除通過(guò)限購(gòu)、限貸等手段調(diào)節(jié)需求端外，樓市“供給側(cè)調(diào)控”也在持續(xù)發(fā)力，這既涉及土地供應(yīng)，也涉及到新增房源的及時(shí)入市。

為確保住宅用地年度供應(yīng)調(diào)控目標(biāo)如期實(shí)現(xiàn)，國(guó)土資源部近日要求各地統(tǒng)計(jì)供應(yīng)進(jìn)度，并將對(duì)供應(yīng)進(jìn)度偏離調(diào)控目標(biāo)較大的城市進(jìn)行督導(dǎo)整改。

一線城市宅地供應(yīng)超往年

一位不愿透露姓名的國(guó)土部專家表示，近年來(lái)國(guó)土部在土地供應(yīng)和地價(jià)監(jiān)測(cè)方面一直有持續(xù)監(jiān)控，每當(dāng)?shù)胤酵恋厥袌?chǎng)出現(xiàn)“異常地塊”時(shí)，部里會(huì)要求地方及時(shí)上報(bào)說(shuō)明原因，并及時(shí)管控。

國(guó)土部近日稱，上半年全國(guó)地級(jí)以上城市和百萬(wàn)人口以上縣市制定了中長(zhǎng)期住宅用地供應(yīng)規(guī)劃和三年滾動(dòng)計(jì)劃，按照“五類”調(diào)控目標(biāo)推進(jìn)2017年住宅用地供應(yīng)工作。“目前各地房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控效果初現(xiàn)，一線和二線熱點(diǎn)城市住宅用地供應(yīng)量增加，高價(jià)地頻出勢(shì)頭基本得到遏制。”

上述“五類”調(diào)控目標(biāo)管理，出自今年4月國(guó)土部和住建部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》。

該文件要求地方合理安排住宅用地供應(yīng)，各省級(jí)國(guó)土主管部門(mén)要按照“五類”（顯著增加、增加、持平、適當(dāng)減少、減少直至?xí)和＃┱{(diào)控目標(biāo)，加強(qiáng)對(duì)本地區(qū)市縣住宅用地年度供應(yīng)計(jì)劃編制和實(shí)施工作的監(jiān)督指導(dǎo)。

具體到一個(gè)城市如何確定“五類”調(diào)控目標(biāo)，主要依據(jù)是當(dāng)?shù)氐臉鞘袔?kù)存情況。“各地要根據(jù)商品住房庫(kù)存消化周期，適時(shí)調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時(shí)序，對(duì)消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地；36～18個(gè)月的，要減少供地；12～6個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。”上述文件稱。

從房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際表現(xiàn)來(lái)看，一線和二線房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)城市，大多屬于要增加供地的范圍。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至8月23日，一線城市年內(nèi)住宅土地供應(yīng)明顯加速，特別是北京與上海。北京年內(nèi)供應(yīng)的住宅土地也已經(jīng)達(dá)到了50宗，規(guī)劃建筑面積達(dá)到了621萬(wàn)平方米，同比2016年全年上漲了182%。

“一線城市年內(nèi)供應(yīng)住宅用地150宗，合計(jì)規(guī)劃建筑面積達(dá)到了1714萬(wàn)平方米，均接近2016年全年水平。同比2016年同期的774萬(wàn)平方米上漲達(dá)到了121%。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱。

他認(rèn)為，整體來(lái)看，一線城市住宅土地市場(chǎng)的供應(yīng)還將繼續(xù)增加，全年土地供應(yīng)將明顯超過(guò)往年，極大緩解未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需緊張。隨著一線城市的土地供應(yīng)持續(xù)增加，部分區(qū)域市場(chǎng)的價(jià)格松動(dòng)下行可能性明顯增加。

房源供應(yīng)是關(guān)鍵

土地供應(yīng)出去了，開(kāi)發(fā)商是否能按合同約定開(kāi)工，能否及時(shí)形成有效的房源供應(yīng)，也是本輪樓市調(diào)控一大關(guān)鍵問(wèn)題。

國(guó)土部近期將在房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)城市開(kāi)展住宅用地出讓合同執(zhí)行情況大檢查，以期推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商按合同約定開(kāi)工、竣工，盡快形成住房有效供應(yīng)，緩解市場(chǎng)供需矛盾。

國(guó)土部副部長(zhǎng)王廣華表示，要因城施策持續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)用地市場(chǎng)管控，強(qiáng)化建設(shè)用地開(kāi)發(fā)利用情況全程監(jiān)管。

地方政府此前已經(jīng)有所行動(dòng)。今年6月，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于辦理商品住宅項(xiàng)目預(yù)售許可有關(guān)事項(xiàng)的通知》，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商全力推進(jìn)“拿地未開(kāi)工和開(kāi)工未入市項(xiàng)目”盡早開(kāi)工入市，并在通知后附上未開(kāi)工項(xiàng)目名單。

與此同時(shí)，今年以來(lái)，“構(gòu)建購(gòu)租并舉的住房體系”成為樓市調(diào)控的一大政策方向，各地方國(guó)土部門(mén)也陸續(xù)在土地市場(chǎng)上推出70年產(chǎn)權(quán)的出租房用地，以求增加租賃房源的供應(yīng)。

此外，國(guó)土部、住建部8月28日對(duì)外發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》稱，確定第一批在北京、上海、沈陽(yáng)、南京、杭州、合肥、廈門(mén)、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個(gè)城市開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。

張大偉認(rèn)為，部委鼓勵(lì)集體用地建設(shè)租賃房，有利于提高用地指標(biāo)緊張的城市加快租賃房源供應(yīng)的可能性，上述13個(gè)城市基本都屬于一、二線城市，這些城市的國(guó)有土地相對(duì)緊張，而部分區(qū)域存在的城中村等集體土地，如果部分進(jìn)入租賃市場(chǎng)有利于房源供應(yīng)，也有利于城中村改造。

這13個(gè)城市中，北京和上海數(shù)年前就獲得批準(zhǔn)進(jìn)行此類試點(diǎn)。“北京、上海作為首批試點(diǎn)城市，幾年來(lái)試點(diǎn)項(xiàng)目運(yùn)行取得了良好的效果，增加了住宅用地來(lái)源和租賃住房供給。”國(guó)土部土地利用司負(fù)責(zé)人說(shuō)。

除了京滬外，其他11個(gè)城市因剛剛獲批試點(diǎn)，從公開(kāi)資料上，尚未發(fā)現(xiàn)有相關(guān)實(shí)施細(xì)則發(fā)布。

（來(lái)源：第一財(cái)經(jīng) 葉開(kāi)）