每經(jīng)記者 陳晨    每經(jīng)編輯 何劍嶺    

“這是近年來國家大力發(fā)展租房市場的又一重磅文件”，北京一家券商人士激動地說到。

沒錯，這一重磅文件就是指近日中國證監(jiān)會和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》（下稱30號文），這也被市場上認(rèn)為是首個資本市場支持租購并舉的政策落地，而這一政策中特別提出了“試點發(fā)行”。

“凡涉及房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)，從各部委歷年頒布的文件看，其措辭基本是研究、支持、推動/推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)，而30號文則明確提出‘試點發(fā)行’房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)，所以這更讓人期待”，觀韜中茂律師事務(wù)所合伙人崔相偉向火山君（微信公眾號：huoshan5188）表示到。

雄安新區(qū)為優(yōu)先支持領(lǐng)域

“在我看來，30號文可以總結(jié)成三點，分別是項目進(jìn)行前明確鼓勵和支持的范圍、項目進(jìn)行過程中提高審批效率和項目進(jìn)行全程中的風(fēng)險控制”，一家券商人士表示，這是近年來國家大力發(fā)展租房市場的又一重磅文件，這從基礎(chǔ)范圍上設(shè)定了什么樣的租賃住房是政策支持的領(lǐng)域，給相關(guān)企業(yè)提供了明確的政策指引。

火山君（微信公眾號：huoshan5188）注意到，30號文所提及的“住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品”，是指發(fā)行人(主要為住房租賃企業(yè))以租賃用途的不動產(chǎn)或其產(chǎn)生的現(xiàn)金流為底層資產(chǎn)而發(fā)行的各類證券化產(chǎn)品，是一種中等風(fēng)險、中等收益的投資品種。

本次兩部委強調(diào)優(yōu)先支持大中城市、雄安新區(qū)等國家政策重點支持區(qū)域、利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點城市的住房租賃項目及國家政策鼓勵的其他租賃項目開展資產(chǎn)證券化。業(yè)內(nèi)人士就此表示，通過明確優(yōu)先范圍，交易所可以在內(nèi)部處理上對上述限定項目有所傾斜，提高審核該類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的力度。

同時，兩部委還提出重點支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，積極推動多類型具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。

當(dāng)然，也不得不承認(rèn)目前住房租賃資產(chǎn)證券化還存在一些難點。東吳證券固定收益總部羅佛傳首先向火山君（微信公眾號：huoshan5188）提出的就是稅費成本較高，涉及的稅費包括增值稅、物業(yè)轉(zhuǎn)讓的契稅、所得稅和印花稅等，且存在重復(fù)征稅的問題。這一點也與觀韜中茂律師事務(wù)所合伙人崔相偉不謀而合。另外，前述北京的券商人士也向火山君（微信公眾號：huoshan5188）表示，REITs在國外蓬勃發(fā)展主要是由于它可以在一定程度上獲得稅收優(yōu)惠，包括所得稅和資本利得稅。所以作為支持REITs發(fā)展的重要舉措，接下來也希望相關(guān)部門推出稅收優(yōu)惠政策。

此外，羅佛傳還表示，住房租賃業(yè)務(wù)回報率較低，如北京、上海的住宅租金回報率基本低于3%，光靠租賃回報率很難覆蓋資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的收益率。目前國內(nèi)已經(jīng)發(fā)行的類Reits產(chǎn)品更多的是看好未來土地的增值收益。還有就是類REITs的退出還是以原始權(quán)益人或第三方收購為主，還無法實現(xiàn)發(fā)行公募REITs的方式退出。

試點運發(fā)行令人期待

值得注意的是，在前述中，最引起市場討論的就是政策的重點支持領(lǐng)域，而且火山君（微信公眾號：huoshan5188）也注意到三個關(guān)鍵詞：“權(quán)益類”、“債權(quán)性質(zhì)”和“試點發(fā)行”。

觀韜中茂律師事務(wù)所合伙人崔相偉向火山君（微信公眾號：huoshan5188）解釋道：“政策重點支持權(quán)益類產(chǎn)品，而這個權(quán)益類產(chǎn)品意味著排除了主要通過向發(fā)行人發(fā)放貸款、收取固定收益的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型，例如目前市場上的類“REITs”產(chǎn)品基本是“股+債”的結(jié)構(gòu)，因此就不包括在內(nèi)”。根據(jù)CNABS數(shù)據(jù)顯示，今年3月由保利集團(tuán)作為原始權(quán)益人的REITs產(chǎn)品，是國內(nèi)首單完成發(fā)行的央企租賃住房REITs。

“積極推動多類型債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，這個債權(quán)性質(zhì)的產(chǎn)品就是包括以“股+債”形式構(gòu)建現(xiàn)金流的類“REITs”產(chǎn)品、純債權(quán)構(gòu)建現(xiàn)金流并以租金質(zhì)押的產(chǎn)品”，崔相偉繼續(xù)向火山君（微信公眾號：huoshan5188）介紹到。

而關(guān)于“試點發(fā)行”，崔相偉強調(diào)稱，凡涉及房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)，從各部委歷年頒布的文件看，其措辭基本是研究、支持、推動/推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)，而30號文則明確提出“試點發(fā)行”房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)，所以這更讓人期待。不過，崔相偉也坦言，30號文并沒有明確REITs試點的具體安排，未來如何試點，還需看證監(jiān)會進(jìn)一步安排。

REITs產(chǎn)品再出“首單”

伴隨著新政策落地，火山君（微信公眾號：huoshan5188）同時發(fā)現(xiàn)，一只新的類REITs產(chǎn)品也獲得深交所評審?fù)ㄟ^，成為國內(nèi)首單由專業(yè)化機構(gòu)托管的長租公寓類REITs，這就是由華泰證券資管擔(dān)綱管理人的華泰佳越-中南寓見資產(chǎn)支持專項計劃（簡稱“中南菩悅浦寓類REITs”）。

其實說到長租公寓，2017年可以說是我國發(fā)展長租公寓的元年?；鹕骄ㄎ⑿殴娞枺篽uoshan5188）注意到，2017年出現(xiàn)了多項以長租公寓為標(biāo)的的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，包括租金收益權(quán)ABS、類REITs、CMBS、ABN、房地產(chǎn)基金、信用貸等。

根據(jù)申萬宏源之前統(tǒng)計，目前市場上已有7單長租公寓ABS發(fā)行，供給融資規(guī)模達(dá)451億元，其中魔方與自如的ABS均為輕資產(chǎn)代表，不持有物業(yè)，僅負(fù)責(zé)運營與租金收取，其余ABS對租賃物業(yè)持有所有權(quán)，可享受資本升值的利益。“資產(chǎn)證券化的發(fā)展是大的政策引導(dǎo)方向，未來將大幅改善長租公寓的現(xiàn)金流與回報率”，業(yè)內(nèi)人士對此評價道。

火山君（微信公眾號：huoshan5188）了解到，中南菩悅浦寓類REITs物業(yè)資產(chǎn)為浦寓集中式公寓，由中南菩悅（中南集團(tuán)和菩悅資產(chǎn)合作的地產(chǎn)基金創(chuàng)新平臺）投資并持有，引入專業(yè)化機構(gòu)化公寓運營商小寓科技旗下安間（寓見升級版企業(yè)）擔(dān)任物業(yè)運營方。

“租賃住房前期建設(shè)及改造投入大，回報周期長，盈利途徑單一，因此，對住房租賃企業(yè)的融資能力要求頗高。中南菩悅浦寓類REITs的順利通過，對加快推進(jìn)租賃住房市場建設(shè)具有非常積極的示范效應(yīng)”，華泰證券資管人士對此評價道。

（本文圖片來自攝圖網(wǎng)）