每經(jīng)編輯 蔡雅蕓    

每經(jīng)記者 蔡雅蕓 每經(jīng)編輯 魏文藝

2018年開年的第二天，成都2200套國(guó)有租賃房源就正式入市。這批房源有著租金低于市場(chǎng)價(jià)、家電齊全、零門檻、管家服務(wù)等優(yōu)勢(shì)，與“民間隊(duì)”房東相比，“國(guó)家隊(duì)”房東似乎更具吸引力。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日通過實(shí)地走訪成都國(guó)有住房租賃企業(yè)之一的成都潤(rùn)錦城實(shí)業(yè)有限公司的房源，以及龍湖冠寓、魔方公寓、E客公寓等多家長(zhǎng)租公寓后發(fā)現(xiàn)，目前成都住房租賃市場(chǎng)的產(chǎn)品，已細(xì)分為國(guó)企背景的合租公寓、中介機(jī)構(gòu)的分散房源、開發(fā)商打造的集中式商業(yè)公寓，以及酒店運(yùn)營(yíng)商提供高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的套間整租。

在新“租房時(shí)代”，面對(duì)“國(guó)家隊(duì)”和“民間隊(duì)”，租客們會(huì)如何選擇？現(xiàn)在就讓《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者為你作作比較吧。

                                                     圖片來源：視覺中國(guó)

國(guó)有房源性價(jià)比高 民間隊(duì)更強(qiáng)調(diào)“社群”

目前，成都潤(rùn)錦城實(shí)業(yè)有限公司新入市的719套房源已被預(yù)定過半。據(jù)介紹，在檢測(cè)完水電氣網(wǎng)“四通”與否、家具家電能否正常使用、室內(nèi)空氣質(zhì)量等問題后，該公司將與租客逐步簽約并分批安排入住。

成都潤(rùn)錦城相關(guān)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹，這批房源都是成都興城投資集團(tuán)自持的存量資產(chǎn)，初期是與北京自如公司進(jìn)行戰(zhàn)略合作，融合了他們的裝修風(fēng)格和管理定位，客群年齡主要集中在25~35歲，以大學(xué)畢業(yè)生、創(chuàng)業(yè)初期、新來蓉的年輕人居多。

該人士同時(shí)說，在房源定價(jià)上，成都市房管局要求委托第三方中介做了市場(chǎng)評(píng)估，這批房源的價(jià)格會(huì)比市場(chǎng)價(jià)略低，沒有中介費(fèi)，租金浮動(dòng)更穩(wěn)定，“我們?cè)诤炗喓贤跗诰透嬷饪?，房租?huì)以每年3%的幅度遞增，這個(gè)幅度相對(duì)而言非常小。”

隨著長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的不斷健全，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)者大多會(huì)與租客提前約定租金的漲幅。記者了解到，龍湖冠寓根據(jù)項(xiàng)目區(qū)位不同，房租的年漲幅在5%~8%之間，而優(yōu)客逸家也普遍在5%左右。

硬件配套上，潤(rùn)錦城方面稱，這批房源租金在每月600~1400元/間的較低水平，但裝修成本超過1200元/平方米。提供同類型產(chǎn)品的優(yōu)客逸家，其合租房的裝修成本在500元/平方米左右。同時(shí)潤(rùn)錦城為每個(gè)單間都配備了空調(diào)，而優(yōu)客逸家需要租客提出申請(qǐng)，安裝空調(diào)后房租會(huì)上浮100元/月。

在成都，有開發(fā)商、酒店、機(jī)構(gòu)等運(yùn)營(yíng)者打造的公寓項(xiàng)目，如龍湖冠寓、華住城家、E客公寓、魔方公寓等，租金每月2000元~7000元/間。同時(shí)，由于地段、戶型面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)等因素不同，價(jià)格差異也較大。

入住綜合費(fèi)用方面，據(jù)潤(rùn)錦城相關(guān)人士介紹，因?yàn)闈?rùn)錦城與電信的戰(zhàn)略合作關(guān)系，所有房源皆提供免費(fèi)的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)，水電氣是住宅標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)費(fèi)按照各小區(qū)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)代收。

目前，國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓的形式主要分為分散式與集中式兩種，如潤(rùn)錦城此批719套房源分散在7個(gè)住宅小區(qū)，在業(yè)內(nèi)被定義為分散式長(zhǎng)租公寓，而冠寓、魔方公寓等將房源集中在一棟樓中，則為集中式長(zhǎng)租公寓。

由于分散式長(zhǎng)租公寓多為城市存量住宅房源，租客除房租外需支付的綜合費(fèi)用較低；而集中式公寓更多來自商業(yè)資源，電費(fèi)價(jià)格在1元~1.5元/度間，加上其他各項(xiàng)費(fèi)用，每月在房租基礎(chǔ)上往往仍需另外支付200~600元不等的費(fèi)用。

另外，分散式長(zhǎng)租公寓更傾向于滿足“剛需租房”的定位，集中式長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)者則更樂于宣揚(yáng)“社群”的交互概念以及更精細(xì)的服務(wù)。集中式公寓往往會(huì)開辟一個(gè)空間作為公共區(qū)域，提供公共廚房、健身、桌游、閱讀、下午茶等基本功能，還會(huì)定期為租客組織集體派對(duì)、自駕游、聚餐、游戲競(jìng)技等活動(dòng)，更有像E客公寓會(huì)要求租客在社群中扮演不同的角色。

就此，潤(rùn)錦城相關(guān)人士稱，成都興城投資集團(tuán)要求潤(rùn)錦城公司要有“管家式服務(wù)”，但服務(wù)內(nèi)容目前只包括指引租客在房管局網(wǎng)站競(jìng)價(jià)、支付、簽合同以及入住后的故障報(bào)修等。

由于服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不同，市場(chǎng)化的長(zhǎng)租公寓會(huì)對(duì)租客進(jìn)行一定的篩選，如年齡要求18~35歲，不攜帶幼兒與寵物，更有一家長(zhǎng)租公寓表示，會(huì)在前期溝通中評(píng)估租客的性格是否樂于交往。相比而言，國(guó)企房源則是只需一張身份證就能租房的“零門檻”。

到底買哪個(gè)的賬 要看租客承租能力

“我在電視上看到有這批房子，到房管局官網(wǎng)看了發(fā)現(xiàn)房源可靠，價(jià)格也透明，比以前我找中介和門衛(wèi)租房穩(wěn)妥，就競(jìng)價(jià)定了間。”代琳（化名）即將成為潤(rùn)錦城潤(rùn)興花園的一名租客，說到以690元租到的這間屋子，她的言語間流露出滿意。

代琳來自蒲江縣，在當(dāng)?shù)赜幸惶追孔?，因?yàn)閺氖聫V告媒體工作變動(dòng)大，不考慮在成都買房。她說，以前租房不管是跟中介還是門衛(wèi)租，都要給他們一筆中介費(fèi)，而且房東隨時(shí)漲價(jià)，室內(nèi)硬件也是房東給什么就用什么。國(guó)企的這批房子家電配的比較齊，國(guó)企背景讓她比較放心，計(jì)劃簽5年的租房合同。在租金上，與之前1200元/間的租金相比，每月690元的支出可以為月收入7000元的她增加一些可支配資金。

但是，對(duì)支付能力更強(qiáng)的年輕人來說，往往會(huì)更青睞于裝修標(biāo)準(zhǔn)更高、管理更精細(xì)的公寓。

小李來自浙江，是大學(xué)畢業(yè)后就到成都天府軟件園工作的一名“90”后，剛來成都幾個(gè)月時(shí)間。在租房的過程中，他比較了中介房源和龍湖冠寓，最后選擇了后者。因?yàn)樵氯脒^萬，承租能力更強(qiáng)，小李希望租到裝修好一點(diǎn)的房子。但通過中介看房后發(fā)現(xiàn)，跟冠寓價(jià)格差不多的房子裝修不如冠寓，裝修好的價(jià)格又比冠寓高，加上還要給中介一個(gè)月的租金作為中介費(fèi)，算下來并不劃算，現(xiàn)在他每月需要支付3000元左右的租房費(fèi)用。

對(duì)于國(guó)企房源的合租模式，小李表示，自己更喜歡擁有多一些的個(gè)人空間。

而租金水平占優(yōu)的國(guó)有房源，更容易撬動(dòng)對(duì)租金更敏感的“剛需族”。優(yōu)客逸家的租客王先生就是其中之一，因?yàn)殡x搬入自己的房子還有一年半的時(shí)間，他也必須再當(dāng)一年半的租客。他說，雖然對(duì)國(guó)有租賃房源不是很了解，但如果房子離公司比較近、價(jià)格又低，他會(huì)考慮換房。

成都潤(rùn)錦城實(shí)業(yè)有限公司相關(guān)人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，在“房住不炒”的基本原則下，由國(guó)企牽頭做住房租賃是因?yàn)閲?guó)企占有資源優(yōu)勢(shì)和更嚴(yán)格的行政規(guī)范，所以其真正目的是引領(lǐng)和規(guī)范市場(chǎng)，而非搶占其他公司的市場(chǎng)資源。