每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 曾健輝    

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“強(qiáng)者愈強(qiáng)”，這幾乎已是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)公認(rèn)的發(fā)展趨勢(shì)。但當(dāng)聚光燈匯聚在金字塔尖的萬億企業(yè)、千億企業(yè)身上時(shí)，不容忽視的是，當(dāng)前行業(yè)規(guī)模超過1000億元以上的房企高達(dá)17家；超過500億元規(guī)模的企業(yè)達(dá)34家，絕對(duì)數(shù)值并不高，行業(yè)內(nèi)更多的是年業(yè)績(jī)量不足300億元的企業(yè)，其中100億~300億元區(qū)間的企業(yè)就有77家，市場(chǎng)上不足500億元規(guī)模的房企數(shù)量有上百家。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，當(dāng)TOP10（銷售額1500億元）房企占比達(dá)到35%，剩下的企業(yè)或只有一半的市場(chǎng)空間可以分食，后序列位的企業(yè)，幾乎已經(jīng)沒有和第一梯隊(duì)企業(yè)“掰腕子”的可能。

由此，這些曾經(jīng)在行業(yè)內(nèi)占據(jù)一定地位的企業(yè)，不少已逐步放棄規(guī)模，轉(zhuǎn)向特色地產(chǎn)領(lǐng)域、開啟商業(yè)調(diào)整等，形成了“非典型”房企“花式”求生存的局面。

中型企業(yè)“賣身求生”在所難免

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2017年業(yè)績(jī)規(guī)模在100億~500億元的房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)102家，而他們的生存狀態(tài)各不相同。

“一些中小房企項(xiàng)目偏少，賣掉可能虧本，留著則占用大量資金，所以他們手里根本就沒錢。”資深地產(chǎn)專家薛建雄道出了一類小型企業(yè)的困惑。隨之而來的則是對(duì)自持物業(yè)的拋售。

比如4年出售超5個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的SOHO中國，已套現(xiàn)或達(dá)340億元。

老牌港資房企瑞安也在2017年頻繁出手，接連出售大連天地、海創(chuàng)智天地及楊浦物業(yè)49%股權(quán)、上海瑞虹新城21.4%股權(quán)及重慶天地79.2%股權(quán)等多處物業(yè)。

薛建雄認(rèn)為，在政策迭出的背景下，房企流動(dòng)性及抗風(fēng)險(xiǎn)的要求更高了。有些房企為了增加抗風(fēng)險(xiǎn)能力，出售部分物業(yè)或股權(quán)在所難免。

他指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)又將掀起一波并購潮，大型企業(yè)兼并中小型企業(yè)，中型企業(yè)也通過兼并小型企業(yè)迅速增長(zhǎng)。政府對(duì)于個(gè)人購房施行限購限貸政策，一手土地市場(chǎng)招拍掛的拿地門檻提高，對(duì)房企的規(guī)模及資質(zhì)的要求越來越高。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，總體來看，上市公司拋售大宗物業(yè)有兩個(gè)目的：其一是“去房地產(chǎn)化”；其二是降低負(fù)債水平，提升業(yè)績(jī)并優(yōu)化業(yè)務(wù)。

“規(guī)模+杠桿”依然是房企生存之道

即使是拋售物業(yè)，或許也只能解一時(shí)之渴，后續(xù)無論是拿地、加杠桿，還是運(yùn)營，留給中小企業(yè)的空間都越來越小。

土地市場(chǎng)層面，明源地產(chǎn)研究院的研究就指出，拿地規(guī)則變化，一些地塊門檻升高，中小房企根本沒有資格拿地；同時(shí)，融資渠道逐步收緊，中小房企融資手段有限，沒有錢拿地。

“而中小房企財(cái)務(wù)成本高、金融能力差則是不爭(zhēng)的事實(shí)。財(cái)務(wù)成本高無法應(yīng)對(duì)長(zhǎng)周期，也無法通過舊改等方式拿地。拿不到新的土地，就沒有新的項(xiàng)目。結(jié)局就是，中小房企正在逐漸被趕出一線城市。”明源地產(chǎn)研究院指出。

克而瑞也指出，在土地成本不斷攀升的背景下，其已成為影響房企盈利能力的重要因素；當(dāng)土地或者房屋升值速度低于資金成本的時(shí)候，企業(yè)盈利能力將進(jìn)一步減弱。

同時(shí)，“規(guī)模”在當(dāng)前市場(chǎng)上依然重要，這也從側(cè)面印證著“加杠桿”的作用。

薛建雄告訴記者，房企一旦自持物業(yè)，勢(shì)必會(huì)沉淀大量資金，在REITs沒有完全放開的情況下更是如此，而要做大規(guī)模就要不斷地加杠桿。

即使是在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，“大家可能都注意到了，幾乎所有開發(fā)商進(jìn)入長(zhǎng)租公寓的目標(biāo)都是一樣的——3年10萬間。也就是說大家都意識(shí)到，即便持有經(jīng)營物業(yè)，同樣也是需要規(guī)模的，即用規(guī)模來支撐利潤。”

其進(jìn)一步指出，有信用背書的房企，往往憑借低成本融資不斷加杠桿。而規(guī)模做大以后，通過規(guī)模效應(yīng)以及增量?jī)r(jià)值獲得高收益，進(jìn)而形成良性循環(huán)。同時(shí)，在實(shí)際操作過程中還能利用各種金融手段，在保證出租率的同時(shí)，將租金收入證券化，打包成金融產(chǎn)品，獲得現(xiàn)金流，進(jìn)行其他項(xiàng)目的開發(fā)、經(jīng)營等。

不過，上述辦法對(duì)于中小房企而言根本行不通。

“中小房企在人力上不占優(yōu)勢(shì)，其次品牌影響力不夠，而且中小房企的員工流失嚴(yán)重。”一家上市公司房企老總曾向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者坦言，他們幾百億元規(guī)模的房企，一年里中下層員工流失率高達(dá)30%。也就是說，1萬名員工的公司每年要換3000多人。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷告訴記者，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)份額將被大型房企及正在急速成長(zhǎng)的中型房企所占據(jù)，中小型房企將逐步退出市場(chǎng)。

中小企業(yè)的破局法

是否“無錢、無地、無人”，房企就真的無路可走？答案顯然是否定的。一些企業(yè)的做法就能給行業(yè)帶來啟迪。

以朗詩為例，2017年其銷售額為320.53億元，同比增長(zhǎng)13%。尤其值得一提的是，朗詩凈負(fù)債率在1年中由102%降至49%；核心凈利9.3億元也同比增長(zhǎng)了130%。

朗詩的整體情況在當(dāng)前的中型企業(yè)中實(shí)屬樂觀。而伴隨朗詩的特色標(biāo)簽也一直很明晰，即“綠色”。

朗詩利用在綠色建筑領(lǐng)域積累的能力、經(jīng)驗(yàn)、品牌以及差異化產(chǎn)品等競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，與資源互補(bǔ)的金融機(jī)構(gòu)、開發(fā)商合作，能夠?qū)⒁暂p資產(chǎn)為核心的商業(yè)模式持續(xù)下去，從30%的（平均）項(xiàng)目股權(quán)占比中，保證風(fēng)險(xiǎn)和利潤的平衡。

“如果中小房企不追求規(guī)模，那么進(jìn)軍細(xì)分市場(chǎng)，即必須提高市場(chǎng)辨識(shí)度，的確是必經(jīng)之路。”薛建雄指出。

實(shí)際上，除朗詩以外，華夏幸福、河南建業(yè)，甚至萬達(dá)，都是如此選擇的。

薛建雄認(rèn)為，中小房企都是區(qū)域型公司。如果房企沒有全國布局的能力，那么企業(yè)一定要區(qū)域集中，集中優(yōu)勢(shì)資源，讓別人進(jìn)不來。

實(shí)施輕資產(chǎn)策略是不少房企轉(zhuǎn)型時(shí)會(huì)采用的模式，但如何才能釋放優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)的價(jià)值，保持業(yè)績(jī)的持續(xù)增長(zhǎng)是值得思考的問題。從短期來看，拋售物業(yè)可以保持企業(yè)賬面不虧損，但如何應(yīng)對(duì)物業(yè)減少帶來的租金收入同步下滑，如何長(zhǎng)久保持公司的持續(xù)盈利水平，這都并非易事。其實(shí)，不少房企選擇走輕資產(chǎn)路線往往是被迫的：一方面可能自身發(fā)展落后于行業(yè)整體水平；另一方面可能在融資規(guī)模和能力方面受到明顯限制。

此外，還有一些企業(yè)退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，或許也是個(gè)不錯(cuò)的選擇。比如浙江廣夏、海德股份等。

伴隨國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型、限購限貸政策的進(jìn)一步收緊、購地監(jiān)管力度加大，房地產(chǎn)行業(yè)總體降溫，市場(chǎng)環(huán)境顯得更為復(fù)雜。對(duì)于企業(yè)而言，過去“買買買”與“賣賣賣”的傳統(tǒng)發(fā)展路徑愈發(fā)艱難，已無法滿足企業(yè)自身的長(zhǎng)期發(fā)展需求。為了謀取更為廣闊的發(fā)展空間，近年來有些房企轉(zhuǎn)入其他領(lǐng)域爭(zhēng)食，會(huì)更顯優(yōu)勢(shì)。

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