每經(jīng)編輯 李宇嘉    

李宇嘉

未來5年，我國(guó)各項(xiàng)改革將從全面啟動(dòng)期轉(zhuǎn)入加速推進(jìn)期。對(duì)房地產(chǎn)來說，就是要加快推進(jìn)從短期調(diào)控向長(zhǎng)效機(jī)制轉(zhuǎn)換。

近期，多個(gè)地方出臺(tái)一攬子政策，鼓勵(lì)城市供地全面向租賃傾斜。在此背景下，租售同權(quán)、租房可落戶、肅清房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)秩序……一系列租賃新政此起彼伏，讓一個(gè)圍繞“租售并舉”的樓市供應(yīng)基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制雛形正在形成。這也將是1998年房地產(chǎn)市場(chǎng)化、貨幣化改革以來，我國(guó)住房制度的二次變革。

目前，我國(guó)城鎮(zhèn)住房自有率高達(dá)70%以上，但激昂的購(gòu)房情緒仍不減。近年來，基于資產(chǎn)配置需求，樓市購(gòu)買主力很大程度上來自投資需求，城鎮(zhèn)擁有2套及以上住房的家庭增多，需求旺盛和財(cái)富效應(yīng)導(dǎo)致高房?jī)r(jià)預(yù)期不減。

由此，不僅金融風(fēng)險(xiǎn)“敞口”擴(kuò)大，實(shí)體產(chǎn)業(yè)“空心化”，而且城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)期涌入城市的2.5億外來人口、新就業(yè)大學(xué)生難以扎根城市，社會(huì)面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。

目前，又到住房制度改革“窗口期”，在資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)呈現(xiàn)“觸頂”的態(tài)勢(shì)下，未來已沒有再浪費(fèi)改革機(jī)遇的回旋余地了。因此，以住房回歸居住屬性為頂層架構(gòu)和改革目標(biāo)，以滿足城鎮(zhèn)外來人口、新就業(yè)大學(xué)生（即“新市民”）以及戶籍無房戶的住房需求為切入點(diǎn)，以“租售并舉”、先租后買、“先居住后改善”為抓手，重塑我國(guó)住房供應(yīng)體系的改革亟待推進(jìn)。

未來，基于住房回歸居住屬性、新市民及戶籍無房戶為主體的有效需求，新住房供應(yīng)體系應(yīng)該包括以下幾類產(chǎn)品：首先是租賃住房，既包括占比需要大幅度提升的政府公租房，又包括供應(yīng)秩序完善、高中低檔搭配的市場(chǎng)商品租賃住房；其次是市場(chǎng)化主導(dǎo)、政府扶持的商品住房，這類住房適應(yīng)新市民、戶籍無房戶的支付能力，并以“先租后買”、產(chǎn)權(quán)共有等形式，循序漸進(jìn)滿足他們對(duì)產(chǎn)權(quán)住房的訴求；最后是完全市場(chǎng)化的商品住房。而按照發(fā)達(dá)國(guó)家的規(guī)律，前兩者往往要占到70%左右的比例。

目前，已進(jìn)入城市的2.45億外來人口，約2000萬新就業(yè)大學(xué)生和部分白領(lǐng)人群普遍租房居住，而熱點(diǎn)城市更有高達(dá)40%的常住人口長(zhǎng)期租房。事實(shí)上，基于小孩教育、父母養(yǎng)老和工作調(diào)動(dòng)等因素，有一部分購(gòu)房者即使已經(jīng)成為業(yè)主，但現(xiàn)實(shí)生活中同樣也選擇租房。在未來的住房供應(yīng)中，租賃住房應(yīng)該成為絕對(duì)的主體。

不管是大城市近期供地配建租賃住房“常態(tài)化”，還是未來5年新增供地明顯增加租賃住房建設(shè)比例（30%~60%），從中央到地方頻繁發(fā)布的新政，首先都是意在增加租賃供應(yīng)，其次意在將存量房更好地利用起來。

為此，既要培育規(guī)模化的企業(yè)租賃主體，凈化市場(chǎng)環(huán)境、完善市場(chǎng)秩序，同時(shí)也要通過租售同享公共服務(wù)來更好地滿足人們的住房需求。未來行業(yè)管理的重點(diǎn)，將從過去偏重于新房開發(fā)和銷售，轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪糠勘P活和租賃。

租賃市場(chǎng)只是新的住房供應(yīng)體系中的一環(huán)，目的是讓外來人口能“扎根”在城市，否則新型城鎮(zhèn)化可能“有名無實(shí)”。因?yàn)闊o法實(shí)現(xiàn)“住有所居”，他們就無法融入城市，消費(fèi)和投資行為、人生規(guī)劃等都是短期行為。這樣，不僅城鄉(xiāng)二元隔離無法改觀，還會(huì)因各種“漂”而帶來潛在的社會(huì)問題。

另外，租賃（特別是公租）能降低居住和“扎根”城市的成本，也降低新型城鎮(zhèn)化成本，增加新市民和戶籍無房戶的積蓄，助力其“先租后買”，漸進(jìn)成為“有產(chǎn)者”。

“有恒產(chǎn)者有恒心”，凡在城市長(zhǎng)期居住的人，無不打算購(gòu)房并成為“有產(chǎn)者”。目前來看，由于社會(huì)保障深度不夠、稅收調(diào)節(jié)不足、生產(chǎn)效率差距，即便為社會(huì)作出巨大貢獻(xiàn)的人群，比如科技工作者、醫(yī)務(wù)人員和教育行業(yè)的職員、初級(jí)公務(wù)員、納稅超過一定年限的常住居民等等，也有一部分人無法以自己的收入買到房，若經(jīng)過多年努力依然無法跨越高房?jī)r(jià)而成為“有產(chǎn)者”，分享城市化紅利，這是不公平的，并應(yīng)當(dāng)為此檢討過往的住房制度。

作為今年樓市調(diào)控和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的代表之一，北京近期在發(fā)力租賃的同時(shí)，推出共有產(chǎn)權(quán)住房新政，這是一個(gè)重要信號(hào)，其最大亮點(diǎn)就是去除正常交易限制。北京未對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房出租有任何限制（租金按份額分配），5年后上市交易時(shí)，購(gòu)房者還可隨行就市地出售自有產(chǎn)權(quán)部分，或購(gòu)買免費(fèi)使用的政府產(chǎn)權(quán)部分，實(shí)現(xiàn)全部產(chǎn)權(quán)擁有。因此，購(gòu)房者的產(chǎn)權(quán)部分與商品房無差異。

北京新政回歸共有產(chǎn)權(quán)本源。購(gòu)房者和政府產(chǎn)權(quán)比例，可以是6：4，也可以是5：5。這樣，即便是高房?jī)r(jià)，很多新市民和戶籍無房戶也可以實(shí)現(xiàn)擁有產(chǎn)權(quán)住房的訴求。事實(shí)上，不管購(gòu)房者承購(gòu)多大的產(chǎn)權(quán)份額，都是根據(jù)自己支付能力選擇的結(jié)果，這就是“先買小房子，再買大房子”。進(jìn)一步，結(jié)合“先租后買”、“租售并舉”，這就是新住房制度，也是樓市長(zhǎng)效機(jī)制。

近期，深圳“棚改”新政中，中心區(qū)舊住宅區(qū)改造除安置外，全面建設(shè)租賃住房，這是深圳人口“倒掛”（2000萬人口中戶籍人口只有400萬）背景下，順應(yīng)1600萬非戶籍人口租房需求，在供給端所做的革新。

租售并舉、共有產(chǎn)權(quán)、深圳式棚改等住房供給側(cè)領(lǐng)域的變革，除了分流住房需求、穩(wěn)定預(yù)期和房?jī)r(jià)、構(gòu)建理性和多層次的住房消費(fèi)層次以外，更重要的是，它們給新市民、戶籍無房戶“扎根”城市一個(gè)可觀的預(yù)期、一個(gè)可以實(shí)現(xiàn)的夢(mèng)想。

筆者認(rèn)為，租售并舉、共有產(chǎn)權(quán)和租賃主體的政策創(chuàng)意很好，但“一分設(shè)計(jì)、十分落實(shí)”，各級(jí)政府要有真心實(shí)意，首先是在土地供給上要“讓利”，不能繼續(xù)坐地生財(cái)，要以讓利給市場(chǎng)盈利預(yù)期；其次，逐步實(shí)現(xiàn)不同群體間公共服務(wù)均等化；最后，配套改革要跟上，如革新土地出讓“招拍掛”機(jī)制、公共財(cái)政建設(shè)以及稅收金融支持落地等。（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）