從北京和南京兩地的具體文件可以看出兩地政策上的差異：北京新政主打入學和落戶；南京新政強調(diào)“機構”進場，推行租購同權、試點商改租、大力治理群租房。

值得注意的是，北京并不在此前公布的12城名單之中；廣州6月底已經(jīng)發(fā)布相關政策，未來，還有10個通知涉及的大中城市將有具體方案落地。

北京新政主打入學和落戶

昨日，北京市住建委、市發(fā)改委等部門聯(lián)合發(fā)布了《關于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知（征求意見稿）》。

意見稿稱，符合條件的京籍無房家庭租房，其子女可以享受在租房所在區(qū)接受義務教育；非京籍家庭可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺登記備案的信息、北京關于非京籍人員子女接受義務教育具體規(guī)定，辦理適齡子女在出租住房所在區(qū)接受義務教育的手續(xù)。

具體來看，《意見稿》有以下幾大亮點：

一、非京籍子女可就近入學

承租人為非本市戶籍家庭的，可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺登記備案的信息，以及北京市關于非京籍人員子女接受義務教育具體規(guī)定，依法申請辦理其適齡子女在出租住房所在區(qū)接受義務教育的手續(xù)。

二、京籍無房家庭合規(guī)可租房上學

對于本市戶籍無房家庭，符合在同一區(qū)連續(xù)單獨承租并實際居住3年以上且在住房租賃監(jiān)管平臺登記備案、夫妻一方在該區(qū)合法穩(wěn)定就業(yè)3年以上等條件的，其適齡子女可在該區(qū)接受義務教育。

三、集體戶口租住公租房可落戶

承租人為本市戶籍，承租公共租賃住房和直管公房的，可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺登記備案的信息依法申請辦理戶口登記和遷移手續(xù)。承租人為非本市戶籍的，可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺登記備案的信息依法申請辦理居住登記卡或申領居住證。

四、合同期內(nèi)不許隨意漲租金

租賃當事人應當根據(jù)出租住房所在區(qū)域市場租金水平合理約定租金，合同期內(nèi)出租人不得單方面提高租金。出租人收取押金的，應當在合同中約定押金的數(shù)額、管理或托管方式和退還時間等。除合同另有約定外，自合同終止日起3個工作日內(nèi)，出租人應將押金退還承租人。

五、配置教育、醫(yī)療設施

新建租賃住房應當配置教育設施，居住人口達到一定規(guī)模、15分鐘步行范圍內(nèi)無醫(yī)療衛(wèi)生機構的，應當依據(jù)標準和規(guī)劃予以設置。

六、建立統(tǒng)一住房租賃網(wǎng)絡交易平臺

住房租賃監(jiān)管平臺通過鏈接網(wǎng)絡交易平臺，為網(wǎng)絡交易平臺提供后臺數(shù)據(jù)支持，由網(wǎng)絡交易平臺為租賃當事人提供住房租賃信息發(fā)布、住房租賃合同網(wǎng)上簽約、住房租賃登記備案申請、交易資金監(jiān)管、市場主體信用信息查詢、信用評價等對外服務。

另外，《意見稿》對于保護租賃當事人合法權益上作出了多項細致的規(guī)定。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，《意見稿》主要有以下三個創(chuàng)新點：

首先，明確了租房可以享受入學等機會。這從側面說明了一點，即當前對于租賃市場來說，各類房源的供應在加大力度，因此相關房企也會具備一個較好的投資意向。隨著租賃福利的增加，后續(xù)租賃市場的投資前景也會上升，租賃需求也會積極釋放。

其次，辦居住證等不需要租房合同，這樣對于一些個人房源的出租會有一個較好的利益，從側面也說明了一點，即此類租賃背后的各類行政成本會壓縮，進而有助于租賃市場的活躍，也是便民的體現(xiàn)。

再次，提到了網(wǎng)絡平臺的交易，這也是后續(xù)網(wǎng)絡化管理租賃業(yè)務的導向，對于移動互聯(lián)網(wǎng)時代下的租賃需求釋放，同時增強租賃業(yè)務的把控、促進租賃市場的第三方監(jiān)管等都有積極的利好。

南京新政強調(diào)培育主體

8月15日，市政府辦公廳印發(fā)了《南京市住房租賃試點工作方案》。

具體來看，《方案》的主要內(nèi)容有：

一、扶持國企，形成多方供應主體

南京試點方案中，首先提到的就是培訓租賃市場主體，具體包括：

1、扶持國有企業(yè)發(fā)展規(guī)?；赓U。2017年國有規(guī)?；赓U企業(yè)不少于14家。安居集團和東南集團作為市級平臺參與試點。各區(qū)政府、江北新區(qū)管委會各明確一家國有平臺參與試點，充分發(fā)揮國有企業(yè)在發(fā)展住房租賃市場的引領作用。

2、鼓勵混合所有制和民營企業(yè)開展規(guī)?；赓U服務。2017年試點企業(yè)不少于4家，到2020年底不少于10家。

3、鼓勵支持房地產(chǎn)經(jīng)紀機構開展住房租賃業(yè)務。2017年試點機構不少于2家，到2020年底10家左右，力促租賃住房供應主體形成多層次供應的局面。

二、試點“商改租”

鼓勵住房租賃國有企業(yè)將閑置和低效利用的國有廠房、商業(yè)辦公用房等改建為租賃住房。

三、試點低效用地、集體土地建租賃住房，個人出租將獲得獎勵

將一部分閑置房源有效供應至租賃市場，引導和激發(fā)個人出租將是租賃市場房源供應的重要渠道之一。

南京新政支持和鼓勵居民出租閑置住房，個人出租住房實行免費登記備案制度，租金稅費征收也將有相應優(yōu)惠：

1、個人：出租住房月收入不超過3萬元的，今年底之前可按規(guī)定免征增值稅；

2、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構：提供住房租賃經(jīng)紀代理服務，適用6%的增值稅率；

3、企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織：按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4％的稅率征收房產(chǎn)稅。

此外，試點低效用地、集體土地建租賃住房。包括：

1、對采取自主改造開發(fā)方式的城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)項目，試點配建一定比例的酒店式公寓，由企業(yè)自持用于租賃；

2、在棲霞、浦口等區(qū)，開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。

大力度治理“群租房”

《方案》提出，改造不得破壞消防設施的完好有效，不得將一間原始設計為居住空間的房間分割、搭建后出租，或按床位出租；不得將原始設計為廚房、衛(wèi)生間、陽臺、地下儲藏室和車庫等非居住空間改造出租、供人員居住。原則上，出租房間的人均建筑面積不得低于15平方米，每個出租房間居住成年人數(shù)不得超過2人。

按照該方案，今年南京建設或籌集的租賃性住房將不低于50萬平方米的工作目標，可解決超過3萬人的住房問題。

此外，南京新政還明確了明確“購租同權”的含義、租賃住房“入學”、建立全市住房租賃服務監(jiān)管平臺等其他具體問題。

發(fā)展住房租賃需要金融支持

事實上，無論是北京還是南京的新政，都特別提到了發(fā)展住房租賃市場的金融支持。

今日，在中國銀監(jiān)會“近期重點工作通報通氣會”上，銀監(jiān)會政策研究局副局長徐潔勤也表示，將督促銀行業(yè)金融機構落實差別化住房信貸政策，同時大力支持居民自主和進城人群購房需求、房屋租賃市場發(fā)展和棚戶區(qū)改造。

“因地因城施策，促進房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)健發(fā)展。牢牢把握住房居住屬性，分類調(diào)控、因地因城施策，”徐潔勤表示。

南京試點辦法提出，引導、協(xié)調(diào)各銀行業(yè)機構創(chuàng)新貸款方式，加大對住房租賃企業(yè)的信貸投入，發(fā)揮信貸支持主渠道作用。協(xié)調(diào)國家政策性銀行和部分商業(yè)銀行安排一定貸款額度，對從事租賃住房建設的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，提供長期貸款支持。支持符合條件的規(guī)?；》孔赓U企業(yè)利用發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化等融資工具拓寬融資渠道。積極支持并推動發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金。對將已竣工的庫存商品住房轉化為出租房屋的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，金融機構給予貸款支持。

北京的征求意見稿則更為詳細，除了傳統(tǒng)的銀行等融資渠道外，更鼓勵金融創(chuàng)新。比如，通過再貸款、再貼現(xiàn)等政策措施，引導和支持金融機構創(chuàng)新針對住房租賃項目的金融產(chǎn)品和服務。鼓勵住房租賃企業(yè)和金融機構運用利率衍生工具對沖利率風險。研究制定鼓勵房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)展的優(yōu)惠政策，協(xié)調(diào)與指導金融機構積極參與，支持住房租賃企業(yè)利用房地產(chǎn)投資信托基金融資。

來源：券商中國微信（ID：quanshangcn） 作者： 陳冬生 鐘偉民