每經(jīng)編輯 趙慶

每經(jīng)記者 蔡雅蕓

林中認(rèn)為，香港地區(qū)的市場(chǎng)給我們很多啟示，目前來看有幾個(gè)特征，第一是非常成熟的市場(chǎng)，第二，香港的地產(chǎn)商都是“開發(fā)+經(jīng)營(yíng)持有”，而非開發(fā)為方向。每年政府出讓的土地也是很少的，香港的今天可能是內(nèi)地一線城市的明天。第三，香港的開發(fā)商經(jīng)歷過幾輪危機(jī)以后，留下來的都有幾個(gè)特點(diǎn)，一是實(shí)力雄厚，二是負(fù)債率很低，基本上凈負(fù)債率不超過20%。第三是融資成本很低，所以他們才能做持有模式。

但是內(nèi)地的開發(fā)商跟香港是不一樣的，因?yàn)閮?nèi)地的整個(gè)市場(chǎng)周期跟香港所處的周期不一樣，我認(rèn)為沒有成功的企業(yè)，只有時(shí)代的企業(yè)，只有與時(shí)俱進(jìn)。

為什么香港地區(qū)的開發(fā)商不加杠桿，而內(nèi)地要加杠桿？因?yàn)橄愀鄣貐^(qū)開發(fā)商已經(jīng)完成了積累，內(nèi)地開發(fā)商如果不加杠桿，就難以把握這個(gè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)。等企業(yè)規(guī)模做大了，就不會(huì)冒風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)高杠桿。

林中認(rèn)為，內(nèi)地地產(chǎn)商目前發(fā)展得比香港地產(chǎn)商好，因?yàn)閮?nèi)地地產(chǎn)商對(duì)文化、市場(chǎng)更了解，管控效率更高。另外，內(nèi)地地產(chǎn)商大部分是一代，香港地區(qū)地產(chǎn)商則多是二代，這種文化的差異、管控效率差異，以及創(chuàng)始人的雄心和愿景都會(huì)導(dǎo)致不一樣的結(jié)果。

但是，內(nèi)地是一個(gè)新興市場(chǎng)，是一個(gè)發(fā)展中的市場(chǎng)，發(fā)展中市場(chǎng)的玩法和成熟市場(chǎng)的玩法是不一樣的，如果在發(fā)展中市場(chǎng)用恒隆這種保守的方式（恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗在論壇上提到，恒隆過去十幾年基本上都是零負(fù)債），很快就會(huì)被邊緣化，沒有機(jī)會(huì)做大。

林中表示，未來5 ~10年內(nèi)地的開發(fā)商到香港發(fā)展，也會(huì)改變香港房地產(chǎn)行業(yè)的生態(tài)。首先改變香港地區(qū)地產(chǎn)商原有的游戲方式，改變市場(chǎng)格局；第二，未來香港地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)可能有一半是由內(nèi)地的開發(fā)商來做；第三，在內(nèi)地大開發(fā)商的全球化戰(zhàn)略中，香港是一個(gè)橋頭堡。

同時(shí)香港地區(qū)開發(fā)商也要走進(jìn)內(nèi)地，北京、上海、深圳這幾個(gè)市場(chǎng)非常適合他們進(jìn)入，香港地區(qū)開發(fā)商有資金的優(yōu)勢(shì)，這些市場(chǎng)已經(jīng)從增量市場(chǎng)變成存量市場(chǎng)，他們可以發(fā)揮出優(yōu)勢(shì)。

在隨后的主題演講中，林中表示，如今這樣一個(gè)分化的市場(chǎng)已經(jīng)不能用一種方式來做，任何一個(gè)規(guī)模不夠的企業(yè)都很難“玩轉(zhuǎn)”這個(gè)分化的市場(chǎng)。

林中認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)存在20年長(zhǎng)周期的變化。房子是用來住的，不是用來炒的，所以中國(guó)未來20年不會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫破裂。

如今一線城市已經(jīng)開始從增量市場(chǎng)逐步轉(zhuǎn)向存量市場(chǎng)，再過十幾年，全國(guó)應(yīng)該就會(huì)轉(zhuǎn)向存量市場(chǎng)。這些是長(zhǎng)周期變化的內(nèi)因和外因。

內(nèi)地一線城市現(xiàn)在平均房?jī)r(jià)在5萬(wàn)元／平方米，理論上來說內(nèi)地一線城市房?jī)r(jià)不應(yīng)該超過香港，同一時(shí)期，香港平均房?jī)r(jià)在11.2萬(wàn)元，內(nèi)地5萬(wàn)元，也就是說理論上內(nèi)地房?jī)r(jià)還有2倍的漲幅。

與此同時(shí)，未來幾年行業(yè)內(nèi)會(huì)展開更加激烈的競(jìng)爭(zhēng)，行業(yè)的集中度在加速提高。從一個(gè)行業(yè)的戰(zhàn)略遠(yuǎn)見、資本能力、合作并購(gòu)能力，到產(chǎn)品端競(jìng)爭(zhēng)中人才團(tuán)隊(duì)、專業(yè)能力、管理能力，都在競(jìng)爭(zhēng)，所以這個(gè)行業(yè)的門檻越來越高，利潤(rùn)越來越低。

對(duì)區(qū)域龍頭房企而言，可以做梯度轉(zhuǎn)移，從一線城市轉(zhuǎn)移到1.5線，再轉(zhuǎn)到二線、三線城市，未來幾年細(xì)分市場(chǎng)也有很大的機(jī)會(huì)，存量市場(chǎng)也有很大的機(jī)會(huì)。而一些中小企業(yè)可以由開發(fā)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)，如基金、資管。

林中告誡，中小企業(yè)不要跟風(fēng)，特別是這兩年去一二線拿高價(jià)地的企業(yè)，現(xiàn)在問題都很麻煩。大企業(yè)拿幾塊高價(jià)地，它可以暫時(shí)不開發(fā)，小企業(yè)在地價(jià)高的時(shí)候進(jìn)去，基本上會(huì)被“玩完”。