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租房居，居不易，即使是住在高端租房品牌自如，也不例外。

近日，有媒體報道稱，鏈家旗下的O2O租房平臺自如的部分房間存在甲醛超標情況。根據新華社的調查，自如的部分房源在裝修結束后，僅將房間通風透氣數天，便掛牌出租給房客。事件經過報道后，自如方面對當事住戶給予了經濟賠付，并承諾為遇到此類問題的房客無條件提供過渡期酒店住宿。

此事雖是個例，但也給當下火熱的租房市場帶來冷思考。無論是租房還是購房，室內空氣指標的規(guī)范并未形成強制約束，很多人仍可能遇到房屋甲醛超標的問題。一向以品質化、高端路線聞名的自如也出現(xiàn)這類問題，這讓外界對租房機構的管理和盈利能力產生擔憂。

在“租購并舉”的宏觀背景下，此事或許正是當下租房市場發(fā)展的一個注腳：怎么保證租賃房屋的居住品質，還需要更多細化的標準和規(guī)范；怎么強化市場化租房機構的管理和服務，還需要在減成本、降杠桿上下功夫。

“租購并舉”興起 租房細則亟需建立

11月24日，北京市昌平區(qū)龍騰苑的一位自如房客向“自如管家”(自如公司的基層服務人員)反映，所住房屋室內空氣質量異常引起身體不適；次日“自如管家”提出為房客免費換租或免費退租，并提供搬家服務，而當事房客希望繼續(xù)居??；此后，雙方針對房屋內空氣質量和甲醛可能超標等問題多次溝通。

12月初，此事經媒體報道，引發(fā)關注。自如方面承諾為遇到此類問題的房客無條件提供過渡期酒店住宿，并在此期間提供免費換房或免費退租服務，退回押金及所有未發(fā)生的房租及服務費。雖然自如方面表示，其對房屋裝修的所有家具材料都制定了嚴格標準，并且已經在內部啟動了關于原材料、施工工藝及供應商管理的核查，但這些做法并沒有回答一個行業(yè)問題：租房行業(yè)從選材裝修，到出租管理，以及后續(xù)的運營服務，何時才能有相應的細化規(guī)范？

不同于商品房市場詳細明確的驗收流程，租房市場，尤其是自如這類非中介租房機構所運營的租賃房屋并沒有細化的驗收流程。以本次事件的核心環(huán)節(jié)——室內空氣為例，在一些地方政府關于租房市場的管理規(guī)定中，難覓室內空氣管理條款的蹤影。

比如，《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》雖然要求出租房屋的建筑結構和設備設施符合建筑、消防、治安、衛(wèi)生等方面的安全條件，不得危及人身安全，但對于裝修后的甲醛處理、室內空氣等環(huán)節(jié)并沒有具體要求。而從2003年開始實施的《室內空氣質量標準》(GB/T18883－2002)對如今租房市場的復雜性也未有周全考慮。

方圓地產首席分析師鄧浩志認為，在“租購并舉”的政策框架已經搭建起來、市場機構參與租房熱情高漲的情況下，租房領域的細則和標準亟需建立。具體到此次自如部分房屋甲醛超標的案例，他認為應該從上游的建筑裝飾領域入手，這是大多數室內空氣質量問題的主要環(huán)節(jié)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，租房市場經過一年多的發(fā)展已經逐漸成長，今后可以考慮加快制定相應的細節(jié)規(guī)范。“現(xiàn)在框架的政策已經出臺了，但是關于租房建筑安全、室內裝修等(環(huán)節(jié))的具體要求還沒出臺，比如改造結束多久以后可以入住，出租房源要符合哪些標準等等。”

盈利艱難 縮短待租時間成必然

雖然甲醛超標更多可能來自房屋裝修過程中的裝飾建材，但造成房屋無法持久通風的根本原因，還是許多租房機構自身的商業(yè)模式。

以自如旗下數量最多的“自如友家”產品為例。企業(yè)從業(yè)主端承接整套房屋、經過裝修配置家具家電之后，以房間為單位對外出租。自2011年5月在北京上線以來，“自如友家”憑借良好的居住體驗和品質化的服務迅速打開市場，目前在全國保有的房間數量超過24萬間。但這類房源在裝修后，往往沒有進行較長時間的通風處理。

據北京市東城區(qū)的一位姚姓“自如管家”介紹，“自如友家”產品在首次出租時，一般會留出閑置通風的時間，但考慮到成本回報，通風時間一般不會長于1個月，在之后的出租中，一般也不會閑置太久。但因為“自如友家”一般較為整潔，且服務較好，在北京非常受年輕白領喜愛。

“這背后的一個問題就在于，這類企業(yè)以提高租客入住率為導向，對于一些居住本身的功能相對是忽略的。”嚴躍進分析稱，自如這類非中介的租房平臺本身的商業(yè)模式決定了其必須精細化管理，因此在出租的時候必須考慮閑置期，裝修后入住時間越晚，閑置的時間越長，越不利于商業(yè)回報。

“很多企業(yè)其實是類似的，在三五年內它必須縮短待出租時間，這樣一來出現(xiàn)這種情況(指甲醛超標)也不奇怪。”中原地產首席分析師張大偉告訴記者，一線城市的這類“二房東”往往還會將客廳隔斷為一個房間，這進一步給租賃房屋的室內通風帶來挑戰(zhàn)。

實際上，這類做法在租賃市場并非少數，但在目前的政策環(huán)境下并不合規(guī)。張大偉說，租房市場的需求依然強烈，商業(yè)模式決定了“二房東”式的租房企業(yè)必須通過縮短閑置時間、擴大可出租面積等辦法來創(chuàng)造盈利空間，而這些做法往往又有違規(guī)嫌疑。

事實上，“二房東”租房模式目前的發(fā)展仍較為緩慢而謹慎，其主要原因在于房源資產價格高企，租金回報率長期較低，而企業(yè)的融資成本維持在高位，這兩大因素在很大程度上限制了企業(yè)加杠桿快速做大的可能性。

“盈利比較難，這是一個很突出的問題。”據鄧浩志介紹，目前大多數自持經營物業(yè)的租房企業(yè)，和“二房東”式的租房企業(yè)都不能解決盈利問題，主要原因還是在于拿房成本和利息成本太高。

“現(xiàn)在北上廣深四大一線城市租金回報率大概在1.5%到2%之間，如果按商品房算，盈利難。”鄧浩志表示，“現(xiàn)在普遍房地產企業(yè)的融資成本是7%到8%左右，如果地價下降到只是商品房價格的1/3左右，那么盈利能力提升3倍，租金回報率可以達到4.5%到6%之間，但仍然沒能夠蓋過利息成本。”

房企“集團軍”入局，關鍵還在供給側

即使大多數一二線城市的租售比相差懸殊，但租房這塊蛋糕仍然被不少企業(yè)、機構看中。其中，一些實力雄厚的房地產開發(fā)商更是扮演著“集團軍”的角色。

據不完全統(tǒng)計，目前已有20多家百強房企啟動長租公寓類租房項目的發(fā)展戰(zhàn)略。如萬科董事會主席、首席執(zhí)行官郁亮在接受媒體采訪時表示，萬科計劃成為租賃行業(yè)的龍頭企業(yè)。再比如碧桂園集團總裁莫斌提出，力爭在2020年做到100萬套長租公寓。

房企“集團軍”的進入會進一步改善租房體驗嗎？嚴躍進認為答案是肯定的。

“真正能對甲醛超標這類情況形成倒逼的，應該是房企和自持型公寓的參與。”在嚴躍進看來，這類房屋大多由專業(yè)的房企開發(fā)、裝修，在交給業(yè)主之前需經過政府部門驗收，經過這些流程的房屋質量相對可靠。他認為，這類由房企開發(fā)并出租的房源在租房市場上，會比中介型、“二房東”型房源更受歡迎。

但在租售比高居不下的一線城市，房企所開發(fā)并持有的租賃房源能有多大的商業(yè)前景其實也考驗想象力。

“一套500萬元的房子，月租金也就七八千元，租售比太懸殊了，(房地產)企業(yè)只能是以多隔斷、低配置的裝修來創(chuàng)造盈利空間。”張大偉認為，在土地價格高企的情況下，房企的入局并不能解決租房市場甲醛超標、服務不到位等問題；相反，隨著企業(yè)進入越多，有可能出現(xiàn)此類負面事件的可能性更大，因為租房領域的企業(yè)競爭激烈。

張大偉認為，核心的解決辦法還是增加租房用的土地供應。12月7日，北京市住建委在官網發(fā)布消息稱，目前有約12萬套國企利用自有用地建設的保障房；北京全市企業(yè)自持租賃房項目有27個，自持面積約143萬平方米；已開工朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)等5個利用集體土地建設租賃住房試點項目、房源1.28萬套，目前已入住4200余戶。

而在上海，自7月推出首宗租賃住宅用地以來，已至少成交了15幅租賃住宅用地，占地面積47.12萬平方米，合計建筑面積近109萬平方米，預計至少形成18100套租賃供應房源。

這些試點誠然效果顯著，但相比巨大的租房需求，仍然顯得杯水車薪。張大偉認為，租賃住房土地或房源的供給還需要增量。“量少的話，變相地就變成保障房了，對整體市場沒有什么影響，跟市場脫節(jié)。”

鄧浩志注意到，有些城市的做法是，在商品房用地當中指定一部分專門用于發(fā)展租賃物業(yè)，他擔心這會進一步加劇房屋租售的供求矛盾。此外，若單純靠政府指定的自持物業(yè)，租賃住房的總量顯然還不夠。“所以要看怎么盤活現(xiàn)在集體用地、盤活‘三舊改造’，但這些相關的政策現(xiàn)在還不知道。”見習記者 王林 記者 李晨赫 實習生 趙麗梅