每經(jīng)記者 唐潔 程成    每經(jīng)編輯 張海妮    每經(jīng)實習編輯 胥帥    

去年以來，在“房住不炒”及“租購同權”等利好政策的刺激下，住房租賃市場的發(fā)展進入快車道，其中長租公寓行業(yè)受到高度關注和資本追逐。房企、資本和長租公寓運營企業(yè)等在內(nèi)的眾多主體，紛紛跑馬圈地、加碼投資。

但另一方面，“租金差”仍是長租公寓主要的盈利模式，各方主體的介入，讓原本利潤就很微薄的長租公寓行業(yè)競爭日益激烈。“二八法則”下，規(guī)模成為決定長租公寓企業(yè)市場話語權，以及不被市場淘汰的重要指標。近日，上海長租公寓企業(yè)“愛生活·愛公寓”就因資金鏈吃緊引發(fā)與房東的矛盾，折射出長租公寓行業(yè)普遍存在的融資和盈利難題。

“長租公寓行業(yè)目前仍是個微利行業(yè)。”青客公寓創(chuàng)始人兼CEO金光杰在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，“運營高效、管理規(guī)范、發(fā)展穩(wěn)健的長租公寓企業(yè)將會走到最后，并獲得資本的青睞。”

●資金鏈瀕臨斷裂原因復雜

《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“愛公寓”收取房源后，通常會將客廳改造成一個單獨房間，房間數(shù)量增加，以增加租金收入。此外，“愛公寓”與貸款平臺合作，以“租金貸”的方式一次性拿到租客合同期內(nèi)的大部分租金，可以借此進一步獲取更多房源，以快速擴大規(guī)模。

與“愛公寓”合作的租金貸平臺“平安好月付”，是平安好房旗下的一個分期支付房租的平臺，其放款方為廣州平安好貸小額貸款有限公司（以下簡稱平安小貸）。《每日經(jīng)濟新聞》記者以租客身份致電平安好房，公司工作人員表示，平安好房系一次性將合同期內(nèi)的租金打給“愛公寓”，再由租客分期償還貸款。例如半年的租賃合同，租客將首月房租和押金支付給“愛公寓”。“愛公寓”一次性獲得平安好房打來的余下5個月的房租款，而余下5個月的房租則以貸款的形式由租客分期向平安好房償還。

按理說，有貸款平臺支持的“愛公寓”應該有較為穩(wěn)健的現(xiàn)金流，最終為何會資金鏈告急呢？多位業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，短短兩年內(nèi)，“愛公寓”的擴張速度明顯超過其本身的盈利速度。“愛公寓”單靠租金差，短時間內(nèi)難以覆蓋其裝修等成本。如果“愛公寓”沒有后續(xù)資金的投入，這一擴張模式將難以為繼。

此外，《每日經(jīng)濟新聞》記者還注意到，“愛公寓”并不穩(wěn)定的股權結構或許是其資金鏈告急的又一重要因素。

天眼查信息顯示，“愛公寓”此前經(jīng)過了多次股權變更：2017年6月17日投資人變?yōu)槟郀幑夂统滩┎?017年10月19日股東變更為上海歆東商務咨詢事務所（以下簡稱歆東）和華視文化傳媒（深圳）有限公司（以下簡稱華視文化傳媒）；2018年1月19日，股東再次變更為歆東和北京華巍物業(yè)管理有限公司（以下簡稱華?。?。

公開資料顯示，華視文化傳媒目前對外投資了包括深圳史坦頓供應鏈有限公司等在內(nèi)的5家公司，為何華視文化傳媒投資“愛公寓”僅幾個月就選擇退出？《每日經(jīng)濟新聞》記者多次致電華視文化傳媒，但均未獲得回復。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，最新一次的股權變更是在2018年2月13日，歆東的投資人由程博博變更為王征凱，而王征凱目前為歆禺租賃及歆東兩家公司的法定代表人。

記者從上海市高級人民法院官網(wǎng)獲悉，歆禺租賃此前還陷入多起法律訴訟中。譬如，2017年，歆禺租賃因合同糾紛曾與一家供應商鬧到法院。當年11月，法院裁決凍結被申請人歆禺租賃的銀行存款人民幣約667萬元，如存款不足，則查封、扣押其不足部分相應價值的財產(chǎn)。

●行業(yè)融資進入快車道

目前，國內(nèi)放開了對長租公寓資產(chǎn)證券化的限制，再加上“房住不炒”及“租購同權”等政策支持，長租公寓行業(yè)成為風口，長租公寓公司逐漸成為資本追逐的對象。

4月16日，青客公寓宣布完成數(shù)千萬美元的C輪融資，由摩根士丹利管理的私募基金及凱欣資本聯(lián)合領投。截至目前，青客公寓已累計獲得超過1億美元的融資。

而更早之前的2018年1月16日，鏈家旗下的長租公寓品牌“自如”宣布獲得40億元A輪融資，投資方包括華平投資、紅杉資本中國基金、騰訊和融創(chuàng)等。值得一提的是，“自如”也是目前國內(nèi)長租公寓行業(yè)規(guī)模最大的一筆融資。在A輪融資后，“自如”的估值達到200億元，也是目前為止國內(nèi)估值最高的長租公寓企業(yè)。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，去年10月，國內(nèi)首單長租公寓資產(chǎn)證券化項目——新派公寓權益型房托資產(chǎn)支持專項計劃獲批發(fā)行后，國內(nèi)長租公寓行業(yè)融資逐漸進入快車道。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計，僅今年3月，國內(nèi)就有多家房企、長租公寓企業(yè)的各類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品獲批，規(guī)模超過100億元。

3月1日，越秀地產(chǎn)50億元規(guī)模的租賃住房類REITs獲深交所審議通過；3月14日，保利租賃住房REITs首期17.17億元成功發(fā)行，認購倍數(shù)超過1.3倍，票面利率為5.5%；3月16日，綠城集團40億元住房租賃公募、私募專項公司債獲上交所預審核通過；3月20日，“自如”獲20億元儲架式ABS發(fā)行額度；3月21日，龍湖集團發(fā)行第一期30億元5年期住房租賃專項公募債券，票面利率為5.6%。

●盈利難題如何破解

在房企融資渠道收緊的同時，各類租賃住房類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品受到資本市場的追捧。然而目前依然鮮有長租公寓企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)盈利。

朗詩綠色集團近日發(fā)布的2017年年報顯示，其旗下長租公寓品牌朗詩寓至2017年末運營房間數(shù)2010間，全年實現(xiàn)收入828.2萬元，凈利潤虧損4417萬元。

擁有50萬間規(guī)模的自如，雖然以200億元估值領跑長租公寓行業(yè)，但公司方面亦向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示：“自如雖然在北京實現(xiàn)了盈利，但在全國市場依然以擴大規(guī)模為首要戰(zhàn)略，盈利是自如的長期目標，目前仍處于投入期。”

金光杰向《每日經(jīng)濟新聞》記者坦言，青客公寓目前仍面臨盈利難題。他認為，12萬間是長租公寓企業(yè)的盈虧平衡點，計劃到今年底將規(guī)模由目前的7萬間擴張至12萬間左右，把所有的成本覆蓋掉，實現(xiàn)盈虧平衡。

實際上，對絕大部分長租公寓企業(yè)來說，目前主要的盈利方式還是“二房東”方式，即其在獲取房源后，通過“N+1”改造（將房源中的客廳隔斷并改造成一間臥室，進行一定裝修、配置相應家居家電等），通過租金差來盈利。

以一套一線城市的二居室為例，假如長租公寓企業(yè)以5000元的月租金獲取該房源，通過改造雖然能增加一間臥室，但每間4萬~5萬元的裝修成本意味著裝修投入將超過12萬元；以5年租期計算，每年攤銷成本2.4萬元，意味著每間臥室的租金須由改造前的2500元增加到3200元才能覆蓋掉裝修成本。如果再考慮人員、資金、稅收等成本的話，租金差往往不足以覆蓋所有的成本。

“長租公寓企業(yè)主要的盈利方式還是租金差。”窩趣創(chuàng)始人兼CEO劉輝告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。劉輝認為，目前相對較高的房價導致房源獲取成本居高不下，而租金又不會快速上漲，企業(yè)的盈利壓力非常大。

盈利難題如何破解？劉輝認為，除通過提升品牌溢價、提高運營效率外，還要探索非租金收入，“將自己打造成一個‘平臺’，向租客提供管家、社交等增值服務，獲取非租金收入”。

金光杰則認為，對長租公寓企業(yè)來說，平臺、（流量）入口也許能成為一個新的盈利點，但目前做平臺、入口難度非常大，“還是要在運營管理方面下工夫，形成自身核心競爭力，在理性擴大規(guī)模的背景下實現(xiàn)規(guī)模效應，進而在增加租金收入的同時不斷降本增效，才有可能破解盈利難題”。

“通過將自己打造成‘平臺’來尋找盈利點的做法值得肯定。”易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，“平臺效應一旦顯現(xiàn)，后續(xù)將會依托巨大的租客規(guī)模進行資源導入，進而衍生出保潔、互聯(lián)網(wǎng)金融等服務，這將大大增加長租公寓企業(yè)的盈利機會。”