在進入樓市傳統(tǒng)淡季的7月份后，北京樓市的熱度顯然趕不上天氣的升溫。綜合我愛我家、亞豪機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，7月中上旬（1~20日）北京全市新建商品住宅（不含保障房）共網(wǎng)簽888套，與6月中上旬相比下降了28.5%，同比2016年7月同期下滑達66.9%。成交均價方面，中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，上周北京新建住宅的成交均價為48299元/平方米，價格走勢同樣趨穩(wěn)。

不僅是成交的不斷觸底，新盤供應(yīng)也進一步收緊。亞豪機構(gòu)提供給北京青年報記者的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月份預(yù)計僅有8個項目入市，創(chuàng)造了最近5個月的新低，并且這一趨勢很可能延續(xù)至整個下半年。在上周舉行的2017年上半年北京市經(jīng)濟運行情況新聞發(fā)布會上，政府層面也對樓市進行了如下定位：“當前住宅市場已經(jīng)降溫，在政策穩(wěn)定、持續(xù)的情況下，我們預(yù)計本市的住宅市場還將繼續(xù)保持低位運行的態(tài)勢。”

8月僅8個項目 供應(yīng)跌至冰點

“我們的價格政府不答應(yīng)，政府標的價格我們又接受不了，公司最后決定先不開盤了。”位于內(nèi)城區(qū)某項目的一位負責(zé)人向北青報記者透露，項目開盤就卡在了預(yù)售證上，開發(fā)商不愿意以低于10萬元的價格入市，而監(jiān)管部門又堅決不讓整體報價超過8萬元。最后開發(fā)商只能被迫暫停了宣傳和蓄客，取消了開盤銷售的計劃，繼續(xù)等待時機。

類似的延期開盤或是取消開盤計劃的項目，今年以來并不在少數(shù)，直接導(dǎo)致了新盤數(shù)量的大幅減少。根據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年8月，北京住宅市場僅有8個項目預(yù)計入市，其中包括一品嘉園、亦莊金茂逸墅、翡翠長安等7個老項目后期，以及招商·都會中心一個純新盤。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅向北青報記者透露，自去年開始新一輪房地產(chǎn)市場調(diào)控席卷全國，在“分類調(diào)控”的指導(dǎo)方針之下，以北京為首的一二線熱點城市開始著力于收緊調(diào)控，并且在進入2017年之后收緊力度進一步加大，尤其為實現(xiàn)控制房價的目標，北京在預(yù)售價格監(jiān)管上嚴格按照“8萬元”紅線執(zhí)行。

受此影響今年北京住宅市場的月度預(yù)售項目量普遍大幅下滑，尤其是下半年的開局7月份截至23日，僅有5個項目取得預(yù)售許可，取證項目量僅相當于春節(jié)后空當期的2月份，創(chuàng)造了近5個月的新低，預(yù)計這一趨勢也將延續(xù)至整個下半年。

而受到供應(yīng)極度低迷的影響，截至7月中上旬（1~20日），北京商品住宅共實現(xiàn)成交888套，與6月中上旬相比下降28.5%，同比2016年7月同期下滑66.9%。

數(shù)據(jù)顯示，7月中上旬成交最多的新房項目分別是：金隅金玉府，成交103套；龍湖長城源著，成交68套；中國璽，成交32套；亦莊金茂悅，成交31套。與之前主要集中在五環(huán)以外的交易狀況不同的是，7月中上旬成交集中的金隅金玉府就是五環(huán)以內(nèi)的項目，而豐臺區(qū)中國璽甚至位于四環(huán)以內(nèi)。

對此，偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，在政策從嚴從緊和樓市整體下行的大背景下，開發(fā)商入市意愿減弱，尤其是過往一兩年高價拿地的開發(fā)項目入市難度更大。北京新房市場目前的供應(yīng)節(jié)奏大幅放緩，再加上限購限貸導(dǎo)致的購買人群減少，使得北京新房市場持續(xù)降溫。

單價5萬-8萬項目成主導(dǎo)

從成交特征來看，在7月成交的新房項目中，單價5萬-8萬元/平方米的中高端項目占比高達43%，成為絕對主導(dǎo)。

與這樣的成交特征相同，雖然8月預(yù)計入市的8個項目均未公布開盤價格，但是從市場行情預(yù)估來看，其中招商·都會中心、亦莊金茂逸墅等6個項目售價或?qū)⑽挥?萬-8萬元/平方米區(qū)間段。

郭毅表示，去年7月還是單價3萬元/平方米以下的住宅產(chǎn)品成交占主導(dǎo)，而隨著地王的“好鄰居”效應(yīng)的不斷發(fā)酵，使得大量同區(qū)域項目價格均出現(xiàn)攀升，再加上今年預(yù)售價格“8萬”紅線的壓制，一升一壓兩相作用之下，5萬-8萬元/平方米也成為商品住宅市場的主力。而這一價格區(qū)間也正是當下購買意愿最為強烈、購買能力最為堅挺的改善型需求范圍。

上周末開盤的昌平回龍觀霍營項目首開國風(fēng)美唐就新推出了210套房源，主打改善購房需求，分別為1號樓和7號樓，戶型為85平方米兩居及96-127平方米三居。據(jù)銷售人員介紹，1號樓建面均價約6.3萬元/平方米，7號樓建面均價約5.9萬元/平方米。據(jù)悉，開盤當天，新推房源就大部分售罄，銷售金額突破10億元。

不難看出，8萬元以下取證入市的項目，在價格區(qū)間上也獲得了購房人的認可，即便是淡市下，也能取得不錯的銷售業(yè)績。

另外，在2017年已成交的17宗可售純商住宅用地當中，7宗地塊限售均價在5萬-8萬元/平方米之間；而在掛牌期的13宗純商住宅用地當中，限售價（含最高價）位于5萬-8萬元/平方米區(qū)間的多達8宗。由此也可以判定，未來較長一段時期內(nèi)，5萬-8萬元/平方米的中高端項目將成為商品住宅市場的供需主力。

胡景暉也表示，北京新房市場規(guī)模本就隨著房地產(chǎn)市場進入存量房時代而不斷萎縮，政策則進一步加劇了交易量的萎縮。不過，目前北京已經(jīng)加大了宅地供應(yīng)力度，上半年自住房用地更是批量釋放，所以，雖然近期北京新房的供應(yīng)成交還將繼續(xù)維持低量，但未來的供應(yīng)和成交將會迎來高峰。

自住房的入市更會為市場帶來結(jié)構(gòu)性的重大影響，不僅能優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足大量剛需的置業(yè)需求，還能結(jié)構(gòu)性平抑整個新房市場的價格。

可售新盤不足

租房將承接一部分需求

一方面，可售新房的房源數(shù)量急劇減少，但另一方面，越來越多的住房需求開始向租賃市場引導(dǎo)。首先就是開發(fā)商的主動轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)調(diào)整。“他們原本的強項是拿地、定項目、做產(chǎn)品，再售出?，F(xiàn)在隨著整個外部環(huán)境轉(zhuǎn)型，加之政府調(diào)控，從開發(fā)商角度來看，其實是面臨挑戰(zhàn)的。” 58集團高級副總裁葉兵表示。過去58同城是幫助開發(fā)商賣房子的房產(chǎn)服務(wù)平臺，但由于現(xiàn)在全國有很多存量地產(chǎn)，其中不乏大量自持物業(yè)，如何盤活這類物業(yè)，讓這些自持物業(yè)由售轉(zhuǎn)租，就能幫助開發(fā)商有效度過轉(zhuǎn)型。

廣州不久前發(fā)布的“租賃新政”，提出租購?fù)瑱?quán)，三類符合條件的承租人子女可享受就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，也預(yù)示著租賃在未來房地產(chǎn)體系中的重要地位。葉兵透露，58集團房產(chǎn)業(yè)務(wù)中租房業(yè)務(wù)增長較為明顯，目前58同城、安居客、趕集網(wǎng)上每天有超過3000萬人次來這里找房，50%的來訪為租房業(yè)務(wù)的貢獻。正是基于用戶流量的優(yōu)勢，58集團正在嘗試和全國各大開發(fā)商合作，提供租客、運營和系統(tǒng)的全面解決方案，共同探索“租售并舉”住房體系下的新模式。

對于廣州出臺的“租賃新政”，中原地產(chǎn)分析師也認為，廣州“租賃16條”從加大租房供應(yīng)和保障租戶權(quán)益兩方面著手，公積金租房提取額度增加、出租住房稅收有優(yōu)惠、租金不能隨便上漲……可以說，政府從微觀層面提前考慮到租戶的利益。并且新提出的“租售同權(quán)”等新的方式也是在商品房供應(yīng)有限的背景下，引導(dǎo)更多需求進入租賃領(lǐng)域。

除此之外，“租賃16條”另一個重要的意義在于將拯救商住公寓市場，讓更多商服類物業(yè)變身出租物業(yè)，解決更多百姓居住問題。不過，業(yè)內(nèi)人士也認為，隨著租賃市場的興起，顯示出一線城市在土地不足、住宅不足、公共資源不足和房價較高的大背景，租賃市場大增對于購房需求本身不可能形成擠壓態(tài)勢，但可以有分流效應(yīng)，一定程度上能有效抑制房價過快增長。

（來源：北京青年報，記者：李桁，原標題：8月只有8個新盤 供應(yīng)跌至近5個月新低 5萬-8萬元的中端改善項目成主力）