據(jù)美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會（NAR）最近發(fā)布的《2017年美國住宅房產(chǎn)外國買家報告》（簡稱《報告》），在2016年4月~2017年3月的統(tǒng)計周期內(nèi)，中國成交金額超過加拿大、英國、墨西哥和印度，繼續(xù)保持美國海外購房群體中的“第一大買家”地位。 據(jù)全球中文海外房產(chǎn)平臺居外網(wǎng)的最新報告，去年中國人海外各國購房花費首次突破1000億美元，美國作為中國人首選的海外購房目的地，約占其花費的三分之一。 現(xiàn)今在中國社會有這么一種人群，他們大約屬于這個社會的“上中產(chǎn)”，有相關(guān)出國經(jīng)驗或者未來出國意向，具備一定的投資意識；他們大多是外企高管、私營業(yè)主，或者從事金融、高科技等行業(yè)，年薪百萬以上；他們也許希望后代可以接受海外教育，甚至移民海外；他們開始拋售位于北上廣市中心的那些陳舊、狹小、昏暗的公寓房，夢想著入手位于廣闊美國腹地的那些嶄新、寬敞、明亮的別墅房。 幾個名牌皮包、幾件名牌大衣、出國幾日游等似乎已經(jīng)不能滿足這些國人提升生活品質(zhì)的欲望了，海外購房正在成為中國“上中產(chǎn)”階層心目中的新奢侈品。這意味著，海外購房不再只是富豪們的專利，越來越多的上中產(chǎn)階層也具備了海外教育、移民和投資的能力。 資金出口 從洛杉磯市中心南行80公里，丁零在駕駛汽車40分鐘后駛進(jìn)了他位于爾灣市（Irvine，California）的家。他的EB5簽證已于2016年6月份獲批，預(yù)計在2018年拿到綠卡，得知獲批消息四個月之后，他用43萬美元（約290萬人民幣）全款購置了這套130平米的連體小別墅。 生于80年的丁零，從事通信工程技術(shù)類相關(guān)職業(yè)，被朋友稱為“上海小克勒”。他對資產(chǎn)管理很有一套，這套房子是他這些年自己賺出來的。對丁零來說，海外購房并不是一時興起，而是金融危機(jī)之后就有的想法。他對經(jīng)濟(jì)觀察報回憶道，當(dāng)時的外匯管制還沒有現(xiàn)在這么嚴(yán)格，他有意識地每年換匯，并積累多次的旅游消費，以時間換空間。 怎樣找到資金的出口？買房客吳帆對經(jīng)濟(jì)觀察報表示，通過每年5萬美元的多年換匯積累，以及充分利用家人的換匯額度籌集資金，再在美國申請一個銀行的境外賬號，比如匯豐銀行，然后通過自己在國內(nèi)的匯豐銀行賬號，逐漸將資金分批匯出境外即可。 2007年2月，中國國家外匯管理局發(fā)布的《個人外匯管理辦法實施細(xì)則》中規(guī)定，對個人結(jié)匯和境內(nèi)個人購匯實行年度總額管理。年度總額分別為每人每年等值5萬美元。同時，無論通過銀行柜面還是通過網(wǎng)銀、手機(jī)銀行等電子渠道辦理購匯業(yè)務(wù)，均需要填寫《個人購匯申請書》，該申請書對個人購匯用途作出了詳細(xì)分類。 在《個人購匯申請書》規(guī)定的境內(nèi)個人辦理購匯業(yè)務(wù)時的6項“禁令”中，其中第5項規(guī)定，不得用于境外買房、證券投資、購買人壽保險和投資性返還分紅類保險等尚未開放的資本項目。除規(guī)定的渠道外，居民個人購匯只限用于經(jīng)常項目下的對外支付，包括因私旅游、境外留學(xué)、公務(wù)及商務(wù)出國、探親、境外就醫(yī)、貨物貿(mào)易、購買非投資類保險以及咨詢服務(wù)等。 條例的趨嚴(yán)，無疑增加了房屋買家換匯轉(zhuǎn)移過程中的復(fù)雜性，同時也增加了中國買家籌集資金的時間成本。此后，又一定程度上波及了當(dāng)?shù)氐馁u家。他們正在從不接受貸款這種形式到傾向于接受貸款。來自加州的賣家西蒙斯對記者表示，這一兩年的變化，使他對于現(xiàn)金交易感到并不踏實。去年，他曾與一位中國買家談好了一棟價值40萬美元的房屋交易，中途因為資金無法到位，最后竟不了了之。西蒙斯對經(jīng)濟(jì)觀察報說，當(dāng)時對方已經(jīng)交了定金，但是由于資金管制，剩余的錢匯不出來，這樁雙方都滿意的交易只好宣告流產(chǎn)?！百I家向銀行貸款的話，在信用上可以做個保障。”西蒙斯說。 一種新的趨勢正在形成，外資銀行也從中嗅到了某種商機(jī)——一些美國銀行開始接受外國人貸款。美國咨詢管理公司SinoAmericanInsight首席顧問趙桐對經(jīng)濟(jì)觀察報介紹道，目前，華美銀行、匯豐銀行、花旗銀行、美國中國信托銀行及部分美國本地銀行可以接受中國人的房貸申請，就效率而言，小銀行或者當(dāng)?shù)劂y行的效率會更高一點。 海外購房的主要群體有哪些，他們的需求又是什么？趙桐介紹道，來辦理貸款業(yè)務(wù)買房的人大多是外企高管出身，或者擁有海外項目、留學(xué)經(jīng)歷、移民意向等，已經(jīng)擁有海外賬戶，并對于該業(yè)務(wù)有一定了解。他們的目標(biāo)是在100平方米左右的房屋，價格按地段分約30-50萬美元不等。 同中國一樣，用租金償還貸款是一部分投資國外房產(chǎn)買家的選擇。居外網(wǎng)中國區(qū)業(yè)務(wù)總監(jiān)、美國持牌經(jīng)紀(jì)人吳光慧介紹道，一般來說，能申請到銀行貸款的海外買房者只需要準(zhǔn)備首付，在房屋成交后，需要每月償還的房貸部分可以通過獲得租金來抵扣。據(jù)她估算，美國目前住房投資回報率約在4%~8%之間，部分二手獨立屋帶租約的回報可達(dá)10%以上?！霸绞呛玫膮^(qū)域，房價越高，回報率就相對低”。 即便如此，為了規(guī)避風(fēng)險，“杠桿”門檻也比較高。趙桐對經(jīng)濟(jì)觀察報介紹道，絕大部分的銀行要求外國購房者的首付比例在40%以上，利率也會比綠卡持有者的要高1到1.5個百分點。提出貸款申請的外國買房者，需要提供至少未來18個月的月供存款證明，在貸款銀行開戶并將該銀行的賬號設(shè)置為自動還款賬戶。除此之外，貸款人還需提供過去三年的就職收入證明，首付款來源可追溯，貸款額度月供不超過家庭收入的33%。 對于那些有充足資金的購房者來說，一種規(guī)避外匯管制的方式是，以美國公司的名義購房。這種方式下，資金轉(zhuǎn)移方便，根本不用受外匯限額數(shù)量的限制。比如此前有相關(guān)媒體報道，樂視控股控制人賈躍亭在美國洛杉磯南部小鎮(zhèn)擁有的5套豪宅（每套豪宅估值目前均在800萬美元以上），就是以樂視汽車生態(tài)美國洛杉磯駐美辦兼接待辦的名義陸續(xù)購買的。 用全款購房后，可以做抵押貸款和套現(xiàn)。吳光慧介紹道，這對那些買房時因為時間倉促、用現(xiàn)金搶房的客人，是一個不錯的選擇。 一些地下渠道的灰色換匯方式依然存在。如果實在走投無路，地下錢莊是換匯者心照不宣的途徑之一。換匯者們往往對有關(guān)地下錢莊的具體操作諱莫如深，但聽聞，有一些人成功通過這種方式換到了美元。 買房資金的出口多種多樣，一位不愿透露姓名的購房者告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，在買房過程中還有通過出售比特幣和鉆石來“倒騰”美元的傳聞。 但無論以什么形式購房，都足以看到中國人的購買力。據(jù)美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會《報告》，作為美國外國人購房主力的中國人，2016年4月~2017年3月的購房總成交額達(dá)317億美元（約合2140億元人民幣），比上年的273億美元上升了16%，也超過前年的286億美元，創(chuàng)下歷史新高；購房數(shù)量也超過4萬套，在2016年回落后再次沖擊歷史最高點。 熱度再創(chuàng)新高 “前兩年猶豫不決的中國購房者已經(jīng)開始出手了?！边@是趙桐最為直觀的感受。一套200平的二手房，在2014年定價為40萬美元，如今已經(jīng)漲到了80萬美元。去年、前年、甚至更早以前，還在持觀望態(tài)度的客戶就已經(jīng)開始陸續(xù)換匯轉(zhuǎn)移到美國。而現(xiàn)在，對于中國購房者的貸款業(yè)務(wù)進(jìn)入了旺季，這也意味著，中國在美國購房的熱度正隨著夏季的到來而逐漸回升。 丁零已經(jīng)下定決心購買第二套房產(chǎn)了，這個愿景將在他拿到綠卡后開始兌現(xiàn)。為了籌錢，他決定將位于上海市中心的一處小房子賣掉，賣掉房產(chǎn)的錢將被作為用來購置美國房產(chǎn)的首付款支付。根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定，綠卡持有者只需要30%的首付，剩余的部分用貸款解決，他的打算是房子不住的時候可以租出去，用以償還房貸。 丁零的直觀感受是，對于美國房產(chǎn)的關(guān)注，近期正在升溫。為此，他在喜馬拉雅電臺做主播，并將在美國的生活經(jīng)歷、簽證申請、投資等信息進(jìn)行分享，這位“上海小克勒”目前已擁有12.6萬次的播放量。在電臺上，很多在美國已經(jīng)購置房產(chǎn)或者即將購置房產(chǎn)的朋友因此與之結(jié)緣，甚至成為了鄰居。他對經(jīng)濟(jì)觀察報說，關(guān)于美國房產(chǎn)類的話題，播放量往往會比較高。 丁零有幾個朋友，近期也在相繼買房，大多采用了全款購買的方式。這些人的年齡段主要以70到80年代為主，有年收入30、40萬人民幣的外資銀行高管，拿到綠卡后在洛杉磯的明星小區(qū)購置了60萬美元的山景房；有做不銹鋼貿(mào)易的南通私營業(yè)主，年薪百萬以上；有背景神秘的國企合伙方生意人，一次性付款，以99萬美元的價格入手了270平的6室別墅，全家人都住進(jìn)去了。 吳光慧也對經(jīng)濟(jì)觀察報介紹道，目前面向中國買家的客服群大約有40人，而這個群還在不停擴(kuò)大。在該網(wǎng)站上，每月有來自中國和世界各地的2百多萬人查詢250萬條分布在89個國家的掛牌房源。其中來自美國幾大房地產(chǎn)公司提供的掛牌房源就有180條之多。 在中國的假期——尤其是暑期，是鄒子捷（BeccoZou）最為忙碌的時候。這位就職于巴菲特旗下伯克希爾·哈撒韋公司房地產(chǎn)服務(wù)公司（BershireHathawayHomeServices）、業(yè)務(wù)能力處于該公司全國系統(tǒng)頂尖1%的經(jīng)紀(jì)人，也感受到了中國人購房的熱度。這位保持了多次月銷售量排名第一的經(jīng)紀(jì)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，在她接待的上百個客戶中，八成以上都是中國人。西雅圖地區(qū)高科技行業(yè)的白領(lǐng)和中國新移民一直是她的主要客戶。新的趨勢是，中國投資者也成了她的常客。 “前年的時候，10個購房者中有7、8個用于自??；而今年，10個中只有一半用于自住了。”鄒子捷告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，另外一半則多為投資，一些還未移民過來的購房者會采用出租的方式，以賺取租金。 關(guān)于在美國買房的目的和用途，前述《報告》數(shù)據(jù)顯示，39%的中國購房者在美國的首套房，是為了自??；另有39%是為了度假和住宅投資；還有8%是為了孩子上學(xué)。 吳帆的女兒目前正在西雅圖的華盛頓大學(xué)讀本科，他對經(jīng)濟(jì)觀察報說，買房更多的是為了讓孩子住得方便，將來在美國工作也有個家，為此，他把一套北京的房產(chǎn)賣掉了。此外，相較于美國其他州，西雅圖離中國比較近，10個多小時的飛機(jī)即可到達(dá)，氣候非常宜居，這些成為他選擇西雅圖的原因。 洛杉磯、舊金山、西雅圖等一直是較受中國買家歡迎的城市。據(jù)居外網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，今年中國買家的咨詢與訪問量稍有向前5大華人購房目標(biāo)城市集中的趨勢，說明華人買家在把目光放到其他中小城市時，沒有放棄傳統(tǒng)的目標(biāo)地。 吳光慧介紹道，隨著中產(chǎn)階級出海買房增多，新增的人氣聚集在腹地廣闊的佛羅里達(dá)州、德州等，有些房屋的價格在20萬美元左右；此外，加州的房子約30幾萬美元；洛杉磯近郊則可以用50萬美元拿下。吳光慧說，中國買家親睞的房價也呈下調(diào)趨勢，比較居外網(wǎng)上對美國房源詢盤價格的中位數(shù)，2017年較去年下降15%。50萬美元以下的房源咨詢量上升，高于此價的房接受的咨詢量下降了1-2%。 經(jīng)濟(jì)觀察報采訪的多位購房者表示，地理位置是最需要考慮的因素。購房者們關(guān)注交通便利、安全性高的街區(qū)、教育優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)。 買家隱憂 “買房的人通常有一種夢想，希望有嶄新、寬敞、明亮的別墅洋房?！眳枪饣壅f，但同時，無論在何處購置房產(chǎn)都需要理性。 2016年，美國一家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司將前總統(tǒng)里根的加州故居在居外網(wǎng)上掛牌。這個總價20，096萬人民幣，室內(nèi)外總面積3717平方米的7臥10衛(wèi)“湖畔白宮”至今還掛在網(wǎng)站上等待有緣人。 “在貸款方面，銀行不太喜歡超豪宅?！壁w桐介紹道，600、700萬美元的大戶型難以拿到貸款。相比而言，50萬美元左右（約337萬人民幣）的投資自住兩用房，則是購房者和銀行都青睞的類型。 趙桐告訴經(jīng)濟(jì)觀察報，美國買房的流程和中國不同，一般是先選房，實地看房找到心儀的房屋后，先向銀行申請貸款預(yù)批，拿到銀行的貸款預(yù)批信后，才會進(jìn)入簽署合同和交房環(huán)節(jié)。之后再進(jìn)入正式的貸款審批階段，買房者須在購房合約貸款保護(hù)期內(nèi)獲準(zhǔn)貸款。而一些人連銀行的貸款預(yù)批信都拿不到。 對吳帆來說，全款是迫不得已。他本想貸款但卻無奈申請不到。由于工作在國內(nèi)，沒有美國的收入和消費記錄，社會信用為0，根本無法向銀行申請正常利息的貸款。吳光慧介紹道，海外投資者在美國買房貸款很困難，不但要求有良好的個人信用，還能有充足的資產(chǎn)證明，審核手續(xù)也特別復(fù)雜，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如全款購房方便快捷。所以，在買房前“做好準(zhǔn)備”是非常重要的。 即使有部分銀行可以提供貸款，但難度依然存在。當(dāng)?shù)刭u家西蒙斯從自身經(jīng)歷來看，認(rèn)為可選擇的銀行依然比較少。美國一些大銀行都關(guān)閉了這個口子（向外國購房者放貸），也是變相控制外國人買房，以避免他們炒高當(dāng)?shù)胤績r。 吳光慧認(rèn)為，如果美國進(jìn)一步加息，選擇貸款買房的人數(shù)比例會下降，中國購房者也會考慮怎樣更合算。但對絕大部分美國賣家來說，全額現(xiàn)金支付依然是最受歡迎的方式。 一位購房者通過搜房網(wǎng)在美國花27766美元買的土地，交付時卻被“掉包”成評估價不到2300美元的土地。吳光慧對此表示，海外購房復(fù)雜程度比較高，國人海外購房需要轉(zhuǎn)換國內(nèi)消費習(xí)慣，將交易留給專業(yè)的經(jīng)紀(jì)人和律師處理，同時也要購買產(chǎn)權(quán)保險，一旦產(chǎn)生糾紛，可以向相關(guān)政府監(jiān)管機(jī)構(gòu)做出投訴或在法院立案。 經(jīng)濟(jì)觀察報采訪的多位業(yè)內(nèi)人士呼吁中國購房客，要相信專業(yè)人士，走正規(guī)渠道，避免海外投資成本過高。 （應(yīng)被采訪者要求丁零、吳帆均為化名）