房企IPO冰封七年再開閘？

證監(jiān)會網(wǎng)站公布的《發(fā)行監(jiān)管部首次公開發(fā)行股票審核工作流程及申請企業(yè)情況》顯示，大連萬達商業(yè)地產(chǎn)、廣州富力地產(chǎn)、同策房產(chǎn)咨詢、金輝集團、南都物業(yè)服務(wù)和廣東碧桂園物業(yè)服務(wù)等6家房地產(chǎn)業(yè)公司IPO狀態(tài)顯示為“已反饋”。

8月4日，證監(jiān)會網(wǎng)站公布的新一期名單中，又有兩家房地產(chǎn)企業(yè)——西藏新城悅物業(yè)服務(wù)、北京思源興業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)集團位列其中，顯示狀態(tài)均為“已受理”。然而在另一份《上交所首次公開發(fā)行股票中止審查企業(yè)基本信息情況表》中，首創(chuàng)置業(yè)的審核狀態(tài)卻顯示“中止審查”。

投行人士介紹，IPO的審核工作流程分為受理、反饋會、見面會、初審會、發(fā)審會、封卷、核準(zhǔn)發(fā)行等主要環(huán)節(jié)，已反饋離最終上市還有漫長的路要走。

首發(fā)基本審核流程圖：

資深投行人士認(rèn)為，這幾家房企進入反饋階段，并不意味著房企IPO政策放松，主要由于房企IPO開閘與國家大的宏觀房地產(chǎn)調(diào)控的政策方向不一致。而且，正因為這幾年房企內(nèi)地資本市場IPO受阻，才催生了房地產(chǎn)信托、基金的蓬勃發(fā)展。

房企上市之路屢屢受阻

從2010年1月“國十一條”出臺，證監(jiān)會要求房地產(chǎn)公司IPO和再融資，都需要征求國土資源部意見，其開發(fā)行為需要住建部進一步檢查認(rèn)定，實質(zhì)上叫停了房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)融資。

IPO之路充滿坎坷，因此借殼、重組上市便成為眾多房企“不得已”的選擇，包括金科地產(chǎn)、藍光發(fā)展、華夏幸福、綠地控股等企業(yè)均通過借殼的方式實現(xiàn)上市。

不過，2016年證監(jiān)會修訂《重大資產(chǎn)重組管理辦法》，重組上市的審核條件相較于之前更加嚴(yán)格，大大提高了重組上市通過審核的難度。從2016年下半年開始，國家也陸續(xù)出臺了若干更為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策。近日，證監(jiān)會年中監(jiān)管座談會又強調(diào)嚴(yán)把發(fā)審質(zhì)量關(guān)。從2016年至今，便再無房企借殼上市的成功案例。

財匯數(shù)據(jù)統(tǒng)計結(jié)果顯示，從2010年至今，只有兩家房地產(chǎn)企業(yè)在2015年12月成功在A股上市，分別是招商蛇口（融資481億元），新城控股（融資53億元）。境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)IPO基本停滯。

房企的增發(fā)、再融資等也一度被暫停。2016年7月，隨著監(jiān)管部門對企業(yè)再融資行為的不斷收緊，房地產(chǎn)企業(yè)通過再融資募集所得資金的用途正在變窄。不允許房地產(chǎn)企業(yè)通過再融資對流動資金進行補充，募集資金只能用于房地產(chǎn)建設(shè)而不能用于拿地和償還銀行貸款。

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，前幾年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，很多房地產(chǎn)企業(yè)在運營、盈利方面均表現(xiàn)較好，符合上市融資條件。但由于未上市，其融資功能表現(xiàn)為零。一旦房企上市恢復(fù)，具備融資能力后，其投資能力將加大，有助于優(yōu)化行業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，或?qū)⒓铀傩袠I(yè)重新洗牌。

行業(yè)銷售數(shù)據(jù)依舊亮眼

在上半年馬不停蹄地沖刺規(guī)模之后，7月份歷來是房企放緩銷售節(jié)奏、備戰(zhàn)金九銀十的“中場休息”時段。

但即便單月銷售規(guī)模有所下降，在上半年火熱行情烘托下，2017年1~7月房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額依然亮眼。

2016年，“恒萬碧”通過全年努力實現(xiàn)銷售金額突破3000億。但在2017年，碧桂園和萬科再度實現(xiàn)突破，僅用7個月時間便跨過3000億大關(guān)。

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資本密集型的行業(yè)，融資能力對企業(yè)生存發(fā)展尤為重要。

記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，今年前7個月銷售金額前50名的房地產(chǎn)公司中，22家公司選擇了在港交所，9家在深交所上市，8家在上交所上市，還有11家公司沒有上市。

值得注意的是，在空前嚴(yán)厲的房產(chǎn)調(diào)控政策下，房地產(chǎn)行業(yè)整體依舊保持了不錯的增長。

海通證券將2017年數(shù)據(jù)與行業(yè)銷售歷史最高年2016和次高年2015年對比后發(fā)現(xiàn)，2017年1~7月行業(yè)銷售額數(shù)據(jù)較歷史最高點2016年同期增長18.9%；土地購置面積較2016年同期增長11.1%，較2015年同期增加2.5%；新開工面積較2016年同期增長8.0%、較2015年同期增長22.8%。

地產(chǎn)股看好自上而下機會

今年以來，港股市場內(nèi)房股股價普遍大幅上漲，A股市場地產(chǎn)股股價表現(xiàn)平平。

財匯數(shù)據(jù)顯示，截至8月16日，A股共有129家上市房企（不含B股），今年以來僅42家公司上漲，多數(shù)公司股價不同幅度下跌，個別公司股價跌幅達50%左右。京漢股份、嘉寶集團漲幅分別達52.45%和50.51%。

值得注意的是，在A股上市房企中，除了招商蛇口（A+B股轉(zhuǎn)A股整體上市）和新城控股（B股轉(zhuǎn)A股）是在2015年上市，其余所有上市房企上市時間都是在2009年或2009年以前。

數(shù)據(jù)顯示，2016年以來，在涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司中，共有包括保利地產(chǎn)、東旭藍天、華夏幸福等32家上市公司實施了定向增發(fā)方案，合計募集資金為905.94億元。

值得注意的是，2017年1~5月房地產(chǎn)企業(yè)增發(fā)融資136億元，同比減少80%。

海通證券認(rèn)為，地產(chǎn)銷售擔(dān)憂帶來周期整體回落，旺季銷售決定反彈能力。受三四線銷售回落影響，周期板塊上周四、五集體回落，地產(chǎn)藍籌超跌。8 月下旬傳統(tǒng)推盤期到來后銷售能否回升將對市場情緒產(chǎn)生明顯影響，決定后續(xù)股價彈性。考慮地產(chǎn)藍籌本身業(yè)績鎖定性強（普遍鎖定2年20%左右復(fù)合增速），旺季推盤將對全年銷售和2018年業(yè)績帶來更大確定性。從集中度提升、公司治理、超跌等角度，繼續(xù)看好自下而上機會。

（來源：證券時報旗下券商中國quanshangcn）