大家都知道，每年的“金九銀十”都是樓市傳統(tǒng)的銷(xiāo)售旺季。但是今年自9月22日起，西安、南昌、南寧、長(zhǎng)沙、貴陽(yáng)、石家莊、武漢等多個(gè)省會(huì)城市和重慶市在兩天時(shí)間里密集出臺(tái)樓市調(diào)控新政，其中6個(gè)城市實(shí)施了限售。限售也成為本輪調(diào)控有別于以往調(diào)控周期的最大特征。

其中，重慶市和南昌市規(guī)定，在限售區(qū)購(gòu)買(mǎi)的新建商品房，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證兩年后方可轉(zhuǎn)讓?zhuān)毁F陽(yáng)的限售期為簽購(gòu)房合同之后的三年；南寧則是限售升級(jí)：法人單位購(gòu)買(mǎi)二套及以上住房限售兩年，此前南寧已有規(guī)定，購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房?jī)赡旰蟛趴赊D(zhuǎn)讓?zhuān)婚L(zhǎng)沙新購(gòu)住房滿三年后才可轉(zhuǎn)讓?zhuān)滋鬃》抠?gòu)買(mǎi)滿三年之后，才能購(gòu)買(mǎi)二套房。

中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)土地資源管理系主任朱道林說(shuō)，最近密集出臺(tái)的這些城市的情況來(lái)看，一是這些城市前期的價(jià)格漲幅相對(duì)比較穩(wěn)定，而今年以來(lái)他們價(jià)格開(kāi)始出現(xiàn)相對(duì)一定程度的上漲，另外，這些城市相對(duì)供求關(guān)系或者說(shuō)人口規(guī)模相對(duì)也比較大，那么因此需求會(huì)相對(duì)比較旺盛。

專(zhuān)家表示，限售也成為本輪調(diào)控有別于以往調(diào)控周期的最大特征，從效果看，屬于短效機(jī)制，目的是抑制市場(chǎng)的投機(jī)需求。限售本質(zhì)是樓市去杠桿政策，這要求購(gòu)房者必須要以自用為目的配置資產(chǎn)。否則按照3-5年的交易周期看，已經(jīng)不太可能吸引高杠桿的高成本資金進(jìn)入。這種限售明顯打擊了投機(jī)和投資需求，使得房地產(chǎn)的投資屬性降低，影響了短期獲利的可能性，對(duì)于加杠桿的投資者來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員劉衛(wèi)民說(shuō)，這就意味著我們應(yīng)該從保證供需基本平衡的這個(gè)角度來(lái)進(jìn)行這種調(diào)控，那么反過(guò)頭來(lái)我們對(duì)于這種入市的速度其實(shí)我們是要進(jìn)行一個(gè)合理地控制，能夠使大家這種住房這種需求的釋放能夠進(jìn)行一個(gè)平穩(wěn)的釋放。

投資周期延長(zhǎng)房?jī)r(jià)或高位盤(pán)整

對(duì)于多個(gè)城市出臺(tái)限購(gòu)政策，專(zhuān)家表示對(duì)樓市的影響，應(yīng)該分兩個(gè)層面來(lái)看，一是對(duì)自身的影響，二是政策升級(jí)對(duì)樓市發(fā)出的信號(hào)。

隨著樓市新政的出臺(tái)，這些城市購(gòu)房的投資周期必然被延長(zhǎng)，流動(dòng)性受限，住房需求特別是投資性購(gòu)房需求被抑制，成交量也會(huì)隨之下滑，房?jī)r(jià)將會(huì)高位盤(pán)整甚至出現(xiàn)下跌。以全國(guó)首個(gè)實(shí)施限售政策的城市廈門(mén)為例。廈門(mén)推出限售政策當(dāng)月，其新建商品住宅環(huán)比上漲1.9%，二手住宅價(jià)格上漲4.9%；限售政策推出后的次月，各類(lèi)房屋的價(jià)格漲幅快速回落，特別是二手住宅價(jià)格環(huán)比出現(xiàn)了下跌，隨后幾個(gè)月，廈門(mén)各類(lèi)房屋價(jià)格環(huán)比漲幅均在0.5%以?xún)?nèi)，二手住宅更是連續(xù)5個(gè)月保持小幅下跌態(tài)勢(shì)。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員劉衛(wèi)民說(shuō)，會(huì)對(duì)于當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)平穩(wěn)運(yùn)行會(huì)起到很好的作用，那么特別是對(duì)于那些真正的這種剛性需求其實(shí)是有一定作用的。

劉衛(wèi)民還表示，多地樓市調(diào)控政策升級(jí)，將給市場(chǎng)傳遞出一個(gè)明確的信號(hào)，讓市場(chǎng)各方認(rèn)識(shí)到政府調(diào)控樓市、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的決心。這將對(duì)其他城市的購(gòu)房者尤其是投資性購(gòu)房群體產(chǎn)生一定的威懾力，各城市樓市潛在購(gòu)房群體的觀望比例也會(huì)增加。

專(zhuān)家建議：要加快房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)

限購(gòu)、限價(jià)、限貸、限售等調(diào)控政策疊加，一段時(shí)期以來(lái)對(duì)抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲起到了明顯效果。對(duì)此，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)鄧郁松接受央視記者采訪時(shí)表示，下一步更重要的是國(guó)家要加快房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)。

當(dāng)前，地方政府已經(jīng)開(kāi)始綜合利用土地、金融、住房保障等政策手段來(lái)抑制投資，加強(qiáng)住房的居住屬性，例如：在房屋供求預(yù)期突出的城市加大土地供應(yīng)，強(qiáng)化差別化住房信貸政策，不同購(gòu)房對(duì)象實(shí)施不同的信貸政策，完善住房保障體系，加強(qiáng)共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)等等。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)鄧郁松說(shuō)，怎么樣更好地滿足居民的正常的居住需求，不斷改善居住條件，防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該是未來(lái)一段時(shí)間我們整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)整的一個(gè)重點(diǎn)，也就是說(shuō)我們?cè)趺礃咏⒎康禺a(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制。

此外，租購(gòu)并舉的住房制度將是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的另一個(gè)重要方面。住房租賃市場(chǎng)改革快速推進(jìn)，以此來(lái)倒逼商品房市場(chǎng)完善自身。據(jù)統(tǒng)計(jì)，未來(lái)5年，僅僅北上廣深4個(gè)一線城市就將提供超過(guò)250萬(wàn)套租賃住房。從長(zhǎng)期來(lái)看，最終通過(guò)提供租賃住房完成房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，引導(dǎo)自住和投資需求各歸各位，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)向更加理性的方向發(fā)展。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)鄧郁松說(shuō)，我覺(jué)得還是要區(qū)分投資需求和正常改善的需求，要合理地引導(dǎo)投資需求，使得他們能夠在提供住房租賃，在實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)租住的這個(gè)方面能夠發(fā)揮積極的作用，而不是去炒房子。