每經(jīng)編輯 余冬梅

每經(jīng)記者 吳若凡

半年銷售490億 新增土儲(chǔ)1571萬平

根據(jù)新城控股中報(bào)顯示，公司上半年合同銷售額490.87億元，同比增長75.01%，權(quán)益合同銷售金額320.81億元；實(shí)現(xiàn)合同銷售面積354.89萬平方米，較上年同期增長31.73%，權(quán)益合同銷售面積243.31萬平方米。

中報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)新城共20個(gè)子項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)竣工交付，竣工面積為209.99萬平方米，超過去年全年401.45萬平方米的一半；而今年新城控股計(jì)劃竣工31個(gè)，實(shí)現(xiàn)竣工面積532.18萬平方米，其中，住宅項(xiàng)目194.85萬平方米，商業(yè)綜合體項(xiàng)目平方米337.33萬平方米。

由于竣工計(jì)劃中的商業(yè)地產(chǎn)不一定能全部銷售完畢轉(zhuǎn)當(dāng)期結(jié)算，因此按照目前新城的實(shí)際開工速度（計(jì)劃下半年新開工項(xiàng)目49個(gè)，新開工建筑面積1152.80萬平方米）和銷售增長情況，實(shí)際的結(jié)算面積應(yīng)該會(huì)超過年報(bào)預(yù)計(jì)的面積，部分結(jié)算資源或得到有效補(bǔ)充。

大規(guī)模新增土地儲(chǔ)備，是新城控股半年業(yè)績(jī)的一項(xiàng)亮點(diǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，新城通過招拍掛、收并購、棚改等多種方式新增了51幅土地，總建筑面積達(dá)1571.37萬平方米，超過了2016年全年新增土地儲(chǔ)備。

從新增土地分布看，新城控股依然以上海、南京、蘇州等城市為中心，增加了對(duì)常州、臺(tái)州、湖州、慈溪等周邊二三線城市的布局，土地增值能力有所保證。

此外，財(cái)報(bào)顯示，上半年新城控股預(yù)收賬款為423億，而這一數(shù)值在去年底只有298.3億，短短半年增加了100多億，半年操盤項(xiàng)目回款率達(dá)88.4%，高于行業(yè)平均水平。

從新城控股目前的銷售、竣工、回款與土儲(chǔ)情況可見，全年850億元的銷售目標(biāo)幾乎被鎖定。

商業(yè)收入3.44億 凈利潤率增33%

從目前新城控股的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)看，“住宅+商業(yè)”地產(chǎn)雙輪驅(qū)動(dòng)的運(yùn)作模式繼續(xù)強(qiáng)化，商業(yè)的表現(xiàn)更加突出。

在新城半年報(bào)中，一個(gè)細(xì)節(jié)是，2017年新城控股的新增土地中，住宅項(xiàng)目673.69萬平方米，商業(yè)綜合體項(xiàng)目479.11萬平方米，商業(yè)項(xiàng)目占比大增。

財(cái)報(bào)顯示，新城已開業(yè)運(yùn)營的吾悅廣場(chǎng)達(dá)到13座，已開業(yè)面積85.87萬平方米，同比增長102%，實(shí)現(xiàn)租金及管理費(fèi)收入3.44億元，出租率達(dá)97.07%，在建及擬建的新城吾悅廣場(chǎng)達(dá)到33座，可出租面積為235.93萬平方米。

在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面，新城目前主要為商業(yè)綜合體的開發(fā)及運(yùn)營管理，2017年上半年，新城又新開業(yè)桐鄉(xiāng)、衢州2座吾悅廣場(chǎng)，開業(yè)的吾悅廣場(chǎng)日均客流量達(dá)4.34萬人/日，同比增長29%。

億翰分析師認(rèn)為，根據(jù)新城的規(guī)劃，2020年商業(yè)綜合體開業(yè)數(shù)將達(dá)100個(gè)以上，而隨著廣場(chǎng)逐步開業(yè)以及品牌效應(yīng)持續(xù)強(qiáng)化，公司租金及管理費(fèi)收入有望持續(xù)增長。

租金管理費(fèi)收入能有效提升整體毛利率和凈利率水平。億翰智庫指出，新城控股的毛利潤和凈利潤分別為41.04億元和11.46億元，同比增長39.4%和33.3%。毛利潤率和凈利潤率分別為36.2%和10.1%，較去年同期上升了9.8個(gè)百分點(diǎn)和0.6個(gè)百分點(diǎn)。

融資110億 凈負(fù)債率至121.8%

與此同時(shí)，新城的負(fù)債與去年相比有所增加，億翰智庫指出，2017年上半年，公司凈負(fù)債率為121.8%，較年初有所增加。

年報(bào)顯示，新城的速動(dòng)比率為0.37，則較上年期末減少0.06。

速動(dòng)比率下降表明資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率降低了，即開發(fā)周期和銷售節(jié)奏變慢。新城將這一原因歸結(jié)為預(yù)收賬款增加。而在銀行信貸資金量持續(xù)減少的當(dāng)下，新城無疑需要更高的融資能力來保證未來的周轉(zhuǎn)速度。

實(shí)際上從目前的情況看，新城的融資渠道有所拓寬。據(jù)統(tǒng)計(jì)，新城2017年至今（8月18日）已完成三期中期票據(jù)的發(fā)行，合計(jì)募集資金45億元，綜合票面利率為5.62%；完成一期PPN的發(fā)行，募集資金20億元，票面利率為6.3%。此外，在海外資本市場(chǎng)，子公司于2017年8月發(fā)行總額為2億美元年息5%的無抵押固定利率債券。

“報(bào)告期內(nèi)公司融資額達(dá)110億元，用于投資。”新城認(rèn)為這也是公司凈負(fù)債率有所增長的原因。

而從貨幣資金看，截至2017年6月30日，新城控股貨幣資金與短期有息負(fù)債的比值為1.2，貨幣資金可覆蓋短期有息負(fù)債，無償債壓力。