每經(jīng)編輯 郭榮村 吳抒穎     

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每經(jīng)記者 郭榮村 實(shí)習(xí)記者 吳抒穎 每經(jīng)編輯 曾健輝

持續(xù)的調(diào)控政策已經(jīng)讓樓市步入穩(wěn)定期。以廣州為例，該市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，10月廣州二手房市場(chǎng)簽約面積為68.04萬(wàn)平方米，同比下跌35.18%。

為房地產(chǎn)商提供代理服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)們也難免受到調(diào)控的沖擊。鏈家地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，北京二手房中介共關(guān)閉門(mén)店約1000家，為3年來(lái)最多。其中10月關(guān)閉門(mén)店177家，已連續(xù)多月單月關(guān)閉中介門(mén)店超過(guò)100家。

但如果將目光聚焦于資本市場(chǎng)就會(huì)發(fā)現(xiàn)，仍有一些中介機(jī)構(gòu)的代理業(yè)務(wù)營(yíng)收呈現(xiàn)出上漲趨勢(shì)，如合富輝煌、世聯(lián)行等。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，出現(xiàn)這種背離的原因，是中介機(jī)構(gòu)切換跑道和開(kāi)發(fā)商們應(yīng)對(duì)調(diào)控雙重作用的結(jié)果。

為什么合富輝煌、

世聯(lián)行的代理營(yíng)收仍在上漲？

“今年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量刷新歷史紀(jì)錄，開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售也刷新歷史紀(jì)錄，代理行自然就銷(xiāo)售活躍。雖然今年調(diào)控嚴(yán)格，但依然是歷史上最豐收的一年。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

第一個(gè)樣本來(lái)自于合富輝煌，這家在港上市的代理機(jī)構(gòu)今年上半年錄得了較好的業(yè)績(jī)：半年報(bào)顯示，截至2017年6月31日止，其營(yíng)業(yè)額為13.8億港元（2016上半年10.6億港元），同比增長(zhǎng)約29%。全國(guó)業(yè)務(wù)覆蓋超過(guò)150個(gè)城市，代理專(zhuān)案超過(guò)900個(gè)。

二手房業(yè)務(wù)方面，合富輝煌營(yíng)業(yè)額同比上升約34%至約5.97億港元（2016上半年4.44億港元），共促成約32500宗二手物業(yè)交易（2016上半年26400宗），分行總數(shù)由2016年年末約400間增加至430間，員工數(shù)目亦由7200人增加至7600人。

世聯(lián)行的代理業(yè)務(wù)同樣錄得了增長(zhǎng)。據(jù)世聯(lián)行三季度報(bào)，今年前九個(gè)月房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易業(yè)務(wù)（包括代理銷(xiāo)售業(yè)務(wù)和經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)）營(yíng)業(yè)收入為24.6億元，同比增長(zhǎng)4.07%，占總收入比例為48.1%。

調(diào)控政策頻出，為什么中介機(jī)構(gòu)的代理業(yè)務(wù)營(yíng)收卻還在上行？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從開(kāi)發(fā)商及中介機(jī)構(gòu)人士中了解到的信息是：房子不好賣(mài)了，更需要代理機(jī)構(gòu)，需要他們帶客。雖然和大趨勢(shì)有關(guān)系，但目前一手房行情仍然不錯(cuò)，中介機(jī)構(gòu)還有空間。

一名合富輝煌的內(nèi)部員工也指出，今年公司的代理單更多地來(lái)自限購(gòu)較寬松的區(qū)域，如江門(mén)、肇慶等城市。

合富輝煌的半年報(bào)也提到，“集團(tuán)靈活調(diào)配一、二手物業(yè)代理之銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)，并致力加快二、三線城市如南京、武漢、鄭州、濟(jì)南、貴陽(yáng)、南寧、中山、珠海的業(yè)務(wù)發(fā)展，進(jìn)一步搶占市場(chǎng)占有率”。

此外，當(dāng)樓市整體進(jìn)入調(diào)整期時(shí)，中介機(jī)構(gòu)的代理提點(diǎn)數(shù)也會(huì)相應(yīng)提高。一名中介機(jī)構(gòu)的區(qū)域經(jīng)理告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“去年行情好的時(shí)候，一般開(kāi)發(fā)商給的都是3個(gè)點(diǎn)，今年普遍都漲到了4個(gè)點(diǎn)。”

為什么有的代理不行了？

在房產(chǎn)調(diào)控下，雖然上述中介機(jī)構(gòu)仍實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，不過(guò)需要提醒的是，今年整體的行情并不十分樂(lè)觀。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)研究總監(jiān)徐楓表示：“今年的代理業(yè)務(wù)收入整體并不好，而且很多中介機(jī)構(gòu)的代理業(yè)務(wù)實(shí)際上營(yíng)收的貢獻(xiàn)也在下降。”

以世聯(lián)行為例，去年前9個(gè)月，房地產(chǎn)交易服務(wù)在所有的營(yíng)收中占比56.51%，而今年前9個(gè)月這一比例已經(jīng)降至48.1%。

除了市場(chǎng)下行帶來(lái)的沖擊之外，上述多名業(yè)內(nèi)人士也指出，中介機(jī)構(gòu)最重要的資源是渠道，這些渠道包括線上如58同城、搜房和樂(lè)居等平臺(tái)，線下則包括物業(yè)公司、搬家公司、清潔公司、發(fā)傳單拓客還有電話營(yíng)銷(xiāo)等。

“如果渠道不行，也做不起來(lái)。我們有固定的合作代理公司，它們的渠道不錯(cuò)，很好用。”一名開(kāi)發(fā)商人士表示。

這也是一些互聯(lián)網(wǎng)中介失意的原因。上述多名業(yè)界人士指出，互聯(lián)網(wǎng)中介之前想憑借線上交易平臺(tái)和傭金、服務(wù)的優(yōu)勢(shì)來(lái)拓展規(guī)模，但代理機(jī)構(gòu)無(wú)論是服務(wù)或是交易都應(yīng)該通過(guò)“人”來(lái)實(shí)現(xiàn)，在傳統(tǒng)中介將房源都?jí)艛嗪?，互?lián)網(wǎng)平臺(tái)又沒(méi)有服務(wù)優(yōu)勢(shì)的情況下很容易受到市場(chǎng)的沖擊。

可供查詢的案例是搜房網(wǎng)。財(cái)報(bào)顯示，按照美國(guó)通用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（GAAP）計(jì)算，今年搜房網(wǎng)第二季度總營(yíng)收為1.101億美元，同比下降61.6%；歸屬于搜房網(wǎng)股東的凈虧損為210萬(wàn)美元。

“搜房之前的模式是大平臺(tái)概念，但隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的創(chuàng)新，很多中介也可以搭建此類(lèi)平臺(tái)。從線上到線下，兩者打通是大趨勢(shì)。而過(guò)多注重線上的中介機(jī)構(gòu)，最后會(huì)發(fā)現(xiàn)房源的獲取是一個(gè)比較大的問(wèn)題。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)此表示。