今年上半年，從中央到地方政府，宏觀調(diào)控政策頻頻加碼，市場出現(xiàn)了明顯反應，房價上漲勢頭得到遏制。

如何看待這一輪的政府調(diào)控?“房子是用來住的不是用來炒的”如何實現(xiàn)?中國未來房地產(chǎn)走向何方?剛剛從王石手中接棒的萬科董事會主席、首席執(zhí)行官郁亮，接受“新華視點”記者獨家專訪，對房地產(chǎn)市場的焦點問題坦陳看法。

郁亮認為，中國的房地產(chǎn)行業(yè)真正到了一個新階段。在這個新階段，住宅消費大有可為，租賃市場、軌道物業(yè)、養(yǎng)老地產(chǎn)和教育地產(chǎn)等前景廣闊，房地產(chǎn)行業(yè)面臨重新洗牌。

他指出，現(xiàn)在來看，高房價問題突出的城市就幾十個，都存在供給不足的原因。一些特大城市的周邊城市，是否應該限價、限購值得商榷，因為這些城市本身即是可以疏解核心城市購房需求的。

住房租賃市場方面，郁亮表示，租售并舉是建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的重要舉措之一，北上廣深等城市，住房租賃市場需求很大，但現(xiàn)在主要是業(yè)主個人放租，服務(wù)商太少。

談宏觀調(diào)控：需要功能回歸

記者：上半年，中國房地產(chǎn)的關(guān)鍵詞就是調(diào)控,你如何評價這一輪的房地產(chǎn)調(diào)控?

郁亮：我覺得這次房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，有點像回到1998年左右。那時候住房改革剛剛開始，啟動了房地產(chǎn)的市場化，建立了不同類型的住房保障體系，包括保障房、經(jīng)濟適用房、商品房等。那一輪改革對中國實體經(jīng)濟發(fā)展帶來巨大作用，釋放老百姓的居住需求，拉動內(nèi)需增長。

今天行業(yè)站在一個新的起點上。近期，上海表示“十三五”期間擬推出租賃住房70萬套，其他部分城市也公布了類似計劃，標志著一線城市正為解決居住問題做努力。

記者：住房租賃市場一直都有，現(xiàn)在重提租售并舉有何深意?

郁亮：租售并舉是建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的重要舉措之一，現(xiàn)在發(fā)展租賃市場更多的是在“補課”。2015年數(shù)據(jù)，居住消費占GDP比重，美國是12.5%，英國15.7%，德國12.1%，日本14.1%，中國6.7%，居住消費包括租金、物管、裝修等。從國際看，我們租賃市場的發(fā)展空間很大。

從現(xiàn)實看，北上廣深等城市，住房租賃市場需求很大，但現(xiàn)在主要是業(yè)主個人放租，服務(wù)商太少。萬科是少數(shù)幾個試水者之一，目前已經(jīng)開辦長租公寓1.2—1.8萬間，計劃今年做到10萬間。

從政策看，目前的租金回報率1%-2%左右，這導致大家“賠本賺吆喝”;再者，長租房如何解決住戶子女的教育也是重要問題，如果長租不能解決小孩上學，那吸引力就會大打折扣。這些都需要進行“制度性的”探索和破解，否則租售并舉解決居住問題就會成為空話。

談未來：中國城市化進入第二階段，房地產(chǎn)業(yè)洗牌

記者：目前一線城市樓市出現(xiàn)“僵局”，而三四線城市房地產(chǎn)比較火熱。你認為中國房地產(chǎn)市場的未來會怎樣?

郁亮：我認為高房價很大程度上是一種貨幣現(xiàn)象，但現(xiàn)在有兩個轉(zhuǎn)折點。一個是貨幣政策穩(wěn)健中性，“緊平衡”在較長時間內(nèi)是流動性總基調(diào)，如一些銀行的按揭十分緊張，另一個是“只住不炒”現(xiàn)在十分明確。這兩個因素是行業(yè)加速轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵。

同時，我們認為，中國城市化已經(jīng)進入第二階段。之前中國的大城市是不斷擴張“攤大餅”，近年來，特大城市的承載能力到了極限，要素價格上升，企業(yè)、勞動力外溢，加上軌道交通快速發(fā)展等因素，形成了城市圈、城市帶的發(fā)展。目前，房地產(chǎn)行業(yè)簡單地將城市劃分為一二三四線已經(jīng)不夠，甚至已經(jīng)失去意義，圍繞一線城市、強二線城市的周邊區(qū)域，伴隨著城市圈帶的擴張，都有很大發(fā)展空間。

軌道交通將極大加速第二階段城市化的到來，結(jié)合我們回到“只住不炒”的原點、初心，再加上金融縮表等背景，我認為我們中國的房地產(chǎn)行業(yè)真正到了一個新階段。在這個新階段，住宅消費大有可為，租賃市場、軌道物業(yè)、養(yǎng)老地產(chǎn)和教育地產(chǎn)等前景廣闊，房地產(chǎn)行業(yè)面臨重新洗牌。未來，萬科的布局也將出現(xiàn)變化，會更強調(diào)特大城市和周邊的協(xié)同，投資的概念、方向會有調(diào)整。

記者：有人說北上廣深等一線城市核心區(qū)域還會繼續(xù)上漲，你怎么看?

郁亮：現(xiàn)在對于房價的看法很多，關(guān)注的重點不應該放在漲跌上，而是如何解決這類大城市的居住問題，我認為方案也是有的。這些城市房價未來的走勢，取決于土地供應，取決于第二階段的城市化有沒有過渡到軌道交通下的城市圈發(fā)展模式。例如東京都市圈，總面積1萬平方公里，建成區(qū)面積達到8000多平方公里，其中70%是住宅。如此巨量的人口和住宅區(qū)，還能夠保證多數(shù)市民通勤時間在1小時之內(nèi)，靠的就是“軌道+物業(yè)”，這一模式擴張了城市邊界，大大增加了可支付住宅數(shù)量。在這一過程中，有一些區(qū)域行政壁壘障礙和制度障礙，需要逐步解決。

談供給側(cè)改革：大城市房價很高年輕人買房怎么辦?

記者：現(xiàn)在大城市房價很高，年輕人很難買房，租售并舉能解決這個問題嗎?

郁亮：租售并舉意味著一方面加大租賃住宅供應，完善相關(guān)體制機制建設(shè)，另一方面要提供更多可支付住宅。

我有一種“1153供給模式”設(shè)想，即：將房地產(chǎn)供應分為四個層次，第一個層次的10%是針對最低收入保障人群，通過貨幣化補貼租金的方式解決居住問題。

第二個層次的10%，則是對科技人才、醫(yī)生、老師等人群，以低租金的租賃房、共有產(chǎn)權(quán)房等形式解決居住問題。還有一個群體是年輕公務(wù)員，他們也是社會的寶貴人才，是社會穩(wěn)定的重要力量，他們也應該納入這個范疇。這些群體能夠安居樂業(yè)，對國家和社會發(fā)展特別重要。但是這部分用房不能參與市場流通，否則就會出現(xiàn)經(jīng)濟適用房分配中的亂象。

第三個層次的50%，是要提供可支付住宅?？芍Ц蹲≌轻槍κ状沃脴I(yè)的年輕人，政府和開發(fā)商應當為他們提供買得起的房子。每個城市都應根據(jù)具體的物價水平、發(fā)展階段推出足夠的可支付住宅并制定穩(wěn)定的指導價。政府要公開向社會承諾，每年的可支付住宅規(guī)劃是什么，讓大家做到“未來有房，心中不慌”;同時提供長期穩(wěn)定的首套房金融支持方案，為他們置業(yè)提供實惠。

第四個層次的30%，是完全市場化、較為高端的商品房，這部分需求現(xiàn)實存在，不必過度干預。

記者：有人說，房地產(chǎn)的畸形發(fā)展會導致經(jīng)濟脫實向虛。你認為房地產(chǎn)業(yè)的供給側(cè)改革應該如何推進?

郁亮：房地產(chǎn)行業(yè)是實體經(jīng)濟的重要力量，但確實也存在脫實向虛的現(xiàn)象，主要表現(xiàn)在過多地利用投資工具和成為投資工具。當然。房地產(chǎn)行業(yè)天然具有投資屬性，如何實現(xiàn)“恰當?shù)钠胶?rdquo;?我覺得還是需要通過供給側(cè)改革，增加供給來解決這一問題。

現(xiàn)在來看，高房價問題突出的城市就幾十個，都存在供給不足的原因。我認為一些特大城市的周邊城市，是否應該限價、限購值得商榷，因為這些城市本身即是可以疏解核心城市購房需求的。

談萬科戰(zhàn)略：“當好農(nóng)民種好地”

記者：萬科董事會近期換屆，你希望萬科未來的發(fā)展打上什么樣的標簽?

郁亮：一個成熟企業(yè)，領(lǐng)導的色彩會越來越淡，我覺得不是給萬科貼上什么標簽的問題，而是根據(jù)時代的變化，適應時代的要求，做時代企業(yè)。如果一定要給出一個定位，我希望萬科成為一支以“真實價值創(chuàng)造”為企業(yè)價值觀的社會建設(shè)的有生力量，堅持艱苦奮斗，通過誠實勞動創(chuàng)造真實業(yè)績。

記者：作為房地產(chǎn)商必須與政府打交道，現(xiàn)在很多落馬貪官都是在房地產(chǎn)上出事的。你認為如何建立新型健康的政商關(guān)系?

郁亮：我們要做的就是“當好農(nóng)民種好地”。政商之間不可能沒有關(guān)系，這么多手續(xù)要在政府辦，但是我們這么多年的事實證明，“親、清”政商關(guān)系是存在的，這條路是可以走通的，所以說我們會一直堅持這種陽光下的體制。國家大力反腐，也是為了建立一個陽光透明的政商關(guān)系。如果大家希望去找關(guān)系去做事，那就是跟這個時代脫節(jié)了，過去行不通、未來更行不通。