多家權(quán)威機(jī)構(gòu)披露的數(shù)據(jù)表明，北上深熱點(diǎn)城市二手房的交易量已經(jīng)超過(guò)和接近了新房的交易量。青年公寓、服務(wù)式酒店、文創(chuàng)空間和創(chuàng)客平臺(tái)等新業(yè)態(tài)也愈加興盛，新的行業(yè)格局使得不少人直呼，新存量時(shí)代來(lái)了。

9月26日，在由每日經(jīng)濟(jì)新聞主辦的“第七屆中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)”上，高力國(guó)際中國(guó)區(qū)資本市場(chǎng)及投資服務(wù)主管及執(zhí)行董事汪蓓在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱NBD）專訪表示，現(xiàn)階段租賃市場(chǎng)還處于早期發(fā)展時(shí)期，但這個(gè)逐步轉(zhuǎn)變的苗頭，使得開發(fā)商在運(yùn)營(yíng)思路上必須有所轉(zhuǎn)變，從開發(fā)逐步向改造創(chuàng)新、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的方向發(fā)展。

                                     高力國(guó)際中國(guó)區(qū)資本市場(chǎng)及投資服務(wù)主管及執(zhí)行董事汪蓓

租購(gòu)?fù)瑱?quán)可刺激和增加更多租房需求

NBD：存量時(shí)代來(lái)臨，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的實(shí)施對(duì)于市場(chǎng)會(huì)帶來(lái)哪些改變？

汪蓓：新政策出臺(tái)，對(duì)于已經(jīng)有租賃意愿而不想購(gòu)買的人口來(lái)說(shuō)，這類租購(gòu)?fù)瑱?quán)政策能夠讓他們子女上學(xué)等問題得到解決。還有一件重要的事，租購(gòu)?fù)瑱?quán)可以刺激更多愿意租房而不是購(gòu)房者的需求增加。

NBD：該政策對(duì)企業(yè)影響會(huì)有多大呢？

汪蓓：對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)影響并不大，談到企業(yè)其實(shí)更多涉及的是商業(yè)地產(chǎn)而非住宅板塊，商業(yè)地產(chǎn)在長(zhǎng)時(shí)間運(yùn)營(yíng)過(guò)程中大部分都是租賃需求，不管是商戶還是寫字樓租戶權(quán)利已經(jīng)大部分得到了滿足，因此該政策對(duì)商業(yè)地產(chǎn)影響不大。

NBD：許多城市直接出讓純租賃用地，您怎么看待這個(gè)趨勢(shì)呢？

汪蓓：從這一大方向來(lái)說(shuō)，開發(fā)商對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)和生存模式開始了一些思路上轉(zhuǎn)變。從住宅市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，過(guò)去開發(fā)商是單純的建造售賣模式，如今自持面積增加或者是完全自持，就多了一個(gè)經(jīng)營(yíng)的環(huán)節(jié)，從建設(shè)到經(jīng)營(yíng)到退出的“BOT”模式。

如果要讓這個(gè)環(huán)節(jié)縮短，開發(fā)商可以買一些存量物業(yè)，通過(guò)改造運(yùn)營(yíng)和退出，從而縮短原先開發(fā)周期，這個(gè)模式倒是開發(fā)商可以選擇的。

基金開始介入存量資產(chǎn)的收購(gòu)和運(yùn)營(yíng)

NBD：存量時(shí)代的運(yùn)營(yíng)模式和金融的結(jié)合是怎樣的？

汪蓓：中國(guó)的存量時(shí)代早就已經(jīng)來(lái)臨。

早在十幾年前，一些外資來(lái)一線城市做投資，基本都是在存量物業(yè)上做文章，比如投資、運(yùn)營(yíng)等。2009年金融海嘯之后，國(guó)內(nèi)資金對(duì)于存量市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)開始產(chǎn)生興趣。最近三到五年開始跟金融端結(jié)合，越來(lái)越多的開發(fā)商在內(nèi)部設(shè)立資本運(yùn)作平臺(tái)，開發(fā)商不只是利用過(guò)去傳統(tǒng)的金融管道如銀行、信托，包括制作開發(fā)商項(xiàng)目融資的基金，現(xiàn)在基金也開始做存量資產(chǎn)的收購(gòu)和運(yùn)營(yíng)，越來(lái)越多資本愿意和開發(fā)商的運(yùn)營(yíng)平臺(tái)合作，成為他的有限合伙人。

從開發(fā)商角度來(lái)說(shuō)，開始涉足存量資產(chǎn)，對(duì)其進(jìn)行改造。他們的優(yōu)勢(shì)在于執(zhí)行能力比純粹投資人要強(qiáng)上許多，大部分開發(fā)商除了其他資本結(jié)合之外，自己也會(huì)加入。

NBD：當(dāng)前出臺(tái)的一系列政策是否會(huì)改變當(dāng)前住宅市場(chǎng)價(jià)格格局？

汪蓓：住宅市場(chǎng)在當(dāng)前相關(guān)政策下，由于存量市場(chǎng)的價(jià)格比新房市場(chǎng)價(jià)格高，許多人會(huì)覺得買到就是賺到，因此一手房的價(jià)格非常具有競(jìng)爭(zhēng)力。

而當(dāng)一手房變成存量之后，也是跟著當(dāng)?shù)囟址繀^(qū)塊價(jià)格走，如果限價(jià)政策持續(xù)執(zhí)行的話，一手房?jī)r(jià)格不太會(huì)高過(guò)當(dāng)?shù)囟址績(jī)r(jià)格，除非產(chǎn)品類別不一樣，那么價(jià)格有可能會(huì)高于存量市場(chǎng)。