每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 曾健輝    

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優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)、好看的利潤，港資房地產(chǎn)企業(yè)曾因熟稔的商業(yè)運作，在內(nèi)地房地產(chǎn)界風(fēng)靡一時。瑞安房地產(chǎn)則一直是其中的明星企業(yè)，在上海、杭州和重慶等眾多城市擁有優(yōu)質(zhì)的商業(yè)和住宅資產(chǎn)。

瑞安房地產(chǎn)自2015年開啟輕資產(chǎn)策略，并陸續(xù)進(jìn)行項目股權(quán)出售。2017年資產(chǎn)處置額達(dá)到109.51億元，住宅和商業(yè)物業(yè)銷售額104.15億元。與此同時負(fù)債率降至51%。在新一輪房地產(chǎn)政策環(huán)境下，瑞安房地產(chǎn)可謂得失兼具。

分析其處境和做法則可發(fā)現(xiàn)，瑞安房地產(chǎn)在一定程度上也代表著目前諸多中型房企，尤其是港企的思考與抉擇。

連續(xù)出售資產(chǎn)

近日瑞安房地產(chǎn)發(fā)布的財報顯示，2017年集團全年累計銷售額213.66億元。其中住宅物業(yè)銷售額為86.76億元，同比下滑46.8%；商業(yè)物業(yè)部分為17.39億元。2017年度，瑞安房地產(chǎn)住宅物業(yè)和商業(yè)物業(yè)合約銷售額總共達(dá)到104.15億元。

瑞安房地產(chǎn)在回復(fù)《每日經(jīng)濟新聞》記者時表示，由于調(diào)控措施的影響，導(dǎo)致瑞虹新城悅庭和翠湖天地雋薈兩個項目在去年下半年無法獲得預(yù)售許可證，對銷售額產(chǎn)生了影響。

不過，更值得注意的是，財報數(shù)據(jù)顯示， 2017年全年瑞安房地產(chǎn)資產(chǎn)處置額達(dá)到109.51億元。

尤其是在去年12月份，單月合約物業(yè)銷售額及其他資產(chǎn)處置額達(dá)到54.54億元。其中包括住宅物業(yè)合約銷售額15.72億元，商業(yè)物業(yè)合約銷售額0.13億元和其他資產(chǎn)處置額38.69億元。

數(shù)據(jù)背后，2017年，瑞安房地產(chǎn)先后出售了重慶天地、大連天地、上海創(chuàng)智天地和瑞虹新城等項目股權(quán)。

5月26日，瑞安房地產(chǎn)將重慶天地79.2%的股權(quán)以41.33億元的價格轉(zhuǎn)手萬科，擬從中獲利17億元；9月30日，瑞安房地產(chǎn)宣布其全資附屬公司以29.49億元出售變現(xiàn)上海創(chuàng)智天地和楊浦物業(yè)49%權(quán)益，交易后瑞安房地產(chǎn)將繼續(xù)持有51%權(quán)益；11月14日，億達(dá)中國、瑞安房地產(chǎn)和瑞安建業(yè)分別發(fā)布公告，宣布簽署大連天地并購協(xié)議，交易完成后大連天地項目成為億達(dá)中國全資子公司；12月19日，瑞安房地產(chǎn)出售上海瑞虹新城項目商業(yè)物業(yè)組合49.5%權(quán)益，總價為38.69億元，買方為中國人壽保險集團旗下之全資附屬公司國壽基金。

為何選擇出售股權(quán)？在國際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖看來，瑞安等企業(yè)商辦物業(yè)權(quán)重大，雖然在香港商業(yè)經(jīng)營時間久、銷售額很大，利潤高，但整體而言，內(nèi)地此類房企的利潤已經(jīng)很難挽回，因此也就出現(xiàn)了出售項目和股權(quán)的情況。

在58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波看來，上市公司拋售大宗物業(yè)有兩個目的，其一是“去房地產(chǎn)化”；其二是降低負(fù)債水平，提升業(yè)績并優(yōu)化業(yè)務(wù)。

“土地儲備比較好，但是速度上不來，規(guī)模和業(yè)績欠沖勁。這也是目前一些中型企業(yè)的主要問題。”

黃立沖告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，這類開發(fā)商便只能用中等開發(fā)的思路來運營，做些小項目、做些輕資產(chǎn)，進(jìn)行品牌貨管理與運營的輸出，探索新的商業(yè)模式。 

負(fù)債率降至51% 決策傾向現(xiàn)金流

不容忽視的是，接二連三賣掉幾個優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的部分股權(quán)，使得瑞安房地產(chǎn)順利將2017年的凈資產(chǎn)負(fù)債率降到了51%。

瑞安房地產(chǎn)截至2015年6月30日的凈資產(chǎn)負(fù)債率曾達(dá)到了87%的高峰。

“瑞安雖有聞名于世的上海新天地等項目，但重資產(chǎn)模式之下，數(shù)百億資金前期投入后，回報周期漫長，加上巨額土地增值稅和內(nèi)地房企的競爭，資產(chǎn)負(fù)債率難以降低。”黃立沖指出。

也由此，瑞安房地產(chǎn)集團主席羅康瑞在今年的業(yè)績會上表示，“瑞房”過去的經(jīng)營模式是“物業(yè)全部自己投資，用來收租”，這個模式是行不通的。因為內(nèi)地的稅收比較高，在香港收租物業(yè)不需要交稅，在內(nèi)地則要交土地增值稅等，加起來達(dá)到總利潤的70%。這就是為什么瑞安要調(diào)整自身經(jīng)營模式的原因。

瑞安房地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人在給《每日經(jīng)濟新聞》記者的回復(fù)中則表示，公司于2015年開始實施輕資產(chǎn)策略，已經(jīng)成功實現(xiàn)了一系列資產(chǎn)價值，提升公司資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，增強現(xiàn)金流，建立了穩(wěn)健的財務(wù)基礎(chǔ)。截至2017年12月31日的凈資產(chǎn)負(fù)債率為51%，較2016年12月31日的68%下跌17個百分點，并較2015年6月30日的高峰87%大幅減少36個百分點。截止2017年底的現(xiàn)金及銀行存款總額達(dá)167.60億元。

“瑞安房地產(chǎn)不想高負(fù)債，覺得現(xiàn)金流才是王道。”黃立沖告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，瑞安的做法也代表了一些港企的看法。這類企業(yè)認(rèn)為，在內(nèi)地拿地成本比較偏高，如果手頭儲備開發(fā)得差不多，也就不愿意拿地做新的開發(fā)，自然銷售額下降是順理成章的事。

“實際上，港資企業(yè)選擇比較多，可以在倫敦、澳洲和美國等地做開發(fā)，所以沒必要在回報低、風(fēng)險較高的市場深挖下去。”黃立沖認(rèn)為，瑞安的做法代表了一些房企對內(nèi)地市場的處理方法。

轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn) 保長期利潤

實際上，瑞安這類公司在“利潤”層面還是有優(yōu)勢的。

財報數(shù)據(jù)顯示，2017年由于物業(yè)銷售及租金收入的毛利率都有所提高，瑞安房地產(chǎn)的毛利按年上升33%至78.58億元，毛利率攀升9個百分點至43%。經(jīng)營溢利攀升36%至71.90億元。

仲量聯(lián)行研究部高級董事姚耀向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，內(nèi)地房企的業(yè)績主要還是源自住宅物業(yè)的銷售，而中小型房企規(guī)模逐年萎縮，勢必?zé)o法獲得相應(yīng)的利潤，而商業(yè)運營獲得的利潤和住宅銷售是無法比擬，因而“商業(yè)”會成為此類港企在目前市場上競爭的支撐力。

實際上，在姚耀看來，高周轉(zhuǎn)能夠帶來規(guī)模和體量，但從維持長期穩(wěn)定現(xiàn)金流的角度而言，精心打造物業(yè)，對于城市和企業(yè)都會帶來長期的好處。港資房企更加聚焦于商辦領(lǐng)域，與住宅快速變現(xiàn)的屬性不同，商辦物業(yè)的租金收益能給企業(yè)帶來長遠(yuǎn)利潤。

同時，姚耀指出，資產(chǎn)證券化可以使得更多開發(fā)商有條件、有基礎(chǔ)不再去“快速變現(xiàn)”。有了這些金融手段，開發(fā)商能精細(xì)打理一些事，更多考慮穩(wěn)定的現(xiàn)金流。“其實內(nèi)地不少排名領(lǐng)先的企業(yè)，也已經(jīng)在考慮要進(jìn)入有穩(wěn)定現(xiàn)金流的領(lǐng)域，所以港資房企在商業(yè)地產(chǎn)上還是有一定優(yōu)勢的，這也是瑞安等企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的原因” 。

羅康瑞在業(yè)績會上直言：“我們是沒法和內(nèi)房對比的，尤其在住宅方面，但我們的經(jīng)營模式不一樣，只能走自己的路。”

張波也指出，從土地獲取難度來看，土地成本高而競爭卻日益激烈，房企拿地的壓力越來越大，尤其是針對房企的自持土地比例不斷提升，也在一定程度上加速了部分房企轉(zhuǎn)型做輕資產(chǎn)。

參與城市更新 寄望存量風(fēng)口

數(shù)據(jù)顯示，2018年瑞安房地產(chǎn)的住宅項目將主要分布在上海、武漢、重慶和佛山，總可售面積約40萬平方米，銷售額預(yù)計超過100億元。展望未來2年，瑞安房地產(chǎn)在全國的可售貨值大約為700億~800億元。其中，上海占550億元，上海以外占200億~250億元。

不難看出，瑞安房地產(chǎn)走的路就是從運營獲取收益，從物業(yè)獲取利潤。

2017年6月13日，瑞虹天地月亮灣正式開業(yè)。項目為瑞虹新城商業(yè)的一部分，商業(yè)面積6.4萬平方米。這是繼上海新天地、虹橋天地之后，瑞安房地產(chǎn)在上海的又一“天地系列”商業(yè)樓盤，但與其他兩座商場不同的是，月亮灣打造的是音樂娛樂主題，引進(jìn)了一系列音樂主題特色商戶，并著力打造音樂藝術(shù)活動，帶來了差異化定位的社區(qū)型商業(yè)。

隨著城市經(jīng)濟發(fā)展及邊界的不斷推進(jìn)，帶來了大量存量資產(chǎn)且多位于核心地區(qū)。在國土部嚴(yán)控城市邊界和大城市開發(fā)度趨于飽和的情況下，存量土地的改造和提升成為未來特大城市發(fā)展的重中之重。目光轉(zhuǎn)向存量市場，參與城市更新，是目前房企的新風(fēng)口。

羅康瑞在業(yè)績會上曾對媒體表示：“與內(nèi)房相比，我們的優(yōu)勢在于定位，尤其是新天地和知識社區(qū)這方面，我們相信是配合城市發(fā)展需要的。另外我們也在研究是否可以將新天地和知識社區(qū)合并在一起，來增強這片區(qū)域的價值，希望時間不會太長，可以讓大家看到一些成績。”

資深地產(chǎn)人薛建雄也直言：“瑞安的嘗試或許很難復(fù)制，但卻證實了當(dāng)前市場下，另一類企業(yè)打法的可行性和發(fā)展性。”