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每經(jīng)實習(xí)記者程成 每經(jīng)實習(xí)編輯梁秋月

商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)“亮眼”

此前國家統(tǒng)計局公布的前7個月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售數(shù)據(jù)顯示，1-7月，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速連續(xù)3個月出現(xiàn)回落至7.9%。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，當(dāng)前住宅市場嚴(yán)格調(diào)控的政策背景下，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)降溫，投機受到遏制，房地產(chǎn)投資增速下滑在情理之中。

在銷售端，前7個月商品房銷售額和銷售面積同比增幅雖然出現(xiàn)回落，但分物業(yè)看，以辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房為主的商業(yè)地產(chǎn)市場表現(xiàn)搶眼。在銷售額方面，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房之和雖然僅僅接近1萬億元，尚不足住宅銷售額的2成，但二者銷售額的同比增速分別為27.4%、38.4%，遠遠高于住宅15.9%的增速。在銷售面積方面，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的增速分別為33.7%、29.4%，也明顯高于住宅11.5%的增幅。

從數(shù)據(jù)來看，商業(yè)地產(chǎn)的市場風(fēng)頭顯然蓋過住宅市場。

中國商業(yè)地產(chǎn)大數(shù)據(jù)聯(lián)盟秘書長、中商數(shù)據(jù)CEO周長青在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，住宅市場的低增速，更多受到限購限售等政策影響，而市場化特征更加明顯的商業(yè)地產(chǎn)，因為不限購，其市場表現(xiàn)明顯好于住宅。

而易居研究院研究員賴勤同樣認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)租金回報率要明顯高于住宅地產(chǎn)，能抵抗樓市周期性的風(fēng)險，而住宅地產(chǎn)目前又受到嚴(yán)格調(diào)控，商業(yè)地產(chǎn)銷售亮眼在情理之中。不過賴勤還認(rèn)為，近期北京、上海等城市“商改住”的限制政策，對商業(yè)地產(chǎn)的成交也造成了不小影響。

國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)也顯示，盡管前7個月辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額和銷售面積累計同比增速要遠高于住宅，但7月當(dāng)月，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額和銷售面積環(huán)比均出現(xiàn)超過40%的下滑。

萬億資金待入市

CBRE上述白皮書指出，國內(nèi)機構(gòu)投資者在國內(nèi)17個主要城市的優(yōu)質(zhì)寫字樓總存量中所占面積份額僅接近1%，未來商業(yè)地產(chǎn)投資潛力巨大，預(yù)計將有1萬億元人民幣資金排隊入市。

CBRE認(rèn)為，上述1萬億資金，主要來自保險資金、境外投資者、房地產(chǎn)私募基金和開發(fā)商。其中保險資金將是未來商業(yè)地產(chǎn)大宗交易資金的重要來源。

“商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)健的投資屬性與險資配置久期長度相契合，而且目前保險公司房地產(chǎn)投資規(guī)模占總資產(chǎn)比例不到1%，遠低于國際標(biāo)桿保險公司10%的水平，更低于目前國內(nèi)30%投資上限的政策規(guī)定。”CBRE中國區(qū)研究部經(jīng)理朱文茵告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。她認(rèn)為，保險業(yè)總資產(chǎn)按規(guī)劃到2020年將達到25萬億元，以房地產(chǎn)投資規(guī)模占總資產(chǎn)3%的保守比例估算，將有6000億元的增量資金進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

戴德梁行也認(rèn)為，在利率仍處于較低水平和股市持續(xù)低迷的情況下，險資的資產(chǎn)配置壓力不斷加大，而商業(yè)地產(chǎn)將成為險資爭奪的對象。

周長清則認(rèn)為，保險資金涌入商業(yè)地產(chǎn)市場，更像是錢多了沒處去。“險資要求穩(wěn)定長期的回報，但目前卻很難獲得穩(wěn)定、高回報的投資標(biāo)的，險資配置商業(yè)地產(chǎn)是無奈之選。”周長青以蘋果、橘子、香蕉的價格對比為例，認(rèn)為盡管蘋果的價格并不低，但與橘子、香蕉相比，只是價格相對較低，會造成蘋果價格很低的錯覺。

“蘋果就如同商業(yè)地產(chǎn)，橘子或香蕉如同住宅地產(chǎn)。”周長青說，“目前資本認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)是價格洼地，并不是基于商業(yè)地產(chǎn)自身價值的判斷，更多的是基于與住宅價格的橫向?qū)Ρ取?rdquo;

朱文茵認(rèn)為，險資更愿意收購風(fēng)險較低、收益穩(wěn)定的成熟商業(yè)物業(yè)。“另外，從各類型投資案例綜合來看，收購方一方面會獲得穩(wěn)定的租金和物業(yè)管理收入，另一方面會通過物業(yè)的改造，并在未來某一時期變現(xiàn)而獲得增值收益。”朱文茵說。

而上述租金收益，以及物業(yè)經(jīng)改造并變現(xiàn)后的增值收益，也正是機構(gòu)投資者大宗交易的主要收益來源。

此外，CBRE認(rèn)為，2017年至2020年4年間，境外投資者、房地產(chǎn)私募基金和開發(fā)商將為商業(yè)地產(chǎn)大宗交易分別貢獻1300億元、1120億元和1000億元的增量資金。

熱點二線城市將受關(guān)注

盡管商業(yè)地產(chǎn)銷售額和銷售面積增幅遠高于住宅，但其庫存仍處于高位。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月末住宅待售面積3.42億平方米，同比下降20.8%；而辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的待售面積分別為0.36億平方米和1.57億平方米，同比分別增長7.8%和1.7%。以近7個月的月均銷售面積計算，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的去化周期分別為11個月、18個月，遠高于住宅4個月的去化周期。

業(yè)內(nèi)雖然認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)去化周期本就較長，但對于當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)的高庫存仍表示擔(dān)憂，并認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)的走勢未來將會因城而異。

賴勤認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)市場和所在城市的經(jīng)濟、人口有很大關(guān)系，總體來看一二線城市的潛力要好于三四線城市。

易居研究院的數(shù)據(jù)也顯示，去年6月至今年6月，北京、上海商業(yè)地產(chǎn)成交面積分別為150萬、218萬平方米，成都、武漢、杭州、合肥、南京分別為220萬、135萬、120萬、119萬、76萬平方。重點二線城市表現(xiàn)搶眼。

CBRE在上述白皮書中以中國香港商業(yè)地產(chǎn)市場過往經(jīng)驗為依據(jù)，將商業(yè)地產(chǎn)劃分為起步期、成長期、成熟期和穩(wěn)定期4個階段，認(rèn)為北京、上海、廣州、深圳4個一線城市處于成熟期；以南京、蘇州、杭州、天津、成都、合肥、重慶、鄭州、西安等城市為代表的二線城市處于成長期；而洛陽等三四線城市處于起步期。

朱文茵認(rèn)為，從商業(yè)地產(chǎn)大宗交易絕對量來看，正在建設(shè)全球金融中心的上海無疑是最熱點的城市，上海商業(yè)地產(chǎn)市場成熟、透明、流動性高。但從增量來看，杭州、成都、武漢、南京等重點二線城市將會受到更多關(guān)注。

按照朱文茵的觀點，一線城市商業(yè)地產(chǎn)大宗交易激烈的競爭致投資回報率下降，出于更高的投資回報率，以及交易標(biāo)的動輒30、40億元的資金需求壓力，是商業(yè)地產(chǎn)大宗交易投資者轉(zhuǎn)向二線城市的主要邏輯。

基于此，CBRE認(rèn)為，未來4年商業(yè)地產(chǎn)市場將有1萬億資金涌入，獲取優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)籌碼的重要性日益凸顯，這也正是國內(nèi)機構(gòu)資本商業(yè)地產(chǎn)投資的“建倉期”。