每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 程成    

圖/視覺(jué)中國(guó)

每經(jīng)記者 程成 每經(jīng)編輯 盧祥勇

房地產(chǎn)行業(yè)素有“金九銀十”一說(shuō)，購(gòu)房者也往往會(huì)選擇“十一黃金周”集中看房、購(gòu)房。從過(guò)往經(jīng)驗(yàn)看，市場(chǎng)大多會(huì)在9、10這兩個(gè)月迎來(lái)一波銷售“高峰”。于開(kāi)發(fā)商而言，“金九銀十”也往往是年底沖刺業(yè)績(jī)的最佳時(shí)間。

然而,在限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)、限商等“五限”的調(diào)控背景下，今年的“金九銀十”較往年明顯降溫。11月9日，易居研究院發(fā)布的全國(guó)50城住宅成交數(shù)據(jù)顯示，9、10兩個(gè)月總成交量同比下跌30.3%，而一線城市成交面積更是創(chuàng)下了2008年以來(lái)新低。

多位業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，在“房住不炒”的大背景下，樓市調(diào)控全面鋪開(kāi)，同時(shí)監(jiān)管機(jī)構(gòu)嚴(yán)控違資金違規(guī)進(jìn)入樓市、住房租賃市場(chǎng)政策利好不斷，多重作用致房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫。

金九銀十黯然褪色

易居研究院數(shù)據(jù)顯示，其監(jiān)測(cè)的覆蓋全國(guó)4個(gè)一線城市、16個(gè)二線城市和30個(gè)三線城市中，9、10月兩個(gè)月住宅總成交面積4542萬(wàn)平方米，較去年同期6513萬(wàn)平方米下降30.3%。而10月份上述50個(gè)城市新建商品住宅成交面積僅為2275萬(wàn)平方米，同比下降29%，已經(jīng)連續(xù)8個(gè)月出現(xiàn)下跌。

分城市看，一二三線城市成交面積同比大多顯著下滑。上漲城市僅有8個(gè)，漲幅超過(guò)2位數(shù)的有5個(gè)，其中北海以125%的同比漲幅位居首位；下跌城市超過(guò)41個(gè)，跌幅超過(guò)2位數(shù)的有38個(gè)，其中張家口以85%的同比跌幅位居首位。環(huán)京、環(huán)滬、環(huán)廣深區(qū)域城市成交均大幅下滑。

中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)也顯示，10月份各線城市同比環(huán)比均出現(xiàn)下滑，而一線城市降溫尤為顯著。北上廣深4個(gè)一線城市10月成交面積約180萬(wàn)平方米，同比下滑56%、環(huán)比下滑40%，而上海更是以58%的環(huán)比跌幅領(lǐng)跑一線城市。

易居研究院研究員賴勤告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，去年“930”樓市調(diào)控潮以來(lái)，各地紛紛出臺(tái)樓市調(diào)控政策，針對(duì)性地因城施策穩(wěn)定了樓市，合理引導(dǎo)了市場(chǎng)預(yù)期，樓市趨向平穩(wěn)理性。此外部分城市更嚴(yán)格的預(yù)售證審批制度導(dǎo)致推盤(pán)較少，監(jiān)管機(jī)構(gòu)打擊消費(fèi)貸以及房貸利率的上浮，抑制了投資、投機(jī)需求，多重作用導(dǎo)致成交的明顯下滑。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者前期在上海實(shí)地調(diào)研多個(gè)樓盤(pán)時(shí)也發(fā)現(xiàn)，部分樓盤(pán)在“金九銀十”因“無(wú)房可售”顯得冷冷清清。在靜安區(qū)中環(huán)附近某樓盤(pán)營(yíng)銷中心內(nèi)，置業(yè)顧問(wèn)向記者表示，目前該樓盤(pán)僅有少量總價(jià)近2000萬(wàn)元的疊加別墅在售，中小戶型的公寓產(chǎn)品因還沒(méi)有拿到預(yù)售證而無(wú)法銷售。“主要還是因?yàn)閭浒竷r(jià)的原因暫時(shí)拿不到預(yù)售證。”上述置業(yè)顧問(wèn)告訴記者。

年底中小房企或以價(jià)換量

在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入到白銀時(shí)代后，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，在“強(qiáng)者恒強(qiáng)、弱者漸弱”的生存法則下，房企之間的競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化。

10月31日，克而瑞發(fā)布的《2017年1-10月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100》數(shù)據(jù)顯示，千億房企達(dá)到12家，其中碧桂園、萬(wàn)科、恒大穩(wěn)坐榜單前3，三家企業(yè)前10月銷售額均超過(guò)4000億元。而融創(chuàng)10月當(dāng)月實(shí)現(xiàn)銷售金額439億元，前10月實(shí)現(xiàn)銷售2484億元，同比增長(zhǎng)142%，排名也隨之上升至第4位。

與龍頭房企規(guī)?？焖贁U(kuò)大不同，更多的中小房企依然面臨較大的市場(chǎng)壓力。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年前三季度，合生創(chuàng)展、深圳控股、瑞安房地產(chǎn)、朗詩(shī)綠色地產(chǎn)等多家房企的銷售業(yè)績(jī)出現(xiàn)了明顯下跌。其中合生創(chuàng)展前三季度銷售金額為60億元，同比下降20%；深圳控股銷售金額102億元，同比下降43%；瑞安房地產(chǎn)銷售金額為74.8億元，同比下降62%；朗詩(shī)綠色地產(chǎn)銷售金額為129.5億元，同比下降43%。

此外，在盈利方面，部分中小房企前三季度出現(xiàn)盈利下滑甚至虧損。如大名城歸母凈利潤(rùn)為6.57億元，同比下滑17%；廣宇集團(tuán)為1.29億元，同比下滑19.5%；中航地產(chǎn)和中交地產(chǎn)則分別出現(xiàn)0.72億元、0.26億元的虧損。

克而瑞上述榜單也顯示，與去年末相比，前10月有12家房企跌出百?gòu)?qiáng)榜單。克而瑞認(rèn)為，跌出百?gòu)?qiáng)榜單的12家房企大致有3類：項(xiàng)目布局集中、2016年單項(xiàng)目銷售規(guī)模較大的房企；逐漸降低內(nèi)地投資的港資房企；部分項(xiàng)目被收并購(gòu)后，操盤(pán)項(xiàng)目數(shù)量和對(duì)應(yīng)業(yè)績(jī)減少的房企。

進(jìn)入四季度，隨著調(diào)控的持續(xù)深入，對(duì)房企特別是大部分中小房企而言，將承受較大的業(yè)績(jī)和回款壓力。

同策研究院首席分析師張宏偉認(rèn)為，進(jìn)入四季度，隨著銷售壓力的加大，部分房企或項(xiàng)目有可能選擇以價(jià)換量，通過(guò)降價(jià)快速出貨。

賴勤也認(rèn)為，隨著調(diào)控的持續(xù)推進(jìn)，投資、投機(jī)需求正逐漸被擠出市場(chǎng)，市場(chǎng)觀望情緒較強(qiáng)。四季度房企將承受較大的去化壓力，部分中小房企將在年底面臨著以價(jià)換量加速回款的壓力。