在限購、限貸、限價、限售等密集的調(diào)控政策影響下，和一年多前相比，國內(nèi)房價暴漲勢頭得到遏制，特別一線城市出現(xiàn)了不同程度的下調(diào)。房價降了，今年買房和去年相比就賺了嗎？

答案是：由于利率的因素，需要多花錢。這還不包括喝茶費、裝修費等隱性的成本。

房價降了，買房卻要多花錢？

自去年“10.4新政”，深圳新房成交均價“13連跌”，從55611元/平跌至54288元/平，同比下跌1323元/平，同比下跌2.4%。

對此，網(wǎng)上流傳的說法是：深圳樓市調(diào)控嚴厲，連跌了13個月，13個月不見了24包芙蓉王，10多包軟中華……

券商中國記者以深圳為例簡單計算一下，如果買一套100平的房子，今年是不是比去年省錢呢？

去年10月份買一套100平的房子，以深圳去年10月均價55611元/平計算，首付3成，貸款30年，選擇等額本息還款方式，需要首付166.833萬元，月均還款19,516.47元，累計支付利息3,133,159.85元。

今年10月買一套100平的房子，以深圳今年10月均價計算，首付3成，貸款30年，選擇等額本息還款方式，需要首付162.864萬元，月均還款21,315.35元，累計本息3,873,367.15元。

由上表可見，房價“13連跌”之后，首付的確節(jié)約了3.97萬元，但是每月要多承擔1798.88元，累計需多支付74.02萬元的利息。

這還不包括喝茶費、裝修費等隱性的成本。由于目前市場存在一定的一二手房價格倒掛（即周邊二手房價格可能超過新房價格），熱門城市的新房銷售情況普遍不錯，一些開發(fā)商會加收額外的裝修費，而且裝修費是要和首付款一起提前交付。

房貸利率增加購房成本

房貸利率的變動，直接增加了購房成本。

中原地產(chǎn)最新的商業(yè)銀行房貸利率情況表顯示，深圳地區(qū)只有深圳農(nóng)村商業(yè)銀行和平安銀行首套房仍然執(zhí)行基準利率，其他均上浮10%-15%不等，而且審批時間有些銀行需要一個月左右，放貸緩慢不確定。

融360監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2017年10月深圳26家銀行中，首套房貸款平均利率增至基準的1.09倍，達到5.35%。沒有銀行執(zhí)行首套利率基準，5家銀行執(zhí)行基準上浮5%，較上月減少8家，19家銀行執(zhí)行基準上浮10%,1家銀行執(zhí)行基準上浮15%。

二套房方面，14家銀行執(zhí)行基準利率上浮10%，較上月減少7家，6家銀行執(zhí)行基準利率上浮15%，5家銀行執(zhí)行基準利率上浮20%。

全國首套房優(yōu)惠利率僅剩2.06%

從全國的情況來看，首套房貸款利率執(zhí)行基準及以上的達388家銀行占比72.79%。

去年同期，全國優(yōu)惠利率占比為85.21%，2017年10月優(yōu)惠利率占比為2.06%，同比下降97.6個百分點。環(huán)比上月數(shù)據(jù)2.25%下降了8.4個百分點，目前上海仍有多家銀行提供首套房貸款優(yōu)惠利率，其他地區(qū)銀行均已執(zhí)行基準利率及上浮。

融360監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2017年10月全國首套房貸款平均利率為5.30%，相當于基準利率1.08倍，環(huán)比9月上升1.53個百分點；同比去年10月首套房貸款平均利率4.44%，上升19.37個百分點。

在融360監(jiān)測的35個城市首套房貸款平均利率中，最低值為上海4.90%，最高值為武漢和鄭州達5.60%。

此外，融360監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2017年10月在全國35個城市533家銀行中，有117家銀行首套房貸款利率上升，占比21.95%；有17家銀行首套房貸款利率下降，占比3.18%；有380家銀行首套房貸款利率與上月持平，占比71.29%。

融360監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2017年10月，19家主要銀行中多數(shù)銀行首套房貸款利率已達基準上浮5%-10%。2017年10月，銀行首套房貸款平均利率最低為基準1.04倍；銀行首套房貸款平均利率最高為基準1.13倍。

未來房貸利率或?qū)⒊霈F(xiàn)峰值

當前首套房貸款平均利率呈小幅上升趨勢，但環(huán)比增速呈下行趨勢，未來峰值或近。銀行方面，年內(nèi)額度依舊緊張，隨著房屋租賃市場發(fā)展，購房貸款需求量降低，銀行壓力或?qū)⒌玫骄徑狻?/p>

融360認為，從目前市場形勢來看，全國首套房貸款平均利率會保持上漲趨勢，但上漲幅度將越來越小，最終會出現(xiàn)峰值。進入四季度后，一線城市及多數(shù)二線城市銀行已完成利率上調(diào)，已完成利率上調(diào)的銀行在未來時間內(nèi)出現(xiàn)連續(xù)上調(diào)利率的可能性較小，未完成利率上調(diào)的銀行或會出現(xiàn)小幅上調(diào)。由于利率未上調(diào)的銀行數(shù)占比較小，最終對整體水平的影響較小。

按照融360監(jiān)測數(shù)據(jù)，10月環(huán)比下降0.48個百分點及數(shù)據(jù)模型來推測，峰值較大可能出現(xiàn)在12月份并處于5.39%附近。

與此同時，年底銀行額度難求，年后存在緩解可能性。接近年底，銀行將面臨額度緊張以及業(yè)績考核的雙重壓力，政策對銀行房屋按揭貸款總量有規(guī)定，四季度各銀行所剩額度不足甚至是已用完，額度調(diào)整在年內(nèi)不會出現(xiàn)，年后將會有新額度來緩解壓力。另一個因素是銀行需要控制存貸比，目前銀行吸儲壓力同樣巨大，隨著資金成本的上升，銀行吸儲的難度和成本在上升。在開源困難的情況下銀行采取節(jié)流措施的可能性較高，年底額度難求已成定局。

融360表示，從購房者來說目前解決自身居住問題的主要途徑是購買房產(chǎn)，基于目前市場房價或其他因素，多數(shù)購房者尚無全額支付房款的能力以及部分購房者加杠桿的投資行為，導致購房貸款需求數(shù)量增大。年后銀行新一批額度的供應，同時隨著房屋租賃市場的快速發(fā)展將分散引導一部分購房者通過租房的方式解決住房問題，另外嚴查違規(guī)資金流入房產(chǎn)市場的措施也會有效凈化房產(chǎn)市場。年后供需兩端同時發(fā)力，額度問題存在緩解可能性。

（來源：券商中國微信號ID:quanshangcn 作者： 陳冬生）