每經(jīng)編輯 舒曼曼    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 舒曼曼 每經(jīng)編輯 曾健輝

增加租賃住房有效供應(yīng)

近日，為構(gòu)建購租并舉的住房體系，一系列租賃市場(chǎng)政策不斷出爐。

該《方案》也明確試點(diǎn)城市基本原則，即由政府主導(dǎo)，審慎穩(wěn)妥推進(jìn)試點(diǎn)。項(xiàng)目用地應(yīng)當(dāng)符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及村土地利用規(guī)劃，以存量土地為主，不得占用耕地，增加住房有效供給。以滿足新市民合理住房需求為主，做到供需匹配。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者也注意到，在政府主導(dǎo)的同時(shí)，堅(jiān)持自主運(yùn)作，并且明確在試點(diǎn)城市完善試點(diǎn)項(xiàng)目審批程序，建立快速審批通道，試點(diǎn)項(xiàng)目區(qū)域需完善基礎(chǔ)設(shè)施，醫(yī)療、教育等公共設(shè)施配套齊全。

在集體租賃住房建設(shè)和運(yùn)營機(jī)制方面，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開發(fā)運(yùn)營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運(yùn)營集體租賃住房，兼顧政府、農(nóng)民集體、企業(yè)和個(gè)人利益，理清權(quán)利義務(wù)關(guān)系，平衡項(xiàng)目收益與征地成本關(guān)系。

對(duì)于集體租賃住房出租形式，《方案》明確應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售，承租的集體租賃住房，不得轉(zhuǎn)租。探索建立租金形成、監(jiān)測(cè)、指導(dǎo)、監(jiān)督機(jī)制，防止租金異常波動(dòng)，維護(hù)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，過去政府僅僅關(guān)注出售型物業(yè)，在租賃方面關(guān)注度不夠，所以現(xiàn)在通過試點(diǎn)城市先行，使地方政府必須在結(jié)構(gòu)上加強(qiáng)租賃住房供應(yīng)。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅強(qiáng)調(diào)，從目前現(xiàn)有方案來看，更多的還是綱領(lǐng)性和方向性文件，目前來說不具備落地實(shí)施的具體條件，還需要試點(diǎn)城市去結(jié)合方案的要求制定針對(duì)性的落地具體實(shí)施細(xì)則。

業(yè)內(nèi)：利于城中村改造

利用集體建筑土地建租賃房之所以引起關(guān)注，關(guān)鍵在于其與利用國有土地建租賃房存在很大區(qū)別。

我國土地使用權(quán)分兩種，一種是國有土地使用權(quán)，一種是集體土地使用權(quán)。集體土地即指農(nóng)民集體所有的土地。根據(jù)國家法律規(guī)定，農(nóng)村集體建設(shè)用地上建房的主體是村集體經(jīng)濟(jì)組織，房屋產(chǎn)權(quán)也屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，不能轉(zhuǎn)讓，不能改變性質(zhì)。

郭毅表示，此次利用農(nóng)村集體土地建設(shè)租賃型住房是一個(gè)新的嘗試，對(duì)于農(nóng)村經(jīng)濟(jì)來說，能夠獲得經(jīng)營期間穩(wěn)定持續(xù)的收益，同時(shí)沒有改變土地使用性質(zhì)。建設(shè)用地依然是村集體用地的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，無論是穩(wěn)定租金價(jià)格，還是村集體組織、城市居民以及政府都是一個(gè)三方共贏的事情。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱，國土部鼓勵(lì)集體用地建設(shè)租賃住房，有利于提高用地指標(biāo)緊張的城市加快租賃房源供應(yīng)的可能性，13個(gè)城市基本都屬于一二線城市，這些城市國有土地相對(duì)緊張，而部分區(qū)域存在的城中村等集體土地，如果部分進(jìn)入租賃市場(chǎng)有利于房源供應(yīng)，也有利于城中村改造。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則表示，從試點(diǎn)城市來看，城市發(fā)展規(guī)模較大，很多近郊區(qū)發(fā)展的機(jī)會(huì)在增加，產(chǎn)業(yè)和企業(yè)的布局較多地圍繞在此類近郊區(qū)市場(chǎng)上，所以預(yù)計(jì)后續(xù)在此類集體建設(shè)用地方面，近郊區(qū)的用地會(huì)率先進(jìn)行改革。

試點(diǎn)城市經(jīng)驗(yàn)或全國復(fù)制

此次城市的選擇，主要在超大、特大城市和國務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的發(fā)展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)城市中，確定租賃住房需求較大，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織有建設(shè)意愿、有資金來源，政府監(jiān)管和服務(wù)能力較強(qiáng)的城市。

《方案》指出，試點(diǎn)城市的目標(biāo)是，通過改革試點(diǎn)，在試點(diǎn)城市成功運(yùn)營一批集體租賃住房項(xiàng)目，完善利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房規(guī)則，形成一批可復(fù)制、可推廣的改革成果，為構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)提供支撐。

此前，7月20日，九部委發(fā)布通知，在超大城市、特大城市可開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作，并選取了廣州、深圳等12個(gè)城市作為首批住房租賃試點(diǎn)。

郭毅告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，試點(diǎn)城市外來人口相對(duì)集中，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)比較多，外來人口占比高，把這部分人導(dǎo)流到租賃市場(chǎng)其實(shí)是有利于實(shí)現(xiàn)住房交易市場(chǎng)的供需平衡，對(duì)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定有一定的幫助。

事實(shí)上，北京市作為超大城市，是經(jīng)國土資源部批準(zhǔn)首批開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的試點(diǎn)城市。7月27日，北京住建委發(fā)布消息稱，從2011年起，北京市先后在朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)、海淀區(qū)唐家?guī)X、溫泉鎮(zhèn)351、昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)等5個(gè)集體土地地塊開展了租賃住房項(xiàng)目試點(diǎn)。