每經(jīng)編輯 李宇嘉    

圖片來源：視覺中國(guó)

李宇嘉

樓市調(diào)控最關(guān)鍵的三個(gè)部門——住建部、國(guó)土資源部和央行，日前在武漢召開部分省市房地產(chǎn)工作座談會(huì)，強(qiáng)調(diào)調(diào)控“不喘氣、不歇腳”。這次會(huì)議不僅被視為為明年樓市調(diào)控定調(diào)，也是對(duì)此前業(yè)內(nèi)關(guān)于“下一步調(diào)控如何走”這一疑問的澄清和回復(fù)。

十九大召開之后，管理層傳遞出樓市長(zhǎng)效機(jī)制漸進(jìn)出爐的信號(hào)。短期行政干預(yù)，特別是2016年10月份以來密集布下的“五限”措施是否要退出？從這次會(huì)議看，“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、化解泡沫風(fēng)險(xiǎn)”仍是調(diào)控的重中之重，并提出集合6方面措施的“組合拳”。

一是堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，不能有任何“喘口氣、歇歇腳”的念頭，保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，把穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、化解泡沫風(fēng)險(xiǎn)作為重中之重，引導(dǎo)好市場(chǎng)預(yù)期，防止出現(xiàn)大起大落。二是加強(qiáng)金融管理，平衡好房地產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)的資金配置，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)。三是完善土地供應(yīng)管理，提高租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供地比例，防止高價(jià)地推漲房?jī)r(jià)。四是引導(dǎo)住房需求合理分布，加快疏解人口過多、房?jī)r(jià)過高特大城市的部分城市功能，促進(jìn)大中小城市互聯(lián)互通，帶動(dòng)周邊中小城市、縣城和小城鎮(zhèn)的發(fā)展。五是大力整頓規(guī)范市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決打擊投機(jī)炒作，凈化市場(chǎng)環(huán)境。六是研究建立房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和市場(chǎng)監(jiān)測(cè)預(yù)警指標(biāo)體系，加強(qiáng)對(duì)地方穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)工作的評(píng)價(jià)考核和約談問責(zé)。

圍堵資金監(jiān)管是重點(diǎn)。比如，十九大前后，各地已開始嚴(yán)堵消費(fèi)貸款進(jìn)入樓市；9月30日，住建部等三部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范購房融資和加強(qiáng)反洗錢工作的通知》，規(guī)范購房融資行為，加強(qiáng)房地產(chǎn)領(lǐng)域反洗錢工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

此次三部門在武漢召開的座談會(huì)，也再次明確“平衡好房地產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)資金配置，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)”。

11月17日，央行等五部委發(fā)布《關(guān)于規(guī)范金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的指導(dǎo)意見》，核心內(nèi)容有打破剛性兌付，規(guī)范資金池和期限結(jié)構(gòu)，“去嵌套”和“去通道”，風(fēng)險(xiǎn)分散及準(zhǔn)備金計(jì)提，限制杠桿等，意在徹底堵住監(jiān)管和杠桿套利，防范包括樓市在內(nèi)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上，在2016年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”之后，就意味著“舊式調(diào)控”——“需求端限制，防止房?jī)r(jià)過快上漲”已成為歷史。

房地產(chǎn)繁榮觸發(fā)了“金融加速器”效應(yīng)，再加上近年來所謂的金融創(chuàng)新如火如荼，樓市繁榮的負(fù)面問題更嚴(yán)重。

首先是抬高了城市生產(chǎn)和生活成本，倒逼人工成本攀升，再疊加債務(wù)利息，不僅實(shí)體經(jīng)濟(jì)的盈利被吃空，而且傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造的增加值開始偏向分配于房地產(chǎn)和金融這兩個(gè)部門。

因?yàn)?，近年來地價(jià)上漲，房地產(chǎn)部門經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中60%~70%屬于非生產(chǎn)性要素交易，面粉比面包貴時(shí)，非生產(chǎn)性交易甚至超過生產(chǎn)性交易。因此，房地產(chǎn)繁榮對(duì)于上游大宗原料生產(chǎn)、采礦業(yè)，中游制造業(yè)、建筑業(yè)，下游消費(fèi)和服務(wù)業(yè)的拉動(dòng)能力日益弱化。

其次，樓市繁榮強(qiáng)化系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期。正如央行行長(zhǎng)周小川在中國(guó)共產(chǎn)黨第十九次全國(guó)代表大會(huì)中央金融系統(tǒng)代表團(tuán)開放日上表示，如果經(jīng)濟(jì)中的順周期因素太多，使這個(gè)周期波動(dòng)被巨大地放大，在繁榮的時(shí)期過于樂觀，也會(huì)造成矛盾的積累，到一定時(shí)候就會(huì)出現(xiàn)所謂“明斯基時(shí)刻”，這種瞬間的劇烈調(diào)整，是要重點(diǎn)防止的。

這里的“明斯基時(shí)刻”及此前央行提出的“灰犀牛”風(fēng)險(xiǎn)，都意指借助金融加速器效應(yīng)，樓市引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。美國(guó)次貸危機(jī)、歐債危機(jī)無不如此。無論是“明斯基時(shí)刻”還是“灰犀牛”風(fēng)險(xiǎn)，基于順周期，中短期內(nèi)都會(huì)形成一個(gè)自我強(qiáng)化的閉環(huán)。在我國(guó)國(guó)有金融占主體、外匯和資本流動(dòng)有管制的體制下，沒有國(guó)家自上而下的強(qiáng)大干預(yù)，這個(gè)閉環(huán)很難被打破。

樓市和金融順周期循環(huán)，形成風(fēng)險(xiǎn)的表征就是高杠桿。周小川在《人民日?qǐng)?bào)》發(fā)表題為《守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線》的文章稱，高杠桿是宏觀金融脆弱性的總根源，在實(shí)體部門體現(xiàn)為過度負(fù)債，在金融領(lǐng)域體現(xiàn)為信用過快擴(kuò)張。

近兩年，無論是看上市公司分行業(yè)的債務(wù)水平，還是信貸投放，或者是隱性擔(dān)保的大小，房地產(chǎn)和僵尸企業(yè)都是資金最主要涌入的領(lǐng)域，這造成了結(jié)構(gòu)扭曲，嚴(yán)重地?cái)D壓實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

最后，房?jī)r(jià)上漲以及由此驅(qū)動(dòng)的貨幣擴(kuò)張，擴(kuò)大了收入差距。2012年~2015年，隨著最低工資指導(dǎo)線的上調(diào)、企業(yè)用工成本上升，基尼系數(shù)連續(xù)3年下降。2016年以來，房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致?lián)碛蟹慨a(chǎn)的中高收入群體財(cái)產(chǎn)性收入大幅增加。

中泰證券統(tǒng)計(jì)，基尼系數(shù)從2012年的0.474下降至2015年的0.462后，2016年反彈至0.465。光大證券全球首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家彭文生估算了不同行業(yè)的實(shí)際收入增長(zhǎng)對(duì)M2增長(zhǎng)的彈性系數(shù)，發(fā)現(xiàn)排在第一位和第二位的分別是銀行保險(xiǎn)、房地產(chǎn)。

十九大報(bào)告提出，“擴(kuò)大中等收入群體，增加低收入者收入”，“增強(qiáng)消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)性作用”。事實(shí)上，2015年到今年上半年，居民人均消費(fèi)增速已連續(xù)3年下降。更重要的是，十九大重新定義了當(dāng)前社會(huì)主要矛盾，尋求更有質(zhì)量的增長(zhǎng)而非僅追求速度成為新時(shí)代共識(shí)?；谶@個(gè)大背景，再考慮到樓市引致的上述全局性問題，可以看出，調(diào)控的出發(fā)點(diǎn)已然不同。

房地產(chǎn)調(diào)控思路已發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，只有做到調(diào)控不留縫隙、不泄銳氣，才能徹底打掉過去十幾年來“屢調(diào)屢漲”形成的頑固預(yù)期，也才能在住房租賃市場(chǎng)尚弱小、不怎么賺錢的情況下，實(shí)現(xiàn)多主體供給、多渠道保障，構(gòu)建“租購并舉”的住房新制度。

唯有此，住房才能真正回歸居住和公共產(chǎn)品屬性。這就是三部門武漢座談會(huì)強(qiáng)調(diào)調(diào)控“不喘氣、不歇腳”的主要原因。

樓市資金面收緊趨勢(shì)更明顯，今年7月全國(guó)金融工作會(huì)議后，金融監(jiān)管方向已清晰。近期M2、新增信貸與社會(huì)融資走勢(shì)顯示，信用收縮很明顯，這是去杠桿的唯一路徑。

盡管基準(zhǔn)利率未上調(diào)，但資金漏洞被堵、實(shí)際融資成本明顯上升，悉數(shù)上陣的限制性措施制造了極大的交易摩擦，而房產(chǎn)稅、租購并舉等長(zhǎng)效機(jī)制“正在路上”，樓市預(yù)期收益前景不再樂觀，而交易損耗卻在增大。

同時(shí)，今年前三季度“三駕馬車”很罕見地同時(shí)發(fā)力，再加上樓市供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革漸入佳境，租賃崛起、集體土地入市、棚改繼續(xù)發(fā)力、存量盤活、農(nóng)村危房改造等也緩解了商品房交易下滑的擔(dān)憂。由此，樓市調(diào)控繼續(xù)發(fā)力沒有任何疑問。

（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）