值此當(dāng)口，地產(chǎn)市場的任何風(fēng)吹草動，都有可能撩撥到大家敏感的神經(jīng)。

比如，西安市國土局近期宣布放開土地二級市場交易，一石激起千層浪：

A、從全國層面來審視，西安土地二級市場交易訴求強(qiáng)烈，這大概也是其被列入34個試點(diǎn)的重要原因之一；

B、一方面是交易訴求強(qiáng)烈，一方面是市場被“禁錮”，由此產(chǎn)生哪些弊端或者說問題？

C、放開之后，對西安土地交易會產(chǎn)生怎樣的沖擊？對房價(jià)走勢有何影響？ 

二級市場交易訴求強(qiáng)烈

眾所周知，國有土地使用權(quán)的出讓要經(jīng)過劃撥、招拍掛等程序——也就是我們常講的土地一級市場，它是土地所有者與使用者之間的交易，這個市場由國家壟斷。

二級市場，相較于一級市場而言，是指已經(jīng)拿到土地的主體，再將手中土地轉(zhuǎn)讓、抵押或出租出去，它是土地使用者之間的交易。

今年2月，國土資源部下發(fā)通知，在包括南京、武漢、天水等在內(nèi)的34個市縣（區(qū)）開展土地二級市場試點(diǎn)。

西安能夠位列試點(diǎn)城市當(dāng)中，與長久以來，西安二級土地市場深受開發(fā)商“青睞”分不開關(guān)系。

國土資源局截圖

一方面，西安主城區(qū)凈地少已經(jīng)不是什么秘密，與此同時(shí)，因歷史沿革等原因，不少本土中小企業(yè)手中卻還掌握不少土地。

另一方面，此前很長時(shí)期，西安土地市場并非完全公開出讓。

粉巷君曾聽不少地產(chǎn)界朋友吐槽西安拿地困難，并非有實(shí)力就能拔得頭籌。于是眾多外來開發(fā)商只能退而求其次，不去一級市場做無用功，靜待與拿地的本土企業(yè)合作開發(fā)。

你手中有地，但無心或無力開發(fā)，我四處尋地而不得，交易一拍即合。

西安二級土地市場頗為熱鬧——2016年至今，在種種利好下，國內(nèi)頂尖房企紛紛撲向西安市場，通過各種途徑大舉拿地，一級市場搶地至土地熔斷多次，二級市場亦頻頻交易。

舉例來講，早前進(jìn)入西安市場的萬科、恒大、綠地、龍湖等，通過并購及合作開發(fā)的方式儲備糧草，后來者綠城、中糧等亦通過二級市場不斷加碼。甚至有開發(fā)商公開發(fā)起“全民找地”，承諾拿地后重獎聯(lián)系人。

顯然，二級市場需求強(qiáng)烈，買賣頻繁，已經(jīng)成為一級土地市場的重要補(bǔ)充，其活躍度并不遜于后者多少。 

但諸多問題亟待規(guī)范

活躍而缺乏監(jiān)管的市場，必然問題叢生。

2017年上半年，西安和三亞，成為全國樓市中的兩匹黑馬。這一年間，為了緩解房價(jià)，兩者頻頻發(fā)文出政策，各有成效。如今一年將盡，這兩座城市又分別迎來新政策，同樣是為了管控房地產(chǎn)市場，不過方式南轅北轍。

10月28日，中國新聞網(wǎng)報(bào)道，海南省已暫停辦理土地二級市場轉(zhuǎn)讓交易有關(guān)用地手續(xù)，旨在嚴(yán)厲打擊違法違規(guī)炒買炒賣土地行為。

究其原因，則是三亞等海南城市土地二級市場交易頻繁，未經(jīng)批準(zhǔn)私下交易、規(guī)避審批變相交易等違法交易土地、炒賣土地問題較為突出，嚴(yán)重影響了正常的土地市場管理秩序，而這些問題在西安同樣存在。

中國新聞網(wǎng)截圖

事實(shí)上，此前國家對土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓設(shè)定了嚴(yán)苛的條件，且需要支付高額稅費(fèi)。

土地使用權(quán)不好買賣？好辦！收購股權(quán)呀！

例如，碧桂園通過聯(lián)姻建秦地產(chǎn)，曲線拿地1200畝，開千畝大盤鳳凰城；海亮與和記萬佳共同成立子公司，共同開發(fā)海亮唐寧府。

過去多年，吸收兼并、合作開發(fā)成為房地產(chǎn)企業(yè)交易中的高頻詞匯。通過這樣的方式迂回拿地，一方面規(guī)避了高企的監(jiān)管門檻，另一方面實(shí)現(xiàn)“合理避稅”。

變相土地轉(zhuǎn)讓背后，折射出此前土地二級市場存在的一系列問題。

一方面，因土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的門檻，不少企業(yè)寧可土地閑置，也不愿意將其買賣。企業(yè)積極性不高，直接導(dǎo)致大批存量土地未能充分利用。

另一方面，因?yàn)闆]有集中的交易場所，買賣雙方僅依靠自己聯(lián)系或中間人介紹，交易價(jià)格、土儲信息不透明，交易存在盲目性，從而導(dǎo)致二級市場存在相對混亂。

此外，由于交易的自發(fā)性，違規(guī)交易、隱形交易難以規(guī)避。

放開交易，存量土地將大幅激活

過嚴(yán)、過時(shí)的苛求可能帶來反效果，于是，順應(yīng)市場訴求的新政策出臺了。

就拿地便捷性方面，兩級市場做個對比。

一級土地市場，要通過招拍掛手續(xù)，在激烈的競價(jià)周期過后，如果你有幸成為勝出者，那么恭喜你，可以拿到一份中標(biāo)通知書了。

此后，你需要在規(guī)定時(shí)限到國土部門繳清出讓金，通過這筆數(shù)目不小的劃賬，拿到土地合同，你才可以進(jìn)行接下來密密麻麻的手續(xù)。例如在土地所在地成立子公司，變更土地出讓合同受讓人，項(xiàng)目公司申請開發(fā)資質(zhì)，立項(xiàng)，環(huán)評……

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沒有對比就沒有傷害，已經(jīng)取得土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓的土地，就顯得可愛多了。尤其在今年的西安市場，搶時(shí)間就是攢錢??！

開放土地二級市場，無疑是將原有土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)有效簡化，加之存量土地信息透明化，閑置利用率將大大提高。

而原有通過并購、合作開發(fā)等“擦邊球”土地買賣模式，新規(guī)明確將之歸類為土地二級市場轉(zhuǎn)讓。

也就是說，上述交易之前已經(jīng)以其它名目存在，如今只是政府對之進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管。啟動西安土地二級市場，更大意義在于規(guī)范市場，以及激發(fā)市場活力。

以此來看，放開土地二級市場交易，對房價(jià)的影響，大概微乎其微。

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