每經(jīng)編輯 張敬偉    

張敬偉

樓市周期，幾番沉浮，頑疾難愈。樓市亂象可以消弭，市場沉疴能夠根治嗎？

上一周舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會議對此給出了根治藥方——今年中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，建立“多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。許多業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，目前我國的商品住房供應(yīng)主體是開發(fā)企業(yè)，地方政府供應(yīng)一小部分保障性住房。多主體供應(yīng)代表供應(yīng)主體將更加多元化，即不僅限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和地方政府。

圖片來源：視覺中國

回顧前兩年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，對樓市開出“去庫存”、“房子是用來住的、不是用來炒的”等藥方，看得出來，頂層設(shè)計對樓市周期的把握和對現(xiàn)實問題的把脈都是很準(zhǔn)的。不過由于樓市周期的復(fù)雜性，以及涉及多方利益糾葛，解決樓市問題很難找到一勞永逸的靈丹妙藥，不可能藥到病除。比如政策雖然要求不同線際的城市在去庫存上“因城施策”，但是市場大趨勢始終是以逐利為第一目標(biāo)，很難按照政策的指揮棒理性運(yùn)動。

在這樣的情況下，過去兩年雖然一二線城市接力調(diào)控，而且調(diào)控措施一波嚴(yán)似一波，已經(jīng)從傳統(tǒng)的限價限貸，擴(kuò)大到對各種衍生住房、民間貸款的節(jié)流，但這輪周期還是讓一些二線城市進(jìn)入了單價2萬元的新階段，一些熱點三線城市也進(jìn)入“萬元或1.5萬元”時代。

去年中央經(jīng)濟(jì)工作會議為樓市開出進(jìn)一步的藥方，是要解決樓市是住不是炒的問題。一句話，觸及中國樓市周期性沉疴的核心，可以說是找到了病根，不過如何用藥療治，還需要時間和耐心。

在進(jìn)行嚴(yán)格調(diào)控的同時，租售同權(quán)的試點也開始在一些城市啟動，而這正是今年中央經(jīng)濟(jì)工作會議解決樓市沉疴的出發(fā)點。“多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，這不是單方，而是制度性的復(fù)方藥，對于拔除樓市亂象、實現(xiàn)“住而不炒”等方面，應(yīng)該收到良好效果，原因有二：

一方面，中國樓市到了從亂到治的拐點。數(shù)據(jù)顯示，中國擁房率高企，超過84%。另據(jù)今年年初匯豐銀行對全球9個國家約9000名“千禧一代”進(jìn)行調(diào)查的結(jié)果顯示，中國“千禧一代”有房比例最高，達(dá)70%。雖然擁房在不同線際的城市存在不平衡，但是如此高的擁房率，特別是年輕人七成的擁房率，意味著房地產(chǎn)市場在一段時間內(nèi)基本飽和。如果出現(xiàn)市場過熱，炒作和泡沫化的成分更高。

在這樣的情勢下，購的動力未來或有不足——無論是剛需還是改善住房群體，可以說能買房的大都買了。而那么剩下的兩到三成無房戶，他們是真正的剛需群體，也是有著強(qiáng)烈安居愿景的人群。

滿足這部分群體的擁房需求和安居愿景，是對“住而不炒”最現(xiàn)實的民生關(guān)切。以購為主的房地產(chǎn)市場，很難滿足他們的愿望。保障房建設(shè)若出現(xiàn)掛一漏萬，也可能導(dǎo)致這部分群體錯過居者有其屋。因此，租購并舉——用相對低廉的租房價格，實現(xiàn)其孜孜以求的安居夢，正是高效的政策藥方。

另一方面，“多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，釋放出了多維的制度紅利。

這里的“租”，和一般市場意義上的“租”是不同的。一般的市場租房，全靠市場調(diào)節(jié)，承租者只是用租金短期獲得住所而已。所租房子沒有政策意義上的權(quán)利，和所購商品房蘊(yùn)含的高附加值不可同日而語。租房到期，房子收回，承租者又變成了無房可住者。“多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，其中的“租購并舉”，強(qiáng)調(diào)的是租與購隱含的同權(quán)待遇——即租的房子可以通過機(jī)制性或契約方式，實現(xiàn)和購房一樣的安居及其他權(quán)利待遇。說白了，這樣的租房形式上是拎包即住，內(nèi)涵上則是住者可以和當(dāng)?shù)刭彿繎粢粯酉碛腥雽W(xué)、就業(yè)以及其他同城待遇。

那么，誰來提供租房房源呢？就是“多主體供應(yīng)、多渠道保障”。也就是說，地方政府、開發(fā)商都承擔(dān)“供應(yīng)”和“保障”義務(wù)，這就是“多主體”和“多渠道”的要義所在。幾個一線城市的試點經(jīng)驗表明，只要給予租購的土地供應(yīng)，理順相應(yīng)的利益關(guān)系，租房市場是可以根治房地產(chǎn)市場沉疴頑疾的。（作者為中國人民大學(xué)重陽金融研究院客座研究員）