每日經濟新聞 2017-09-09 22:44:41
越南較低的房價一直被投資者視為“價值洼地”，隨著越南房地產市場的對外開放和政策支持，越南的房地產市場迎來春天，胡志明市也在政策的紅利中迅速發(fā)展。雖然基礎設施尚不完善，但胡志明市卻以上海為標桿，試圖打造越南的“浦東”，連正在施工的地鐵就為胡志明市房地產市場帶來了6倍的增量。
如今的越南，處處渴望著“對標”中國。
根據世界銀行的數據，2016年越南人均GDP約2185美元，只相當于中國的四分之一。越南的土地、勞動力資源便宜，制造業(yè)對外“招商引資”才開始不久，這一切都和二三十年前的中國有點像。
房價在東南亞墊底的越南，一向被人看作是房地產投資的“價值洼地”。2015年，越南大幅放寬外國人買房條件，一股房產投資熱潮迅速形成。
▲胡志明市夜景（圖片來源：金融時報）
近日，在香港銅鑼灣舉辦的一場越南房產投資推介會上，主辦方在演示地圖中將越南首都河內標注了“北京”字樣，而南部的胡志明市（舊稱“西貢”）對標的則是上海。就連與胡志明老城區(qū)隔河相望的守添新區(qū)（Thu Thiem），在地理上都像極了90年代剛開發(fā)的浦東新區(qū)！
▲守添新區(qū)景觀（圖片來源：南華早報）
不過，力圖復制“浦東奇跡”的胡志明市，卻少了一樣國際大都市必不可少的基本要素——地鐵！
外國人很難想象，在胡志明市這種人口約900萬的國際化城市，沒有地鐵的話人們該如何方便出行，享受都市生活？
CBRE研究報告指出，地鐵尚未開通將是制約胡志明市房產價值的重要因素！
▲越南一家七口人坐在摩托車上（圖片來源：Youtube）
不過對越南人來說，這都不算個事。他們有一樣獨一無二的出行“秘密武器”，那就是摩托車（Scooter）！
2015年，越南通過了《住宅法》，極大地放松了對外國人來越南買房的限制條件。
在過去，只有在越南工作納稅多年的外國人才有買房資格，且附加限制條件很多。
在《住宅法》新規(guī)之下，任何外國人只要拿著合法簽證（商務、工作甚至旅游簽證均可），就可以在越南購買商品房！
▲圖文無關（圖片來源：維基旅行）
《住宅法》規(guī)定，外國人買房的產權期限為50年，到期后可以選擇再續(xù)50年。如果房主和越南人結婚，可以立即將房屋轉為永久產權。
《住宅法》對外國人購房的限制條件也極為寬松，只規(guī)定外籍人士不得從越南人手中購買二手房，并且開發(fā)商賣給外國人的套數不得超過樓盤總套數的30%。
▲胡志明市江景（圖片來源：維基旅行）
據Vina Capital報告顯示，越南目前仍是東南亞房產“價值洼地”。
胡志明市的房產價格在東南亞地區(qū)大都市中幾乎墊底，與北京、上海、香港等城市的房價相比顯得更加低廉。
不僅如此，胡志明市的房產租金回報率能達到6.5%左右，年化收益率比東南亞其他城市高出1.5至2.5個百分點。
▲圖片來源：居外網
居外網綜合第一太平戴維森（Savills）等報告數據得出，胡志明市的平均房價水平約為京滬兩地的三分之一，河內的房價水平更只有京滬的六分之一。
據金融時報報道，50萬美元（約合人民幣330萬元）可以在胡志明市中心城區(qū)買一套三臥室公寓，100萬美元（約合人民幣660萬元）可在胡志明市中心購買帶躍層的閣樓。
▲胡志明市景點“西貢圣母院”（圖片來源：越南旅游局）
較低的房價水平、較高的租金回報、迅速增長的中等收入群體和日益開放的經濟結構，胡志明市似乎具備了房價“起飛”的一切必備條件。
除了一點，那就是胡志明市至今仍不通地鐵。
據21世紀經濟報道，在香港的一場房產投資項目推薦會上，一位地產經紀表示，“胡志明市的第二區(qū)將是另一個浦東。”
▲胡志明市西貢河夜景（圖片來源：luxo雜志）
每經小編（微信號：nbdnews）注意到，胡志明市和上海之間，的確有很多可以“對標”的相似之處。
就像胡志明當地特色的“鵝肝餡餃子”，這座舊稱“西貢”的古城同時受到法國和中國文化的熏陶，一部《西貢小姐》紅遍了全世界。
和上海一樣，胡志明市兼有濃郁的本國文化底蘊和“十里洋場”的西洋風情，在老城繁華的主城區(qū)一江之隔的地方，都在建設著一個摩天大樓拔地而起的新區(qū)。
但胡志明市至少有一點和上海實在相差太遠：胡志明地鐵（HCMC Metro）規(guī)劃的6條線路，要等到2020年才能正式通車運營！屆時，上海將擁有21條地鐵線，總長超過800公里。
▲胡志明市挖路開建地鐵線路（圖片來源：西貢人報）
沒有地鐵成了胡志明市的一個“命門”。CBRE報告指出，“糟糕的基礎設施和缺位的公共軌道交通體系，使得胡志明市的經濟增長受到極大限制。”
▲胡志明市地鐵規(guī)劃圖
CBRE報告認為根據距離地鐵規(guī)劃線路遠近的差別，胡志明市各地段房價將在地鐵開通后增加5%至40%不等。
CBRE報告指出，“目前胡志明市的城市經濟活力還處在抑制水平。地鐵開通之后，胡志明市的房價潛力才能被全面釋放。”
胡志明市第二區(qū)位于西貢河以東，以往只有狹窄的西貢橋連接該區(qū)至河西主城區(qū)，地鐵1號線的建成將使通勤時間縮短一半以上。
正因如此，在地鐵1號線動工之后，胡志明市第二區(qū)的房產交易量猛增了6倍以上。
那么，在2020年地鐵通車之前，胡志明市市民要如何在9個城區(qū)之間穿梭出行呢？
這個答案，就是靠越南人特有的“摩托車文化”。
▲圖片來源：North Vietnam
摩托車在越南不僅是一種性價比極高、適應當地路況的出行方式，更成了一種深入人心的文化象征。
Uber來到越南后“入鄉(xiāng)隨俗”，甚至向廣大“摩的”司機開放平臺入駐。上班白領在手機上用Uber軟件預約摩托車師傅接送下班，成了越南獨特的一道風景線。
CBRE報告指出，在公共交通系統(tǒng)極度匱乏的情況下，越南人只能用私人交通工具代替公交地鐵。越南人的摩托車占有率高達98%，而且很多越南人不只擁有一輛摩托車。
芝加哥大學文化學教授科亨表示，“摩托車在越南擁擠顛簸的道路條件下是通行的最佳工具。不僅如此，摩托車還是速度和激情的象征，深入越南人的國民性格。越南人對摩托車的癡迷是我在全世界其他地方從沒見過的。”
▲越南人習慣全家乘摩托車出行（圖片來源：AIP基金會）
科亨教授估計，從2012年至2016年期間，越南首都河內人口增長約為60-70萬人，但該市登記注冊的摩托車數量同期增加了170萬臺！也就是說，摩托車數量的增速竟是人口增速的兩到三倍！
▲河內市摩托車大軍（圖片來源：AIP基金會）
也正是靠著摩托車這種“神器”，胡志明市民才能過上諺語中的“在第一區(qū)上班，去第三區(qū)玩樂，回第二區(qū)睡覺”的都市生活。
每日經濟新聞綜合南華早報、CBRE、居外網、金融時報、21世紀經濟報道
每經編輯 鄭直
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