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每經(jīng)記者 程成 每經(jīng)實(shí)習(xí)編輯 梁秋月

將2016年稱為中國房地產(chǎn)市場的豐收年并不為過。這一年，全國商品房銷售額同比增長35%至11.8萬億元，創(chuàng)下歷史新高?；馃岬匿N售市場，足以讓房企樂觀。

于是，房企在土地市場“瘋狂搶地”，也催生一波“地王潮”。以上海為例，去年8月17日，寶山區(qū)顧村鎮(zhèn)外環(huán)線內(nèi)一宗總建筑面積約12.6萬平方米的宅地，被建發(fā)、首開、中糧聯(lián)合體以總價(jià)67.9億元、溢價(jià)率115%競得，而53727元/平方米的樓板價(jià)，不僅奪得寶山顧村“地王”，也問鼎了上海外環(huán)宅地成交樓板價(jià)之最。

然而，在今年下半年，隨著限購、限貸、限價(jià)等調(diào)控措施的持續(xù)發(fā)力，上海樓市漸趨平穩(wěn)，上述成交近1年半的“地王”進(jìn)展如何？嚴(yán)厲調(diào)控又是否會(huì)影響到項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)？近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪后發(fā)現(xiàn)，該地塊雖已于今年3月份左右開工建設(shè)，但“何時(shí)開盤、售價(jià)多少”仍不得而知。

圖為：上海寶山顧村地王現(xiàn)場圖 程成攝

開工大半年 何時(shí)開盤仍未定

12月27日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來到上述“地王”現(xiàn)場。從地鐵1號線共富新村站出來，沿泰和西路向西南騎行約15分鐘，即達(dá)到上述地塊。

在去年8月17日的土拍中，建發(fā)、首開、中糧聯(lián)合體以67.9億元的報(bào)價(jià)擊敗萬科、融創(chuàng)、葛洲壩等13家房企，成功競得寶山區(qū)顧村鎮(zhèn)N12-1101單元06-01地塊，地塊面積7萬平方米，計(jì)容建筑面積12.6萬平方米，樓面價(jià)達(dá)到53727元/平方米。這一樓面價(jià)，也超過了信達(dá)于當(dāng)年6月份在顧村鎮(zhèn)以總價(jià)58億元、溢價(jià)率307%，樓面價(jià)36383元/平方米創(chuàng)下的“顧村地王”。天眼查信息顯示，上述地塊的項(xiàng)目公司為上海眾承房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，建發(fā)、首開、中梁權(quán)益占比分別為37.5%、37.5%、25%，項(xiàng)目由建發(fā)操盤。

記者在項(xiàng)目現(xiàn)場看到，上述項(xiàng)目案名為“央璽”，目前，地塊已被圍擋包圍，圍擋內(nèi)10余座塔吊正在施工。

在項(xiàng)目展示中心，記者以購房者身份從一置業(yè)顧問處了解到，該項(xiàng)目大約在今年3月左右進(jìn)場施工。“目前我們只是開放了展示中心，具體什么時(shí)候開盤、均價(jià)多少、戶型怎么樣，現(xiàn)在我們還無法確定。”該名置業(yè)顧問說，“明年應(yīng)該會(huì)開盤，但是上半年還是下半年，現(xiàn)在還不好說。”

記者注意到，盡管該樓盤還未確定開盤時(shí)間和售價(jià)，但仍有不少購房者前來看房。“我們是來看二套房的，距離南北高架、外環(huán)都比較近，但沒有價(jià)格、戶型信息，周邊的配套也弱了些，我們也就只能了解個(gè)基本情況。”購房者葛先生告訴記者。

據(jù)記者實(shí)地觀察，上述項(xiàng)目北側(cè)距外環(huán)約1公里，西側(cè)為融創(chuàng)玉蘭公館，東側(cè)緊鄰富長路，南側(cè)有一混凝土攪拌站，周邊集卡車、渣土車較多，環(huán)境也較為嘈雜。最近的商業(yè)配套距離小區(qū)近800米，以沿街商鋪為主，檔次較低。

圖為：央璽項(xiàng)目售樓部外部景象 程成攝

較高樓面價(jià) 考驗(yàn)操盤能力

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，盡管上述地塊的競得樓面價(jià)為53727元/平方米，但根據(jù)出讓合同，競得方須配建不低于總建筑面積5%（約0.63萬平方米）的保障房，并無償交給寶山區(qū)政府，此外，競得方還須自持不低于總建筑面積15%（約1.8萬平方米）的商品住宅作為租賃住房。這也意味著，扣除保障房和自持物業(yè)的面積后，可售部分的樓面價(jià)超過6.6萬元/平方米。

值得注意的是，目前，央璽周邊除南側(cè)的中環(huán)國際公寓有住宅在售外，并無其他新房可售。記者從中環(huán)國際公寓置業(yè)顧問處獲悉，目前該樓盤在售均價(jià)在5.6萬元/平方米~6萬元/平方米，均為毛坯交付。“北邊的央璽樓面價(jià)都超6萬了，我們5萬多的均價(jià)性價(jià)比已經(jīng)很高了。”該樓盤一名置業(yè)顧問告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

此外，央璽西側(cè)于去年交房的融創(chuàng)玉蘭公館目前只有車位在售，第三方平臺數(shù)據(jù)顯示，二手房售價(jià)在6萬元/平方米~6.6萬元/平方米；東側(cè)房齡超過10年的富隆苑和鑫鑫花園等小區(qū)，在售二手房均價(jià)在4.1萬元/平方米~4.4萬元/平方米。

可售部分超過6.6萬元/平方米的樓面價(jià)，已經(jīng)超過周邊所有在售樓盤以及二手房均價(jià)，在當(dāng)前嚴(yán)格調(diào)控的大背景下，操盤難度可想而知。而“面粉”貴過“面包”，恐怕是大部分“地王”不得不面對的市場現(xiàn)實(shí)。

“預(yù)計(jì)明年調(diào)控政策不會(huì)放松，市場很難顯著回暖，房企近兩年拿的地王項(xiàng)目，可能會(huì)變成燙手山芋。”易居研究院研究員賴勤向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。賴勤認(rèn)為，明年房企面臨的金融環(huán)境可能會(huì)縮緊，負(fù)債較高、融資成本較高的房企將會(huì)面臨較大的考驗(yàn)，與利潤相比，“地王”項(xiàng)目的開發(fā)商更要重視現(xiàn)金流。

“我們的產(chǎn)品是中式風(fēng)格，有高層公寓、疊加和聯(lián)排，戶型圖現(xiàn)在還沒出來，不過公寓面積最大在110平方米左右。”上述“央璽”置業(yè)顧問說，“售價(jià)雖然沒有定，但我們的樓面價(jià)超過5萬元，剛需估計(jì)不太容易接受，我們主要針對的是改善型客戶，特別是別墅類產(chǎn)品，以后在外環(huán)內(nèi)是非常稀缺的。”

而在賴勤看來，寶山區(qū)的顧村板塊雖然發(fā)展?jié)摿善?，?ldquo;央璽”過高的樓面價(jià)將會(huì)是其去化的最大障礙。“未來開盤想達(dá)到較好的去化水平，開發(fā)商必須要在產(chǎn)品和營銷方面做足功夫。”賴勤表示。