每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 湯亞文    

4月10日，上海知名高端物業(yè)項(xiàng)目翠湖天地完成了搖號(hào)排序，其中不乏持有港澳居民來往內(nèi)地通行證來買房的梁x偉、鐘x良（證件號(hào)碼H開頭），還有一個(gè)工作室名字也很熟悉——陳思成***作室......

然而更讓人議論不休的是，在項(xiàng)目公布的個(gè)人客戶當(dāng)中，內(nèi)地客戶125組，非內(nèi)地客戶46組；另外還有公司客戶214組。

每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者從上海公證協(xié)會(huì)網(wǎng)站查詢后獲悉，翠湖天地項(xiàng)目商品住房銷售搖號(hào)排序共計(jì)385組。這意味著著，此次認(rèn)籌搖號(hào)項(xiàng)目的購(gòu)房者中，公司客戶竟然占到了55%。

公司買住宅，為何突然大行其道？對(duì)市場(chǎng)有怎樣的影響？每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者對(duì)此展開了調(diào)查。

“奇葩”的認(rèn)籌

瑞安翠湖天地，上海知名的高端物業(yè)，根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)信息顯示，項(xiàng)目此次開盤最高價(jià)為19.68萬元/平方米。而項(xiàng)目2015年11月16日的一次開盤，單價(jià)最高甚至達(dá)到了22.78萬元/平方米。如果按照最高單價(jià)19.68萬元/平方米計(jì)算，一套390平方米的大平層總價(jià)近8000萬元。

能hold住這種房子的買家，財(cái)力必然不可小覷。但上海的限購(gòu)政策也一直是相當(dāng)嚴(yán)格。“雖然市場(chǎng)被限，但也難免有人見招拆招。”一位業(yè)內(nèi)人士坦言，比如以公司名義買房。

對(duì)此，中原地產(chǎn)分析師盧文曦告訴每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者，對(duì)于公司來說，在限購(gòu)里沒有禁止公司名義購(gòu)買，但這種做法有好處和壞處。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷告訴每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者，之前上海曾專門提出企業(yè)購(gòu)房再次上市交易要達(dá)到3年以上，意思是要買就先在手上放三年，看看您能不能撐得??！但這其實(shí)是留了很大的一扇窗，如果有人注冊(cè)公司，合伙買上十幾套房子，三年之后就可以出手，似乎比個(gè)人買房還要寬松，何況還可以賣給不限購(gòu)的人呢。

對(duì)此，每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者走訪了該樓盤，并聯(lián)系了瑞安翠湖天地的媒體聯(lián)絡(luò)人王小姐，對(duì)方明確表示，不接受采訪。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波告訴記者，以公司名義買房并不是什么新鮮事，但以此來變相“突破限購(gòu)”對(duì)于普通購(gòu)房者來說門檻太高，不但需要名下有公司，房貸的難度也頗高，并且每年還要面臨數(shù)額不低的房產(chǎn)稅，如此大費(fèi)周章來“突破限購(gòu)”可能性極??；但是對(duì)于一些名下已經(jīng)有公司的企業(yè)家或明星，通過公司名義來買房則是近此年來并不鮮見的現(xiàn)象，但是否屬于“炒房”則很難界定。

總體來看，翠湖天地屬于高端住宅，受眾人群也以高收入人群為主，出現(xiàn)較高比例公司名義買房實(shí)屬正常，也不會(huì)成為房產(chǎn)交易市場(chǎng)上的常見現(xiàn)象。翠湖天地的搖號(hào)受民眾關(guān)注，其實(shí)和不少與明星名字相似（也可能就是明星本身）的人出現(xiàn)在搖號(hào)清單中有關(guān)系。比如，陳思成***作室，雖然其中工商信息部分被隱去，但根據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者查詢的工商系統(tǒng)消息可見，該買家的統(tǒng)一社會(huì)信用代碼頭部和尾部的數(shù)字和陳思成影視文化工作室吻合。

公司名義買房真這么順利？

不過，一稅務(wù)專家告訴記者，以公司名義買房需一次性付款，這意味著初始的投入成本很高。而買家要到取得產(chǎn)權(quán)證后，才能進(jìn)行抵押貸款。

此外，購(gòu)買的房屋無論是非住宅、普通住宅還是非普通住宅，只要是以公司名義購(gòu)房，均需按照房款的3%繳納契稅，不享受稅率減半的優(yōu)惠；另外還需繳納0.05%的印花稅。同時(shí)，公司每年需要繳納房產(chǎn)稅。根據(jù)1986年出臺(tái)的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，對(duì)于公司名下的房產(chǎn)，每年需繳納房產(chǎn)稅，具體稅費(fèi)為：每年房產(chǎn)原值×70%×1.2%。

折舊可以作為稅前利潤(rùn)減項(xiàng)，進(jìn)而可以降低稅前利潤(rùn)、減少納稅。

舉個(gè)例子，一家公司一年盈利100萬元，如果認(rèn)定為該房屋為固定資產(chǎn)，按照20年折舊來計(jì)，一套市價(jià)1000萬元的房產(chǎn)，每年折舊50萬元（為方便讀者理解，這里說的每年折舊50萬是假設(shè)），那么稅前利潤(rùn)就減少至50萬元，即納稅基礎(chǔ)就從100萬元變成了50萬元。

上述稅務(wù)專家告訴記者，如果公司進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓只要變更股東姓名，就不需要繳納所得稅，即把公司財(cái)務(wù)做虧。不過該稅務(wù)專家提醒，這要看稅務(wù)局是否認(rèn)可中間有沒有逃稅嫌疑，最終要稅務(wù)局來認(rèn)定股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格是否合理。

據(jù)悉，公司交易房產(chǎn)時(shí)的所得稅稅率為25%，也有部分稅收優(yōu)惠的是15%，但交易環(huán)節(jié)中的流轉(zhuǎn)稅和契稅是不可避免，該稅務(wù)專家表示，如果持有時(shí)間長(zhǎng)的話，個(gè)人繳稅還是比公司繳稅低。

比如，這套房屋原先1000萬元購(gòu)入，以2000萬元賣出，中間有1000萬元的收益，那么需要對(duì)這1000萬元收益征收所得稅。但一些企業(yè)，可能將一些不合理的項(xiàng)目做到企業(yè)賬上，比如某項(xiàng)業(yè)務(wù)虧損500萬元（或者可以做成500萬元的費(fèi)用），那么企業(yè)當(dāng)年的稅前利潤(rùn)變成500萬元，那么征稅的基礎(chǔ)從1000萬元變成了500萬元，又可以少繳納稅負(fù)。但這樣操作的前提是去找到這500萬元，而且必須合理。

盧文曦告訴記者，現(xiàn)在限購(gòu)限貸政策都是有的，以后政策層面會(huì)越來越細(xì)，不太可能讓大家再鉆空子。沒想到高端盤還是這么火熱，這樣的話調(diào)控更加不會(huì)放松了。

歐陽(yáng)捷則直接表示，建議有關(guān)部門收緊公司購(gòu)房渠道，上海本身住房供求關(guān)系就很緊張，還要以公司名義買住宅，沒有任何道理，公司可以買工業(yè)廠房，辦公用房，什么房子都可以買，就是不該買住宅用房。