qū)總監(jiān)陸偉堅(jiān)指出，市場轉(zhuǎn)淡也使不少業(yè)主陷入“租售兩難”，近兩個月來市場價格回調(diào)，不少業(yè)主轉(zhuǎn)售為租，但其實(shí)租金回報并不理想，“兩三百萬元的房子月租金2000多元，租金回報比率不到兩個百分點(diǎn)。” 陸偉堅(jiān)表示，但如果出售的話又面臨著市價回調(diào)，因此不少業(yè)主轉(zhuǎn)售為租是觀望期的權(quán)宜之計(jì)，并不是沖著高租金回報而去。

陸偉堅(jiān)介紹，雖然轉(zhuǎn)售為租的回報率不高，但可考慮房子長期增值的潛力，但有望獲得高于普通理財?shù)脑鲋凳找妗?/p>

理財專家建議，李先生可以選擇繼續(xù)放租，如今是畢業(yè)租房旺季，市中心環(huán)境較好的小區(qū)物業(yè)更受年輕畢業(yè)生租客的歡迎，不擔(dān)心空置問題。另一方面，也可以考慮置換一套地鐵口的小戶型，以大換小，用賣房款一次性支付二套房款并不會造成經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，而選擇地鐵口樓齡較新的物業(yè)，租金回報和房產(chǎn)收益都會更高。

案例2：城中村“舊改新”吸引白領(lǐng)租客

周女士的父母是白云區(qū)永泰新村的原居民，早些年地鐵開通后這一帶的租賃市場就越做越旺，最近幾年，有不少村民將原來的老房子改造成電梯公寓，租金也水漲船高。這讓周女士倍加看好城中村的租賃市場，打算勸父母將舊樓改造，以增加租金收益。

周女士透露，相對于在市區(qū)買房放租，城中村舊樓重建成本要低得多，如一棟8層舊樓梯樓改造成13層的電梯公寓，總造價約兩三百萬元，1梯兩戶也有26戶；但兩三百萬元在天河只能買一套剛需戶型的房子。

在租金方面，舊樓重建后的房租普遍漲了兩倍不止，如原來兩室一廳租價800元左右，改成電梯公寓后租價普遍升到2000元。周女士介紹，租金漲后原租客搬走了不少，但是吸引了不少白領(lǐng)上班族，租房需求并沒有回落。

分析：城中村物業(yè)面臨空置風(fēng)險

白云區(qū)的永泰地鐵口附近是熱租板塊，去年以來永泰不少房東將舊樓梯樓改建成電梯公寓，租價也從原來的500~600元/月升至1500~2000元/月。房天下廣州二手房高級分析師李超分析，以周女士的物業(yè)為例，舊樓改造成本300萬元，改造后一戶月租金2000元，那么26戶每月租金約5.2萬元，年收租總計(jì)約62萬元，5年后資金可以回籠。如果是銀行貸款，以租金收益支付銀行貸款，則7年左右可以還清。若除去每年雇傭管理人、維修保養(yǎng)成本，按年均10萬元計(jì)算，每年租金凈收益仍有52萬元。

近年來除永泰新村外，天河冼村、岑村的不少房東們也紛紛“大興土木”。有業(yè)內(nèi)人士表示，雖然城中村舊樓改造收益可觀，但一方面非村民難以拿到地皮，另一方面能否租出去也要看具體地段，目前租賃市場相對飽和，城中村房子也面臨空置風(fēng)險。

（來源：廣州日報 記者：林琳）