在進(jìn)入樓市傳統(tǒng)淡季的7月份后，北京的二手房成交量也進(jìn)一步下滑。

根據(jù)中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，截至7月23日，當(dāng)月北京二手房住宅累計(jì)簽約5026套，環(huán)比跌幅27%，同比更是大跌69%。據(jù)悉，這一成交量也是2014年來的同期最低值。市場預(yù)計(jì)7月份北京二手房成交量恐不足8000套。

同時(shí)，北京二手房的整體價(jià)格也較4月份下跌近一成，部分學(xué)區(qū)的價(jià)格則超過了20%，已回調(diào)至春節(jié)前后的水平。例如裕中小學(xué)的學(xué)區(qū)房（該小學(xué)直升北京市一類重點(diǎn)的三帆中學(xué)），在今年3月份時(shí)，周邊小區(qū)的成交單價(jià)曾達(dá)到15萬元/平方米，但在3個(gè)月后，同一小區(qū)同戶型的報(bào)價(jià)已跌至不足12萬元/平方米，該區(qū)域中介門店的工作人員還告訴《證券日報(bào)》記者，“如果首付比例高，價(jià)格還能再談”。

據(jù)悉，價(jià)格下調(diào)比較明顯的房源，主要集中在換房客戶身上，為了置換改善型住房，在成交低迷的情況下，只能低價(jià)處理原有住房。同時(shí)，由于成交量同比暴跌近七成，目前的二手房成交周期明顯拉長。“目前不少二手房的掛牌價(jià)，還是政策調(diào)整前給出的，這種虛高的價(jià)格并不代表市場價(jià)，以千萬元級別的二手房為例，很多議價(jià)空間都在百萬元。”某大型中介的門店經(jīng)理稱。

值得注意的是，目前北京二手房市場的平均單套成交面積為98.7平方米，相比前幾個(gè)月份明顯增加，體現(xiàn)了當(dāng)下市場成交結(jié)構(gòu)中改善型需求為主的態(tài)勢。“這說明剛需開始全面進(jìn)入觀望狀態(tài)。”有業(yè)內(nèi)人士稱。

對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，北京等一、二線城市在3月份的調(diào)控后，數(shù)據(jù)逐漸開始反映出調(diào)控影響，網(wǎng)簽成交量持續(xù)走低，市場開始進(jìn)入調(diào)整周期。買賣雙方在調(diào)控最初的3個(gè)月依然以博弈為主，而在進(jìn)入樓市的傳統(tǒng)淡季后，成交量肯定會繼續(xù)走低，帶動(dòng)成交價(jià)格下探，預(yù)計(jì)7月份—8月份北京二手房價(jià)格會繼續(xù)下調(diào)5%左右，回到2016年10月份的水平。

此外，不僅二手房市場出現(xiàn)大幅降溫，北京的新建住宅市場也持續(xù)低迷。7月份前3周，簽約的新建商品房住宅金額均低于30億元。

根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《7月份成交預(yù)報(bào)》顯示，7月份上半月，50城新建商品住宅成交面積環(huán)比減少2%，同比減少20%。從成交面積的同比跌幅來看，北京領(lǐng)跌全國達(dá)74%，并且從環(huán)比跌幅來看，北京也依然處于跌幅榜前5位（下滑36%），不論是環(huán)比數(shù)據(jù)還是同比數(shù)據(jù)都表明北京樓市有明顯降溫。另一方面，從2014年至今的數(shù)據(jù)來看，目前北京市的住宅成交面積是非春節(jié)月份的最低值，較上一輪樓市低迷期的2014年前三季度更甚。而導(dǎo)致現(xiàn)在北京樓市低迷的原因，既有限制高價(jià)盤預(yù)售證審批的因素，也有購房需求急劇萎縮的因素。

從全國來看，7月份上半月一二三線50個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積同比跌幅分別為56%、12%和18%。三類城市均表現(xiàn)為同比下跌。

對此，易居研究院研究員賴勤表示，三類城市的住宅成交均表現(xiàn)為同比下跌，這體現(xiàn)了此前出臺的調(diào)控政策的有效性，政策效應(yīng)的逐漸釋放將引導(dǎo)全國樓市步入平穩(wěn)階段。同時(shí)，一線城市成交量下滑最為明顯，和一線城市的調(diào)控政策最為嚴(yán)厲不無關(guān)系。7月份上半月市場交易總體表現(xiàn)為穩(wěn)中有跌，預(yù)計(jì)類似的市場邏輯將繼續(xù)延續(xù)。

證券日報(bào)-資本證券網(wǎng) 作者 王 崢